Анализ рынка недвижимости за сентябрь 2008

Анализы рынка недвижимости

01.10.2008 06:00

3550

В сентябре месяце можно говорить о небольших изменениях практически на всех сегментах рынка недвижимости, лишь в секторе коттеджной застройки наблюдается стабильность цен.

На рынке многоквартирного жилья и жилых домов изменение произошло в сторону роста. Средняя стоимость предложения на первичном рынке жилья немного снизилась. На рынке земельных участков ситуация тоже потерпела изменения, понижение средней стоимости предложения произошло практически во всех районах города.

На вторичном рынке жилой недвижимости, за сентябрь месяц произошли следующие изменения:
• на рынке многоквартирного жилья наблюдается повышение средней стоимости предложения на 2% 
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки, наблюдается повышение средней стоимости предложения на 1% 
• на рынке коттеджной застройки наблюдается стагнация средней стоимости предложения, так изменение составило 0% 
• на рынке первичного жилья наблюдается небольшое снижение средней стоимости предложение равное 1%

Анализ стоимости жилья (квартиры) на вторичном рынке

За сентябрь месяц в выборку попало 394 объявления о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в сентябре месяце изменение средней стоимости предложения составило 2% в сторону увеличения, что в стоимостном выражении составляет 15$/м.кв., а средняя стоимость предложения на квартиры 908 $/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За сентябрь месяц в выборку попало 188 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
В сентябре месяце на рынке частой индивидуальной застройки цены практически во всех районах города повысились, либо остались на прежнем уровне.
Самое значительное снижение средней стоимости предложения на 5% произошло в центральной части города.
Самое значительное повышение произошло в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала, мкр. «Аламедин-1», а так же «Кызыл-Аскера» и рынка «Кудайберген», в сентябре месяце оно составило 8%.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение цен произошло по следующим ценовым зонам:
• в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала произошло повышение средней стоимости предложения на 8%, что в ценовом выражении равно 70$/кв.м. (один из самых больших абсолютных показателей) Средняя стоимость предложения составляет 901$/кв.м. 
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район Кызыл-Аскера и рынка «Кудайберген» наблюдается самое значительное повышение средней стоимости предложения, равное 8%, что в стоимостном измерении составляет 58$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 801 $/кв.м. 
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается повышение средней стоимости предложения на 3%, что в ценовом выражении составляет 20$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 792 $/кв.м. 
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается повышение средней стоимости предложения на 4%, что в стоимостном выражении равно 32$/кв.м.. Средняя стоимость предложения составляет 774 $/кв.м. 
• в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта произошло небольшое повышение средней стоимости предложения на 20$/кв.м., что в процентном выражении составляет 2%. Средняя стоимость предложения составляет 960$/кв.м.

Понижение цен наблюдается по следующим ценовым зонам:
• в Центре города наблюдается самое значительное понижение цен, средняя стоимость предложения изменилась на 5%, в ценовом выражении оно составляет 53 $/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 925 $/кв.м. 
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло понижение средней стоимости предложения на 3%, что в ценовом выражении составляет 41$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 1151$/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем средней стоимости предложения. 
• в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» в сентябре месяце произошло незначительное понижение средней стоимости предложения на 3%, в ценовом выражении составляет 27$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 786 $/кв.м.

Стабильность цен наблюдается в следующих ценовых зонах:
• район ниже БЧК имеет стабильный показатель средней стоимости предложения 0% или 1$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону уменьшения, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя стоимость предложения составляет 703$/кв.м. 
• в районе с. «Орто-Сай» и ж/м «Киргизия-1» наблюдается колебание средней стоимости предложения менее 1%, что в стоимостном выражении составляет 3$/кв.м. в сторону уменьшения. Средняя стоимость предложения составляет 1103$/кв.м.
На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней стоимости предложения на 1% в сторону увеличения, что в числовом выражении равно 6$/кв.м., и составляет 890$/кв.м.

В заключение можно сказать, что в сентябре месяце среднерыночная стоимость предложения начала увеличиваться, но в небольшом темпе. Во многих районах города наблюдается повышение цен, либо стабильность, лишь в трех районах города наблюдается небольшое снижение. В общем, колебание средней стоимости предложения составило 1% в сторону увеличения.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За сентябрь месяц в выборку попало 80 объявлений о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в сентябре месяце наблюдается стабильность средней стоимости предложения, в стоимостном выражении 4$/кв.м. в сторону уменьшения, таким образом, средняя стоимость предложения составляет 961$/м.кв. 

Средняя стоимость предложения по районам:
• Центр города – 1092$/кв.м., произошло повышение средней стоимости предложения на 6%, или в стоимостном выражении 58 $/кв.м. 
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 1269$/кв.м., наблюдается повышение показателя средней стоимости предложения на 5%, что в стоимостном выражении составило 66 $/кв.м. 
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район р-ка Кудайберген – 815$/кв.м., наблюдается понижение средней стоимости предложения на 5%, или в стоимостном выражении 41$/кв.м. 
• Северный район города ниже БЧК – наблюдается стабильность средней стоимости предложения, сама же средняя стоимость предложения составляет 656$/кв.м., произошло не значительное колебание средней стоимости предложения в пределах 1%, в стоимостном выражении равное 9$/кв.м. в сторону уменьшения 
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 896$/кв.м., произошло повышение средней стоимости предложения на 6%, что в стоимостном выражении равно 49 $/кв.м. 
• район мкр. «Джал» – 958$/кв.м., наблюдается самое значительное снижение средней стоимости предложения равное 7%, что стоимостном выражении составило 73$/кв.м. 
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» – 1052$/кв.м. Произошло колебание средней стоимости предложения, в процентном выражении равное 1%, а в стоимостном – 13$/кв.м. в сторону снижения 
• Южная часть города выше микрорайонов – 1056$/кв.м., наблюдается небольшое снижение средней стоимости предложения на 3%, что в стоимостном выражении более ощутимо и составляет 35$/кв.м.. 
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 857 $/кв.м., наблюдается снижение средней стоимости предложения на 4%, или в стоимостном выражении изменение составило 33$/кв.м. 

В заключение можно сказать, что в сентябре месяце на рынке элитных домов произошло небольшое подорожание в дорогих районах города и удешевление особняков в более дешевых районах города. В некоторых районах наблюдается стабильность цен. В общем, изменение средней стоимости предложения составило 0%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.09.2008 по 30.09.2008 года при ценовом анализе использовалось 189 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольший рост средней стоимости предложения 1 кв.м. наблюдается в районе, ограниченном пр. Чуй и улицей Баялинова (бывшая ул. Ленинградская) равный 17,48%, что в стоимостном выражении равно 25,57$/кв.м. Сама же средняя стоимость 1 кв.м. за сентябрь месяц составила 171,81$/кв.м.

Набольшее понижение средней стоимости предложения наблюдается в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, оно составило 15,0%, в стоимостном выражении 59,41$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 336,66$/кв.м. 

Повышение произошло в следующих районах:
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», и «Ынтымак» увеличение составило 8,89%, что в стоимостном выражении составило 3,42$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения, составляет 41,91 $/кв.м. 
• увеличение средней стоимости 1 кв.м. предложения произошло в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», изменение составило 4,10%, в стоимостном выражении 4,26$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 108,04 $/кв.м. 

Понижение цен произошло в следующих районах города:
• существенное понижение средней стоимости предложения произошло в районе, ограниченном улицами Л.Толстого, Горького, М.Гвардия и Ж.Пудовкина, изменение составило 10,617% (в стоимостном выражении 30,45 $/кв.м.). Средняя стоимость предложения составляет 256,44$/кв.м.  
• снижение средней стоимости предложения 1 кв.м. произошло в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-Атинская), которое составило 5,03%, что в стоимостном выражении – 12,30$/кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 232,11$/кв.м. 
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район рынка «Кудайберген» произошло небольшое снижение средней стоимости предложения. Она зафиксировалась на отметке 55,53$/кв.м. В процентном выражении изменение составило 4,46%, в стоимостном выражении – 2,70 $/кв.м. 
• в Северной части города ниже БЧК средняя стоимость 1 кв.м. составляет 44,44$/кв.м., уменьшение средней стоимости предложения произошло на 4,98%, что в стоимостном выражении менее выражено – 2,33$/кв.м. 
• в зоне #10 (южная часть города выше микрорайонов), средняя стоимость предложения составляет 92,44$/кв.м. Произошло уменьшение средней стоимости предложения на 4,0%, что в стоимостном выражении составляет 3,85$/кв.м. 
• снижение средней стоимости предложения произошло в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» и составило 3,35%, что в стоимостном менее выражено и равно 1,67$/кв.м. Средняя стоимость предложения 1 кв.м. составляет 48,15$/кв.м. 
• в Южных микрорайонах средняя стоимость предложения существенно уменьшилась на 23,68 $/кв.м., что в процентном выражении составляет 13,02%. Сама же средняя стоимость составляет 158,25$/кв.м.

Стабильность средней стоимости предложения наблюдается в следующих районах города:
• несущественное колебание средней стоимости предложения наблюдается в районе ж/м «Рабочий городок», «Пишпек» и «Кызыл-Аскер» в пределах 1,47 %, в стоимостном выражении равное 1,11$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 74,24$/кв.м. 
В целом можно сказать, что в сентябре месяце произошло снижение средней стоимости предложения во многих районах города, и лишь в трех их них произошло повышение цен либо наблюдается стабильность цен.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 48 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: центр и южную часть. 
В сентябре месяце изменение средней стоимости предложения 1 кв.м. составило 1% в сторону снижения (в стоимостном выражении 6 $/кв.м.). Сама средняя стоимость предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 958 $/м.кв.

В целом можно сказать, что в сентябре месяце колебание средней стоимости предложения квартир в новых строящихся домах составило 1% в сторону уменьшения. Уровень цен в Центре города вырос на 1%. В Южных районах города средняя стоимость предложения снизилась на 2%. Причиной тому стало небольшое снижение (повышение) цен (в пределах 50-100$/кв.м.) компаниями-продавцами (на уже строящиеся объекты).