Анализ рынка недвижимости за декабрь 2008

Анализы рынка недвижимости

01.01.2009 06:00

3496

В декабре месяце можно говорить о снижении цен на всех сегментах рынка недвижимости. Что касается рынка земельных участков, то здесь аналогично наблюдается снижение цен почти во всех районах города.

На вторичном рынке жилой недвижимости, за декабрь месяц произошли следующие изменения:
•  на рынке многоквартирного жилья наблюдается снижение средней стоимости предложения на 5%
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки, наблюдается снижение средней стоимости предложения на 4%
•  на рынке коттеджной застройки наблюдается небольшое изменение средней стоимости предложения в сторону уменьшения, так изменение составило 2%
• на рынке первичного жилья изменение средней стоимости предложения составило 2% в сторону уменьшения.

Анализ стоимости жилья (квартиры) на вторичном рынке

За декабрь месяц в выборку попало 419 объявления о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в декабре месяце снижение средней стоимости предложения составило 5%, что в стоимостном выражении составляет 48$/м.кв., а средняя стоимость предложения на квартиры 862 $/м.кв

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За декабрь месяц в выборку попало 185 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается снижение средней стоимости предложения на 4%, что в числовом выражении равно 33$/кв.м., и составляет 813$/кв.м.
Самое значительное снижение средней стоимости предложения  на 9% произошло в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала.

Единственное изменение в сторону увеличения средней стоимости предложения произошло в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар», в декабре месяце оно составило 1%.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Понижение цен наблюдается в следующих районах города:
•    в районе «Ошского рынка» и Западного автовокзала, наблюдается снижение средней стоимости на 9%, изменение в ценовом выражении равно 79$/кв.м. (является самым высоким показателем снижения).  Средняя стоимость предложения составляет 776$/кв.м.
•    в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же ж/м  «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» наблюдается снижение средней стоимости предложения на 7%, что в стоимостном выражении составило 51$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет  708$/кв.м.
•    в районе ниже БЧК наблюдается значительное понижение показателя средней стоимости предложения, изменение составляет 8% или 59$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя стоимость предложения составляет 640$/кв.м.
•    в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается понижение средней стоимости предложения на 7%, что в ценовом выражении составляет 53$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 664$/кв.м.
•    в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается понижение средней стоимости предложения на 5%, что в стоимостном выражении равно 39$/кв.м.. Средняя стоимость предложения составляет 695$/кв.м.
•    в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта произошло понижение средней стоимости предложения на 63$/кв.м., что в процентном выражении составляет 7%. Сама же средняя стоимость предложения составляет 883$/кв.м.
•    в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» в декабре месяце произошло понижение средней стоимости предложения на 5%, в ценовом выражении составляет 37$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 741$/кв.м.

Стабильность цен наблюдается в следующих районах:
•    в Центре города наблюдается колебание средней стоимости предложения в пределах 1%, изменение в ценовом выражении составляет 8$/кв.м. в сторону уменьшения. Средняя стоимость предложения составляет 1007$/кв.м.
•    в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло колебание средней стоимости предложения так же в пределах 1%, изменение в ценовом выражении составляет 7$/кв.м. в сторону уменьшения. Средняя стоимость предложения составляет 1205$/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем средней стоимости предложения.
•    в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» наблюдается  колебание средней стоимости предложения в пределах 1%, изменение в стоимостном выражении составляет 8$/кв.м. в сторону увеличения (что обычно умещается в сумму торга). Средняя стоимость предложения составляет 754$/кв.м.

В заключение можно сказать, что в декабре месяце среднерыночная стоимость предложения снизилась. Во многих районах города наблюдается понижение цен, и лишь в трех районах города наблюдается колебание цен менее 1%. В общем, снижение средней стоимости предложения составило 4%.

Анализ рынка элитных 2-3-х уровневых домов.

За декабрь месяц в выборку попало 59 объявлений о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в декабре месяце наблюдается небольшое снижение средней стоимости предложения на 2%, что в стоимостном выражении составляет 20$/м.кв.  Сама же средняя стоимость предложения составляет 942$/м.кв.

Средняя стоимость предложения по районам:
•    Центр города – 1097$/кв.м., произошло изменение средней стоимости предложения на 3% в сторону увеличения, или в стоимостном выражении 28 $/кв.м.
•    район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 1187$/кв.м., наблюдается понижение показателя средней стоимости предложения на 4%, что в стоимостном выражении составило 46$/кв.м.
•    район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же р-ка Кудайберген – 913$/кв.м., наблюдается колебание средней стоимости предложения менее 1% (в стоимостном выражении 2$/кв.м.).
•    район ниже БЧК – наблюдается понижение средней стоимости предложения на 3%, в стоимостном выражении равное  21$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 634$/кв.м.
•    район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. Чон-Арык – 925$/кв.м., произошло колебание средней стоимости предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении равно 12$/кв.м. в сторону уменьшения.
•    район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» – 1017$/кв.м. Произошло колебание средней стоимости предложения менее 1%.
•    Южная часть города выше микрорайонов – 1024$/кв.м., наблюдается небольшое понижение средней стоимости предложения на 2%, что в стоимостном выражении составляет 17$/кв.м.
•    район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 823 $/кв.м., наблюдается колебание средней стоимости предложения в пределах 1%, или в стоимостном выражении изменение составило 8$/кв.м. в сторону уменьшения.

В заключение можно сказать, что в декабре месяце на рынке элитных домов в одних районах города произошло небольшое снижение цен, в некоторых районах цены остались на прежнем уровне и лишь в Центре города наблюдается положительная динамика изменения средней стоимости предложения. В общем, изменение средней стоимости предложения составило 2% в сторону снижения.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.12.2008 по 31.12.2008 года при ценовом анализе использовалось 160 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольшее повышение средней стоимости предложения наблюдается в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала, которое составило 3,42%, что в стоимостном выражении равно 3,96$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 119,90$/кв.м.
Наибольшее понижение средней стоимости предложения 1кв.м. наблюдается в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», изменение её составило 14,44%, что в стоимостном выражении равно 17,15$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 101,64$/кв.м.

Повышение цен произошло в следующих районах города:
•    в районе, ограниченном улицами Л.Толстого, Горького, М.Гвардия и Ж.Пудовкина, произошло повышение средней стоимости предложения, которое  составило 2,38% (в стоимостном выражении 5,07$/кв.м.). Средняя стоимость предложения составляет 218,08$/кв.м.
Понижение цен произошло в следующих районах города:
•    в районе, ограниченном пр. Чуй и улицей Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), снижение средней стоимости предложения составило 10,22%, что в стоимостном выражении составило 16,13$/кв.м., средняя стоимость предложения - 141,63$/кв.м.
•    существенное снижение средней стоимости 1 кв.м. предложения произошло в Северной части города ниже БЧК, изменение составило 12,19%, что в стоимостном выражении менее выражено и составило 5,94$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 42,80$/кв.м.
•    средняя стоимость предложения в районе ж/м «Рабочий городок», «Пишпек» и «Кызыл-Аскер» изменилась на 5,67% в сторону уменьшения, в стоимостном выражении равное 3,86$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 64,22$/кв.м.
•    в Южной части города выше микрорайонов произошло снижение на 4,88%, что в стоимостном выражении равно 4,83$/кв.м. Сама же средняя стоимость 1 кв.м. за декабрь месяц составила 94,10$/кв.м.
•    изменение средней стоимости предложения в сторону уменьшения произошло в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» и составило 5,57%, что в стоимостном выражении равно 2,51$/кв.м. Средняя стоимость предложения 1 кв.м. составляет 42,54$/кв.м.

Стабильность средней стоимости предложения наблюдается в следующих районах города:
•    в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, наблюдается колебание средней стоимости предложения около 1%, средняя стоимость предложения - 322,87$/кв.м.
•    небольшое колебание средней стоимости предложения 1 кв.м. наблюдается в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-Атинская), которое составило менее 1%, средняя стоимость 1 кв.м. зафиксировалась на отметке 219,69$/кв.м.
•    в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген», также колебание средней стоимости предложения составило менее 1%. Средняя стоимость предложения составляет 42,10$/кв.м.
•    в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак»  средняя стоимость предложения составляет 35,25$/кв.м. Произошло колебание средней стоимости предложения менее 1%.
•    в Южных микрорайонах средняя стоимость предложения  увеличилась на  2,70$/кв.м. (что обычно умещается в сумму торга), что в процентном выражении составляет 1,92%.  Сама же средняя стоимость составляет 143,56$/кв.м.

В целом можно сказать, что в декабре месяце произошло понижение средней стоимости предложения во многих районах города, в некоторых цены остались практически на прежнем уровне.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 43 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: центр и южную часть.
В декабре месяце произошло снижение средней стоимости предложения 1 кв.м. на 2% (в стоимостном выражении 18$/кв.м.). Сама средняя стоимость предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 923 $/м.кв.

В целом можно сказать, что в декабре месяце средняя стоимость предложения квартир в новых строящихся домах снизилась на 2%. Средний уровень цен как Центре города, так и в Южной части города снизился на 2-3%. Минимальные цены остались на прежнем уровне. Максимальные цены изменились в южных районах города, они стали чуть выше (на 4%) за счет повышения цен на объекты, где строительство подходит к завершению.

Отчет составлен "Аналитической группой компании Глобал Инвест"