Анализ рынка недвижимости за август 2008

Анализы рынка недвижимости

01.09.2008 06:00

3360

В августе месяце можно говорить об изменениях на всех сегментах рынка недвижимости. В секторе индивидуальной и коттеджной застройки, а так же на рынке первичного жилья и квартир продолжается снижение средней стоимости предложения, но уже менее ощутимое.

На рынке земельных участков ситуация тоже потерпела изменения, понижение средней стоимости предложения произошло практически во всех районах города.

На рынке жилой недвижимости, за август месяц произошли следующие изменения:
• на рынке многоквартирного жилья наблюдается понижение средней стоимости предложения на 1% 
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки, наблюдается понижение средней стоимости предложения на 4% 
• на рынке коттеджной застройки также наблюдается изменение средней стоимости предложения в пределах 1% в сторону уменьшения 
• на рынке первичного жилья аналогично наблюдается небольшое снижение средней стоимости предложение на 1%

Анализ стоимости жилья (квартиры) на вторичном рынке

За август месяц в выборку попало 528 объявления о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в августе месяце изменение средней стоимости предложения составило 1% в сторону уменьшения, что в стоимостном выражении составляет 5$/м.кв., а средняя стоимость предложения на квартиры 893 $/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За август месяц в выборку попало 212 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
В августе месяце на рынке частой индивидуальной застройки цены практически во всех районах города снизились, либо остались на прежнем уровне.
Самое значительное снижение средней стоимости предложения на 11% произошло в районе мкр. Восток-5 и ж/м «Токольдош».
Самое значительное повышение произошло в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же «Кызыл-Аскера» и р-ка «Кудайберген», в августе месяце оно составило 8%.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение цен произошло по следующим ценовым зонам:
• в районе Восточного автовокзала и мкр.» Аламедин-1», а так же район «Кызыл-Аскера» и рынка «Кудайберген», наблюдается самое значительное повышение средней стоимости предложения, равное 8%, что в стоимостном измерении составляет 56$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 743 $/кв.м. 
• в северном районе города ниже БЧК в августе месяце незначительное, но все же повышение средней стоимости предложения на 2%, в ценовом выражении составляет 17$/кв.м. (что обычно умещается в сумму торга). Средняя стоимость предложения составляет 704 $/кв.м.

Понижение цен наблюдается по следующим ценовым зонам:
• в Центре города наблюдается значительное понижение цен, средняя стоимость предложения изменилась на 10%, в ценовом выражении оно составляет 107 $/кв.м. (один из самых больших абсолютных показателей). Средняя стоимость предложения составляет 978 $/кв.м. 
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло понижение средней стоимости предложения на 8%, что в ценовом выражении составляет 108 $/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель) Средняя стоимость предложения составляет 1192$/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем средней стоимости предложения. 
• в районе мкр. Восток-5 и ж/м «Токольдош» наблюдается снижение средней стоимости предложения на 11%, что в ценовом выражении составляет 93$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 772 $/кв.м. 
• в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта произошло снижение средней стоимости предложения на 71$/кв.м., что в процентном выражении составляет 7%. Средняя стоимость предложения составляет 940$/кв.м. 
• в районе ж/м «Кок-Жар» и мкр. «Улан» наблюдается понижение средней стоимости предложения на 81$/кв.м. В процентном выражении составляет 8%. Средняя стоимость предложения составляет 899$/кв.м.

Стабильность цен наблюдается в следующих ценовых зонах:
• в районе Ошского рынка и Западного автовокзала произошло колебание средней стоимости предложения в пределах 1%, что в ценовом выражении равно 12$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 831$/кв.м. 
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. Чон-Арык наблюдается стабильность средней стоимости предложения. Средняя стоимость предложения составляет 742 $/кв.м. 
• район ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» имеет стабильный показатель средней стоимости предложения менее 1% или 4$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону увеличения, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя стоимость предложения составляет 813 $/кв.м. 
• в районе с. Орто-Сай, Чон-Арык и ж/м «Киргизия-1» наблюдается колебание средней стоимости предложения менее 1%, что в стоимостном выражении составляет 13$/кв.м. в сторону уменьшения.

Средняя стоимость предложения составляет 1106$/кв.м.
На рынке частной индивидуальной застройки цены снизились. Наблюдается изменение средней стоимости предложения на 4%, что в числовом выражении равно 37$/кв.м., и составляет 884$/кв.м.
В заключение можно сказать, что в августе месяце среднерыночная стоимость предложения продолжает снижаться, но уже в меньшем темпе. Во многих районах города наблюдается стабильность цен, а иногда даже и их повышение.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

Что касается сегмента дорогих элитных особняков, то здесь, в общем, в августе месяце продолжает наблюдаться небольшое изменение средней стоимости предложения в пределах 1% (в сторону уменьшения), в стоимостном выражении 14$/кв.м., таким образом, средняя стоимость предложения составляет 965 $/м.кв.
Средняя стоимость предложения по районам:
• Центр города – 1034$/кв.м., произошло колебание средней стоимости предложения в пределах 1% в сторону увеличения, или в стоимостном выражении 13 $/кв.м. 
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 1203$/кв.м., наблюдается повышение показателя средней стоимости предложения на 2%, что в стоимостном выражении составило 20 $/кв.м. 
• район Восточного автовокзала и мкр. Аламедин-1, а так же район р-ка Кудайберген – 856$/кв.м., наблюдается колебание средней стоимости предложения в пределах 1% в сторону увеличения, или в стоимостном выражении 10$/кв.м. (что обычно умещается в сумму торга) 
• район ниже БЧК – средняя стоимость предложения составляет 665$/кв.м., произошло самое значительное снижение средней стоимости предложения равное 11%, что в стоимостном выражении составило 83$/кв.м. 
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. Чон-Арык – 847$/кв.м., произошло незначительное повышение средней стоимости предложения на 2%, что в стоимостном выражении равно 20 $/кв.м. 
• район мкр. «Джал» – 1031$/кв.м., наблюдается уменьшение средней стоимости предложения на 7%, что стоимостном выражении составило 80$/кв.м. 
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» – 1065$/кв.м. Произошло понижение средней стоимости предложения, в процентном выражении равное 4%, а в стоимостном – 48$/кв.м. 
• Южная часть города выше микрорайонов – 1091 $/кв.м., наблюдается колебание средней стоимости предложения менее 1%, что в стоимостном выражении составляет 4$/кв.м.. 
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 890 $/кв.м., наблюдается небольшое повышение средней стоимости предложения на 2%, или в стоимостном выражении изменение составило 21$/кв.м. 
В заключение можно сказать, что в августе месяце на рынке элитных домов произошло небольшое подорожание в дорогих районах города и удешевление особняков в более дешевых районах города. В некоторых районах наблюдается стабильность цен. В общем, колебание средней стоимости предложения составило 1% в сторону уменьшения.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.08.2008 по 31.08.2008 года при ценовом анализе использовалось 272 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольший рост средней стоимости предложения 1 кв.м. наблюдается в районе ж/м «Рабочий городок», «Пишпек» и «Кызыл-Аскер» равный 26,26%, что в стоимостном выражении менее выражено и равно 15,67$/кв.м. Сама же средняя стоимость 1 кв.м. за август месяц составила 75,35$/кв.м.
Набольшее понижение средней стоимости предложения наблюдается в районе Восточного автовокзала и мкр. Аламедин-1, а так же район р-ка Кудайберген, оно составило 29,38%, в стоимостном выражении 24,22$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 58,23 $/кв.м. 

Повышение произошло в следующих районах:
• увеличение средней стоимости 1 кв.м. предложения произошло в районе, ограниченном улицами Л.Толстого, Горького, М.Гвардия и Ж.Пудовкина, изменение составило 5,63%, в стоимостном выражении 15,29 $/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 286,89$/кв.м. 
• в Северной части города ниже БЧК увеличение составило 4,33%, что в стоимостном выражении составило 1,94 $/кв.м. (что обычно умещается в сумму торга). Сама же средняя стоимость предложения, составляет 46,77 $/кв.м. 
• в Южной части города выше микрорайонов средняя стоимость предложения составляет 96,29 $/кв.м. Произошло увеличение средней стоимости предложения на 3,38%, что в стоимостном выражении составляет 3,15 $/кв.м.

Понижение цен произошло в следующих районах города:
• существенное понижение средней стоимости предложения произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и улицей Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), изменение составило 14,97% (в стоимостном выражении 25,74 $/кв.м.). Средняя стоимость предложения составляет 146,24 $/кв.м.  
• в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, произошло небольшое снижение средней стоимости предложения. Она зафиксировалась на отметке 396,07 $/кв.м. В процентном выражении изменение составило 2,68%, в стоимостном выражении – 10,92 $/кв.м. 
• снижение средней стоимости предложения 1 кв.м. произошло в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-Атинская), которое составило 5,36 %, что в стоимостном выражении – 13,84$/кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 244,41 $/кв.м. 
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак» средняя стоимость 1 кв.м. составляет 38,49 $/кв.м., уменьшение средней стоимости предложения произошло на 5,87%, что в стоимостном выражении менее выражено – 2,40 $/кв.м. 
• довольно ощутимое снижение средней стоимости предложения произошло в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр Джал, и составило 12,27%, что в стоимостном выражении равно 14,51$/кв.м. Средняя стоимость предложения 1 кв.м. составляет 103,78 $/кв.м..

Стабильность средней стоимости предложения наблюдается в следующих районах города:
• несущественное колебание средней стоимости предложения наблюдается в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» в пределах 0,54 %, в стоимостном выражении равное 0,27$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 49,82$/кв.м. 
• в Южных микрорайонах средняя стоимость предложения уменьшилась на 1,14 $/кв.м., что в процентном выражении составляет 0,62%. Сама же средняя стоимость составляет 181,93 $/кв.м.
В целом можно сказать, что в августе месяце произошло снижение средней стоимости предложения во многих районах города, и лишь в некоторых их них произошло повышение цен либо наблюдается стабильность цен.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 50 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: центр и южную часть. 

В августе месяце изменение средней стоимости предложения 1 кв.м. составило 1% в сторону снижения (в стоимостном выражении 12 $/кв.м.). Сама средняя стоимость предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 964 $/м.кв.

В целом можно сказать, что в августе месяце колебание средней стоимости предложения квартир в новых строящихся домах составило 1% в сторону уменьшения. Уровень цен в Центре города остался прежним. В Южных районах города средняя стоимость предложения снизилась. Причиной тому стало небольшое снижение цен (в пределах 50-250$/кв.м.) компаниями-продавцами (на уже строящиеся объекты).