Анализ рынка недвижимости за август 2009

Анализы рынка недвижимости

01.09.2009 09:42

3716

В августе месяце средняя удельная цена предложения на различных сегментах рынка продолжает вести себя по-разному. Так на рынке вторичного жилья (квартир) произошло хоть и незначительное, но все-таки повышение средней удельной цены предложения.

На рынке земельных участков так же наблюдается положительная динамика цен практически во всех районах города. Что касается рынка жилых домов частной индивидуальной застройки то цены здесь, в общем, практически не изменились. На рынке коттеджной застройки и первичном рынке жилья (квартир) цены немного снизились.

На рынке жилой недвижимости, за август месяц произошли следующие изменения:
• на вторичном рынке многоквартирного жилья (квартир) наблюдается небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 3%
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке коттеджной застройки наблюдается небольшое снижение средней удельной цены предложения на 3%
• на рынке первичного жилья (квартир) наблюдается незначительное изменение средней удельной цены предложения на 2% в сторону снижения.

Анализ стоимости жилья (квартир) на вторичном рынке

За август месяц 2009 года в выборку попало 321 объявление о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в августе месяце произошло повышение средней удельной цены предложения на 3%, что в стоимостном выражении составляет 25$/м.кв., а сама средняя удельная цена предложения на квартиры составила 834 $/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За август месяц в выборку попало 195 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.

Самое значительное повышение средней удельной цены предложения произошло в районе ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай, в августе месяце оно составило 8%.

Самое значительное снижение средней удельной цены предложения  на 6% произошло в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош».
На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в числовом выражении равно 10$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 711$/кв.м.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение средней удельной цены предложения  произошло в следующих районах города:
• в районе «Ошского рынка» и Западного автовокзала наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 8%, что в стоимостном выражении составляет 47$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 654$/кв.м.
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» произошло повышение средней удельной цены предложения также на 8% или 46$/кв.м. в стоимостном выражении. Средняя удельная цена предложения составляет  657$/кв.м.
• в районе ниже БЧК наблюдается небольшое повышение показателя средней удельной цены предложения равное 4% или 25$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем.

Средняя удельная цена предложения составляет 583$/кв.м.
• в районе ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай так же произошло  повышение средней удельной цены предложения на 8% или 69$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель). Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 902$/кв.м.
Понижение средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах города:
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 6%, изменение в стоимостном выражении составляет 36$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 565$/кв.м.
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается небольшое снижение средней удельной цены предложения на 3%, что в стоимостном выражении равно 20$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 602$/кв.м.
• в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» так же произошло снижение средней удельной цены предложения равное 5%, в ценовом выражении оно составляет 30$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения за август месяц составляет 610$/кв.м.
• в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м  «Кок-Жар» произошло незначительное снижение средней удельной цены предложения равное 3%, что в ценовом выражении составляет 16$/кв.м.. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 543$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах:
• в Центральной части города произошло колебание средней удельной цены предложения чуть более 1%, изменение в ценовом выражении составляет 13$/кв.м. в сторону снижения. Средняя удельная цена предложения составляет 817$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в ценовом выражении составляет 14$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 979/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем.
• в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта в августе месяце так же наблюдается колебание средней удельной цены предложения чуть более 1%, что в ценовом выражении составляет 14$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 904$/кв.м.
В заключение можно сказать, что в августе месяце ситуация с ценами предложения на рынке жилых домов индивидуальной застройки в целом практически не изменилась. Так снижение цен в одних районах города было компенсировано повышением цен в других, в некоторых районах цены остались на прежнем уровне. В общем, колебание средней удельной цены предложения произошло в пределах 1%.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За август месяц в выборку попало 76 объявлений о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в августе месяце произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения равное 3%, что в стоимостном выражении составляет 19$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 738$/кв.м.

Средняя удельная цена предложения по районам:
• Центр города – 872$/кв.м., произошло самое ощутимое снижение средней удельной цены предложения равное 8%, в стоимостном выражении изменение составило 71$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель).
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 901$/кв.м., наблюдается небольшое снижение показателя средней удельной цены предложения на 2%, что в стоимостном выражении составило 21$/кв.м.
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район рынка Кудайберген – 699$/кв.м., средняя удельная цена предложения не изменилась.
• Северный район города ниже БЧК – наблюдается увеличение средней удельной цены предложения на 9%, что в стоимостном выражении равно  52$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 600$/кв.м.
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 554$/кв.м., наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 7% или 44$/кв.м. в стоимостном выражении.
• район мкр.«Джал» и Старого аэропорта – средняя удельная цена предложения составляет за август месяц 966$/кв.м. (самый высокий показатель средней удельной цены предложения), по сравнению с прошлым месяцем произошло небольшое снижение на 3% или изменение в стоимостном выражении составило 26$/кв.м.
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» –661$/кв.м., произошло снижение средней удельной цены предложения на 5% или 32$/кв.м. в стоимостном выражении.
• Южная часть города выше микрорайонов – 791$/кв.м., средняя удельная цена предложения снизилась на 4% или 32$/кв.м. в стоимостном выражении.
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 600$/кв.м., средняя удельная цена предложения осталась без изменений по сравнению с прошлым месяцем.

В заключение можно сказать, что в августе месяце на рынке элитных домов во многих районах города произошло снижение цен, лишь в двух из них они остались на прежнем уровне, а в одном из районов наблюдается положительная динамика цен. В общем, средняя удельная цена предложения снизилась на 3%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.08.2009 по 30.08.2009 года при ценовом анализе использовалось 142 объявления о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольшее повышение средней удельной цены предложения наблюдается в Северной части города ниже БЧК, которое составило  13,1%, что в стоимостном выражении равно 3,9$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 33,6$/кв.м.

Наибольшее снижение средней удельной цены предложения наблюдается в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак», средняя удельная цена предложения составляет 23,8$/кв.м., снижение которой произошло на 7,6%, что в стоимостном выражении менее выражено и равно 2,0$/кв.м.

Повышение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города.
• повышение средней удельной цены предложения на 9,2%  (21,4$/кв.м. в стоимостном измерении) наблюдается в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, пр. Манаса и ул. Карпинского, средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 252,8$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-атинская), произошло повышение средней удельной цены предложения  на 3,8%, что в стоимостном выражении равно 7,3$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 197,8$/кв.м.
• в районе Западного автовокзала и «Ошского» рынка произошло повышение средней удельной цены предложения  на 2,7%, что в стоимостном выражении менее выражено и равно 2,1$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 80,9$/кв.м.
• в районе ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» незначительное повышение средней удельной цены предложения  произошло на 3,9%, но в стоимостном выражении всего 1,4$/кв.м.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 37,6$/кв.м.
• в Южной части города выше микрорайонов произошло несущественное повышение средней удельной цены предложения на 2,7% или 1,9$/кв.м. в стоимостном выражении. Сама же средняя удельная цена предложения за август месяц составила 70,7$/кв.м.
• в Южных микрорайонах произошло значительное повышение средней удельной цены предложения на 10,5% (в стоимостном выражении равное 11,5$/кв.м.). Средняя удельная цена предложения составляет 121,0$/кв.м.
Понижение средней удельной цены предложения произошло в следующем районе города:
• снижение средней удельной цены предложения равное 3,8% произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и ул. Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), что в стоимостном выражении составляет 4,8$/кв.м.

Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 120,6$/кв.м.
• снижение средней удельной цены предложения произошло в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген», оно составило 3,3%, что в стоимостном выражении составляет 1,2$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения в августе месяце составляет 34,5$/кв.м.
• в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар», произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения на 4,0%, изменение в стоимостном выражении составило 1,3$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 31,7$/кв.м.
Стабильность средней удельной цены предложения наблюдается в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», колебание средней удельной цены предложения  произошло чуть более 1%, на 1,4$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону повышения.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 84,1$/кв.м.

В целом можно сказать, что в августе месяце во многих районах города цены остались на прежнем уровне, либо подросли (в значительной мере в Северной части города), и лишь в некоторых из них цены снизились.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 41 жилому комплексу, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: Центр и Южную часть.
В августе месяце произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения квартир на 2% (в стоимостном выражении составило 15$/кв.м.). Сама же средняя удельная цена предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 867$/м.кв.

В Центре города так и в Южной его части минимальные и максимальные уровни цен не изменились. Что касается средней удельной цены предложения на квартиры в строящихся домах, то, как в Центре, так и в Южной части города она немного приспустилась (2% и 1% соответственно).

В целом же можно сказать, что в августе месяце произошло снижение средней удельной цены предложения квартир в новых строящихся домах на 2%.

Отчет составлен Аналитической группой компании "Глобал Инвест"