Анализ рынка недвижимости за ноябрь 2008

Анализы рынка недвижимости

01.12.2008 06:00

3498

В ноябре месяце можно говорить о снижении цен практически на всех сегментах рынка недвижимости, таких как рынок многоквартирного жилья (небольшое уменьшение средней стоимости предложения),жилых домов (более ощутимое снижение), первичного рынка жилья (небольшое снижение) и рынка земельных участков (снижение произошло практически во всех районах города).

И лишь на рынке коттеджной застройки средняя стоимость предложения не изменилась.

На вторичном рынке жилой недвижимости, за ноябрь месяц произошли следующие изменения:
• на рынке многоквартирного жилья наблюдается снижение средней стоимости предложения на 2% 
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки, наблюдается понижение средней стоимости предложения на 4% 
• на рынке коттеджной застройки наблюдается стагнация средней стоимости предложения, так изменение составило 0% 
• на рынке первичного жилья изменение средней стоимости предложения составило 2% в сторону уменьшения.

Анализ стоимости жилья (квартиры) на вторичном рынке

За ноябрь месяц в выборку попало 427 объявления о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в ноябре месяце изменение средней стоимости предложения составило 2% в сторону уменьшения, что в стоимостном выражении составляет 16$/м.кв., а средняя стоимость предложения на квартиры 910 $/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За ноябрь месяц в выборку попало 180 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
В ноябре месяце на рынке частой индивидуальной застройки цены практически во всех районах города снизились.
Самое значительное снижение средней стоимости предложения на 11% произошло в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар».
Самое значительное повышение произошло в районе, южнее Центра города, в ноябре месяце оно составило 7%.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение цен произошло в следующих районах города:
• в Центре города наблюдается повышение средней стоимости предложения на 5%, в ценовом выражении оно составляет 52$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 1015$/кв.м. 
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло повышение средней стоимости предложения на 7%, что в ценовом выражении составляет 81$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 1212$/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем средней стоимости предложения.

Понижение цен наблюдается в следующих районах города:
• в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала наблюдается снижение средней стоимости на 6%, изменение в ценовом выражении равно 51$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 855$/кв.м. 
• в районе ниже БЧК наблюдается понижение показателя средней стоимости предложения, изменение составляет 2% или 17$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя стоимость предложения составляет 699$/кв.м. 
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается понижение средней стоимости предложения на 3%, что в ценовом выражении составляет 20$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 717$/кв.м. 
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается понижение средней стоимости предложения на 2%, что в стоимостном выражении равно 12$/кв.м.. Средняя стоимость предложения составляет 734 $/кв.м. 
• в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта произошло понижение средней стоимости предложения на 24$/кв.м., что в процентном выражении менее выражено и составляет 2%. Сама же средняя стоимость предложения составляет 946$/кв.м. 
• в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» в ноябре месяце произошло понижение средней стоимости предложения на 5%, в ценовом выражении составляет 37$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 778 $/кв.м. 
• в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» наблюдается значительное снижение средней стоимости предложения на 11%, что в стоимостном выражении составляет 94$/кв.м. (самый высокие абсолютный показатель). Средняя стоимость предложения составляет 746$/кв.м.

Стабильность цен наблюдается в следующих районах:
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» наблюдается колебание средней стоимости предложения в пределах 1%. Сама же средняя стоимость предложения составляет 759$/кв.м.
На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается снижение средней стоимости предложения на 4%, что в числовом выражении равно 31$/кв.м., и составляет 846$/кв.м.
В заключение можно сказать, что в ноябре месяце среднерыночная стоимость предложения снизилась. Во многих районах города наблюдается понижение цен, и лишь в двух районах города наблюдается небольшое повышение. В общем, снижение средней стоимости предложения составило 4%.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За ноябрь месяц в выборку попало 53 объявлений о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в ноябре месяце наблюдается колебание средней стоимости предложения менее 1%, таким образом, средняя стоимость предложения составляет 962 $/м.кв.

Средняя стоимость предложения по районам:
• Центр города – 1069$/кв.м., произошло изменение средней стоимости предложения на 3% в сторону уменьшения, или в стоимостном выражении 30 $/кв.м. 
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 1233$/кв.м., наблюдается понижение показателя средней стоимости предложения на 4%, что в стоимостном выражении составило 49 $/кв.м. 
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район р-ка Кудайберген – 911$/кв.м., наблюдается колебание средней стоимости предложения менее 1% (в стоимостном выражении 2$/кв.м.). 
• район ниже БЧК – наблюдается повышение средней стоимости предложения на 3%, в стоимостном выражении равное 22$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 655$/кв.м. 
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. Чон-Арык – 937$/кв.м., произошло значительное повышение средней стоимости предложения равное 6%, что в стоимостном выражении равно 53$/кв.м. 
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» – 1016$/кв.м. Произошло колебание средней стоимости предложения менее 1% ( в стоимостном выражении равное 3$/кв.м. в сторону уменьшения). 
• Южная часть города выше микрорайонов – 1041$/кв.м., наблюдается повышение средней стоимости предложения на 9%, что в стоимостном выражении составляет 87$/кв.м. (самые высокие абсолютный показатель). 
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 831 $/кв.м., наблюдается понижение средней стоимости предложения на 7%, или в стоимостном выражении изменение составило 63$/кв.м. 

В заключение можно сказать, что в ноябре месяце на рынке элитных домов подорожание в одних районах города было компенсировано удешевлением элитных домов в других районах города. В некоторых районах наблюдается стабильность цен. В общем, изменение средней стоимости предложения составило 0%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.11.2008 по 30.11.2008 года при ценовом анализе использовалось 191 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Небольшое понижение средней стоимости предложения наблюдается в районе, ограниченном улицами Л.Толстого, Горького, М.Гвардия и Ж.Пудовкина, изменение составило 19,93% (в стоимостном выражении 53,03 $/кв.м.). Средняя стоимость предложения составляет 213,01$/кв.м.

Единственное изменение в сторону повышения средней стоимости предложения 1кв.м. наблюдается в Северной части города ниже БЧК средняя стоимость составляет 48,74$/кв.м., изменение средней стоимости предложения составило 1,25%, что в стоимостном выражении менее выражено – 0,60$/кв.м.

Понижение цен произошло в следующих районах города:
• в районе, ограниченном пр. Чуй и улицей Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), уменьшение составило 16,19%, что в стоимостном выражении составило 30,47$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения, составляет 157,76 $/кв.м. 
• понижение средней стоимости предложения 1 кв.м. произошло в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-Атинская), которое составило 8,95%, что в стоимостном выражении – 21,65$/кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 220$/кв.м. 
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район рынка «Кудайберген» снижение составило 14,30%, в стоимостном выражении 7,06$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 42,31$/кв.м. 
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак» средняя стоимость предложения составляет 35,37$/кв.м. Произошло уменьшение средней стоимости предложения на 12,01%, что в стоимостном выражении менее выражено и составляет 4,83$/кв.м. 
• небольшое уменьшение средней стоимости 1 кв.м. предложения произошло в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», изменение составило 2,08%, в стоимостном выражении 2,52$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 118,79$/кв.м. 
• средняя стоимость предложения в районе ж/м «Рабочий городок», «Пишпек» и «Кызыл-Аскер» изменилась на 7,61% в сторону уменьшения, в стоимостном выражении равное 5,61$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 68,08$/кв.м. 
• в Южной части города выше микрорайонов произошло снижение на 5,83%, что в стоимостном выражении равно 6,12$/кв.м. Сама же средняя стоимость 1 кв.м. за ноябрь месяц составила 98,93$/кв.м. 
• изменение средней стоимости предложения в сторону уменьшения произошло в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» и составило 8,66%, что в стоимостном выражении равно 4,27$/кв.м. Средняя стоимость предложения 1 кв.м. составляет 45,05$/кв.м. 
• в Южных микрорайонах средняя стоимость предложения уменьшилась на 5,36$/кв.м., что в процентном выражении составляет 3,67%. Сама же средняя стоимость составляет 140,88$/кв.м.

Стабильность средней стоимости предложения наблюдается в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, наблюдается колебание средней стоимости предложения менее 1%. Сама же средняя стоимость предложения зафиксировалась на отметке 318,58$/кв.м.
В целом можно сказать, что в ноябре месяце произошло понижение средней стоимости предложения практически во всех районах города.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 45 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: центр и южную часть. 
В ноябре месяце произошло снижение средней стоимости предложения 1 кв.м. на 2% (в стоимостном выражении 15$/кв.м.). Сама средняя стоимость предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 941 $/м.кв.

В целом можно сказать, что в ноябре месяце средняя стоимость предложения квартир в новых строящихся домах снизилась на 2%. Средний уровень цен как Центре города, так и в Южной части города снизился на 1%. Максимальные цены остались на прежнем уровне. Минимальные цены изменились: в центре стали выше, так как дешевые варианты были проданы, а в южных районах снизились за счет снижения цен на неликвидные квартиры (новогодняя акция).

Отчет составлен "Аналитической группой компании Глобал Инвест"