Анализ рынка недвижимости за июль 2009

Анализы рынка недвижимости

01.08.2009 09:42

4002

В июле месяце средняя удельная цена предложения на различных сегментах рынка продолжает вести себя по-разному. Так на рынке вторичного жилья (квартир) произошло ощутимое повышение средней удельной цены предложения.

На рынке коттеджной застройки цены остались на прежнем уровне, а на рынке индивидуальной застройки – немного снизились по сравнению с  предыдущим месяцем. Что касается рынка земельных участков, то здесь можно сказать, что цены во многих районах города повысились.

На рынке жилой недвижимости, за июль месяц произошли следующие изменения:
•    на вторичном рынке многоквартирного жилья (квартир) наблюдается рост средней удельной цены предложения на 11%
•    на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается небольшое снижение средней удельной цены предложения на 2%
•    на рынке коттеджной застройки наблюдается стагнация средней удельной цены предложения
•    на рынке первичного жилья (квартир) наблюдается колебание средней удельной цены предложения на 1% в сторону повышения.

Анализ стоимости жилья (квартир) на вторичном рынке

За июль месяц 2009 года в выборку попало 437 объявлений о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в июле месяце произошел рост средней удельной цены предложения на 11%, что в стоимостном выражении составляет 78$/м.кв., а сама средняя удельная цена предложения на квартиры составила 809 $/м.кв.
Ниже представлен график изменения  средней  удельной цены предложения на вторичном рынке жилья.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За июль месяц в выборку попало 240 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Самое значительное повышение средней удельной цены предложения произошло в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок», в июле месяце оно составило 3%.
Самое значительное снижение средней удельной цены предложения  на 8% произошло в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош».

На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается небольшое снижение средней удельной цены предложения на 2%, что в числовом выражении равно 15$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 701$/кв.м.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение средней удельной цены предложения  произошло в следующих районах города:
•    в районе ниже БЧК наблюдается повышение показателя средней удельной цены предложения на 3% или 17$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя удельная цена предложения составляет 558$/кв.м.
•    в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается небольшое повышение средней удельной цены предложения на 2%, что в стоимостном выражении равно 13$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 622$/кв.м.
•    в районе ж/м «Пишпек» и «Рабочий городок» так же произошло повышение средней удельной цены предложения на 3%, в ценовом выражении оно составляет 21$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения за июль месяц составляет 640$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах города:
•    в Центральной части города произошло снижение средней удельной цены предложения на 6%, изменение в ценовом выражении составляет 55$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель).

Средняя удельная цена предложения составляет 830$/кв.м.
•    в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» произошло снижение средней удельной цены предложения на 6% или 38$/кв.м. в стоимостном выражении. Средняя удельная цена предложения составляет  611$/кв.м.
•    в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 8%, изменение в стоимостном выражении составляет 53$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 601$/кв.м.
•    в районе ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай так же произошло  снижение средней удельной цены предложения на 4% или 36$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 833$/кв.м.
•    в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м  «Кок-Жар» произошло снижение средней удельной цены предложения на 6%, что в ценовом выражении составляет 38$/кв.м.. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 559$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах:
•    в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло колебание средней удельной цены предложения менее 1%, изменение в ценовом выражении составляет 3$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 965/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем.
•    в районе «Ошского рынка» и Западного автовокзала наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в ценовом выражении равно 8$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 607$/кв.м.
•    в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта в июле месяце так же наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в ценовом выражении составляет 13$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 890$/кв.м.

В заключение можно сказать, что в июле месяце среднерыночная удельная цена предложения изменилась в сторону снижения. Так на рынке частной индивидуальной застройки снижение цен произошло в большинстве районах города. Повышение цен наблюдается лишь в некоторых районах и не значительное, в других они остались на прежнем уровне. В общем, изменение средней удельной цены предложения составило 2% в сторону снижения.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За июль месяц в выборку попало 103 объявления о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в июле месяце произошло изменение средней удельной цены предложения менее 1%, что в стоимостном выражении составляет 2$/м.кв. в сторону повышения.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 757$/м.кв.  

Средняя удельная цена предложения по районам:
•    Центр города – 943$/кв.м., средняя удельная цена предложения немного повысилась (на 2%), в стоимостном выражении изменение составило 22$/кв.м.
•    район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 922$/кв.м., наблюдается снижение показателя средней удельной цены предложения на 4%, что в стоимостном выражении составило 38$/кв.м.
•    район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район р-ка Кудайберген – 700$/кв.м., произошло самое значительное снижение средней удельной цены предложения равное 9%, или в стоимостном выражении 70$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель)
•    Северный район города ниже БЧК – наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении равно  8$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 548$/кв.м.
•    район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 598$/кв.м., наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 4% или 21$/кв.м. в стоимостном выражении.
•    район мкр.«Джал» и Старого аэропорта – средняя удельная цена предложения составляет за июль месяц 992$/кв.м. (самый высокий показатель средней удельной цены предложения), по сравнению с прошлым месяцем произошло колебание в пределах 1% или изменение в стоимостном выражении составило 7$/кв.м. в сторону снижения.
•    район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» –693$/кв.м., произошло самое ощутимое повышение средней удельной цены предложения равное 7%, или 47$/кв.м. в стоимостном выражении.
•    Южная часть города выше микрорайонов – 823$/кв.м., средняя удельная цена предложения осталась без изменений.
•    район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 598$/кв.м., наблюдается небольшое повышение средней удельной цены предложения на 3%, или в стоимостном выражении изменение составило 20$/кв.м.

В заключение можно сказать, что в июле месяце на рынке элитных домов во многих районах города произошло либо повышение цен (но незначительное) либо они остались на прежнем уровне, но в общем, средняя удельная цена предложения практически не изменилась (колебание произошло менее 1%).

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.07.2009 по 31.07.2009 года при ценовом анализе использовалось 154 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).

Наибольшее повышение средней удельной цены предложения наблюдается в раоне, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-Атинская), которое составило  11,1%, что в стоимостном выражении равно 19$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 190,5$/кв.м.

Наибольшее снижение средней удельной цены предложения наблюдается в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак», средняя удельная цена предложения составляет 25,8$/кв.м., снижение которой произошло на 13,5%, что в стоимостном выражении менее выражено и равно 4$/кв.м.

Повышение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города.
•    существенное повышение средней удельной цены предложения равное 10,5% произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и ул. Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), что в стоимостном выражении составляет 12$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 125,4$/кв.м.
•    повышение средней удельной цены предложения на 4,8%  (10,5$/кв.м. в стоимостном измерении) наблюдается в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, пр. Манаса и ул. Карпинская, средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 231,4$/кв.м.
•    в Северной части города ниже БЧК произошло повышение средней удельной цены предложения  на 5,2%, что в стоимостном выражении менее выражено и равно 1,5$/кв.м..  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 29,7$/кв.м.
•    в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал» повышение средней удельной цены предложения  произошло на 3,6%, на 2,9$/кв.м. в стоимостном выражении.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 82,7$/кв.м.
•    в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» произошло повышение средней удельной цены предложения на 3%, изменение в стоимостном выражении составило 1$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения, составляет 33$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения произошло в следующем районе города:
•    в Южной части города выше микрорайонов произошло снижение средней удельной цены предложения на 4% 2,9$/кв.м. в стоимостном выражении). Сама же средняя удельная цена предложения. за июль месяц составила 68,8$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения наблюдается в следующих районах города:
•    колебание средней удельной цены предложения произошло в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген», оно составило менее 1%, что в стоимостном выражении составляет 0,1$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения в июле месяце составляет 35,7$/кв.м.
•    в Южных микрорайонах колебание средней удельной цены предложения также составило менее 1% (в стоимостном выражении равное 0,6$/кв.м. в сторону повышения). Средняя удельная цена предложения составляет 109,5$/кв.м.

В целом можно сказать, что в июле месяце во многих районах города цены остались на прежнем уровне, либо подросли (в значительной мере в центральных районах города), и лишь в некоторых из них цены снизились.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 40 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: Центр и Южную часть.
В июле месяце произошло небольшое колебание средней удельной цены предложения квартир в пределах 1% (в стоимостном выражении составило 12$/кв.м. в сторону повышения). Сама же средняя удельная цена предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 882$/м.кв.

В Центре города не произошло никаких изменений как минимальных и максимальных уровней цен, так и уровня средней удельной цены (повышение цен на квартиры в строящихся домах, которые находятся на стадии завершения, было компенсировано понижением цен на другие объекты – заказчики выбирают ценовую политику в сложившихся экономических условиях). В Южной же части города как минимальный, так и максимальный уровни цен остались прежними, но уровень средней удельной цены предложения  повысился на 2% (в прошлом месяце было снижение на 2%, то есть цены вернулись к уровню мая месяца).

В целом же можно сказать, что в июле месяце произошло колебание средней удельной цены предложения квартир в новых строящихся домах в пределах 1%.

Отчет составлен Аналитической группой компании "Глобал Инвест"