Анализ рынка недвижимости за сентябрь 2009

Анализы рынка недвижимости

01.10.2009 09:42

4599

В сентябре месяце средняя удельная цена предложения на различных сегментах рынка продолжает вести себя по-разному.

Так на рынке вторичного жилья (квартир), а так же коттеджной 2-3-х уровневой застройки произошло хоть и незначительное, но все-таки повышение средней удельной цены предложения. На рынке земельных участков так же наблюдается положительная динамика цен практически во всех районах города. Что касается рынка жилых домов частной индивидуальной застройки, то цены здесь, в общем, практически не изменились, но все же во многих районах города наблюдается тенденция к снижению цен. На первичном рынке жилья (квартир) цены немного снизились. В общем, рынок сейчас находится в стадии колебательной стабилизации.

На рынке жилой недвижимости, за сентябрь месяц произошли следующие изменения:
• на вторичном рынке многоквартирного жилья (квартир) наблюдается небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 2%
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке коттеджной застройки наблюдается небольшое повышение средней удельной цены предложения на 2%
• на рынке первичного жилья (квартир) наблюдается незначительное изменение средней удельной цены предложения на 2% в сторону снижения.

Анализ стоимости жилья (квартир) на вторичном рынке

За сентябрь месяц 2009 года в выборку попало 386 объявлений о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в сентябре месяце произошло повышение средней удельной цены предложения на 2%, что в стоимостном выражении составляет 18$/м.кв., а сама средняя удельная цена предложения на квартиры составила 852 $/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За сентябрь месяц в выборку попало 178 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.

Самое значительное повышение средней удельной цены предложения произошло в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош», а так же мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м  «Кок-Жар», в сентябре месяце оно составило 6%.

Самое значительное снижение средней удельной цены предложения  на 6% произошло в районе ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай.

На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в числовом выражении равно 8$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 703$/кв.м.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение средней удельной цены предложения  произошло в следующих районах города:
• в Центральной части города произошло небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 2%, изменение в ценовом выражении составляет 19$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 836$/кв.м.
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 6%, изменение в стоимостном выражении составляет 34$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 599$/кв.м.
• в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м  «Кок-Жар» также произошло повышение средней удельной цены предложения равное 6%, что в ценовом выражении составляет 31$/кв.м.. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 574$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло снижение средней удельной цены предложения на 3%, изменение в ценовом выражении составляет 31$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 948/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем.
• в Северном районе города ниже БЧК также наблюдается снижение показателя средней удельной цены предложения на 3% или 20$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя удельная цена предложения составляет 563$/кв.м.
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается небольшое снижение средней удельной цены предложения на 2%, что в стоимостном выражении равно 15$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 587$/кв.м.
• в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта в сентябре месяце наблюдается ощутимое снижение средней удельной цены предложения равное 5%, что в ценовом выражении составляет 44$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 860$/кв.м.
• в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения на 2%, в ценовом выражении оно составляет 11$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения за сентябрь месяц составляет 599$/кв.м.
• в районе ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай произошло  самое ощутимое снижение средней удельной цены предложения равное 6% или 51$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель). Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 851$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах:
• в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 7$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 661$/кв.м.
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» произошло колебание средней удельной цены предложения также в пределах 1% или 7$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону снижения. Средняя удельная цена предложения составляет  650$/кв.м.

В заключение можно сказать, что в сентябре месяце ситуация с ценами предложения на рынке жилых домов индивидуальной застройки в целом практически не изменилась. Так снижение цен в одних районах города было практически компенсировано повышением цен в других, в некоторых районах цены остались на прежнем уровне. В общем, колебание средней удельной цены предложения произошло в пределах 1%, но наблюдается тенденция к небольшому понижению цен.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За сентябрь месяц в выборку попало 82 объявления о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в сентябре месяце произошло небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 2%, что в стоимостном выражении составляет 14$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 752$/кв.м.

Средняя удельная цена предложения по районам:
• Центр города – 931$/кв.м., произошло повышение средней удельной цены предложения на 7%, в стоимостном выражении изменение составило 59$/кв.м.
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 939$/кв.м. (самый высокий показатель средней удельной цены предложения), наблюдается повышение показателя средней удельной цены предложения на 4%, что в стоимостном выражении составило 38$/кв.м.
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район р-ка Кудайберген – 671$/кв.м., средняя удельная цена предложения снизилась на 4% или 28$/кв.м. в стоимостном выражении.
• Северный район города ниже БЧК – наблюдается уменьшение средней удельной цены предложения на 5%, что в стоимостном выражении равно  27$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 573$/кв.м.
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 554$/кв.м., наблюдается небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 2% или 11$/кв.м. в стоимостном выражении.
• район мкр.«Джал» и Старого аэропорта – средняя удельная цена предложения составляет за сентябрь месяц 908$/кв.м., по сравнению с прошлым месяцем произошло самое ощутимое снижение равное 6% или изменение в стоимостном выражении составило 58$/кв.м.
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» –690$/кв.м., произошло повышение средней удельной цены предложения на 4% или 29$/кв.м. в стоимостном выражении.
• Южная часть города выше микрорайонов – 859$/кв.м., произошло самое ощутимое повышение средней удельной цены предложения равное 9% или 68$/кв.м. в стоимостном выражении (самый высокий абсолютный показатель).
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 634$/кв.м., средняя удельная цена предложения увеличилась на 6% по сравнению с прошлым месяцем, или 34$/кв.м. в стоимостном выражении.

В заключение можно сказать, что в сентябре месяце на рынке элитных домов во многих районах города произошло повышение цен в той или иной степени и лишь в трех из них наблюдается их снижение. В общем, средняя удельная цена предложения увеличилась на 2%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.09.2009 по 30.09.2009 года при ценовом анализе использовалось 151 объявление о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольшее повышение средней удельной цены предложения наблюдается в районе ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек», которое составило  7,6%, что в стоимостном выражении равно 2,9$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 40,4$/кв.м.
Наибольшее снижение средней удельной цены предложения наблюдается в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген», средняя удельная цена предложения составляет 32,5$/кв.м., снижение которой произошло на 5,8%, что в стоимостном выражении менее выражено и равно 2,0$/кв.м.

Повышение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города.
• небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 1,7% произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и ул. Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), что в стоимостном выражении составляет 2,0$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 122,6$/кв.м.
• также небольшое повышение средней удельной цены предложения на 1,6%  (4,0$/кв.м. в стоимостном измерении) наблюдается в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, пр. Манаса и ул. Карпинского, средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 256,8$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», повышение средней удельной цены предложения  произошло равное 1,8%, на 1,54$/кв.м. в стоимостном выражении.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 85,6$/кв.м.
• в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» произошло повышение средней удельной цены предложения на 7,2%, изменение в стоимостном выражении составило 2,3$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 34,0$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения произошло в следующем районе города:
• в районе, ограниченном улицами Л.Толстого, М.Горького, М.Гвардия и Ж.Пудовкина, произошло снижение средней удельной цены предложения  на 2,7%, что в стоимостном выражении равно 5,0$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 179,5$/кв.м.
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак» снижение средней удельной цены предложения  произошло на 3,8%, но в стоимостном выражении всего 0,9$/кв.м.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 22,9$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения наблюдается в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-атинская), произошло колебание средней удельной цены предложения  менее 1%. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 197,4$/кв.м.
• в Южной части города выше микрорайонов произошло колебание средней удельной цены предложения чуть более 1% или 0,9$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения за сентябрь месяц составила 71,6$/кв.м.
• в Южных микрорайонах произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1% (в стоимостном выражении равное 0,7$/кв.м. в сторону повышения). Средняя удельная цена предложения составляет 121,7$/кв.м.

В целом можно сказать, что в сентябре месяце во многих районах города цены хоть и незначительно, но выросли, либо остались на прежнем уровне, и лишь в двух из них они снизились.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 39 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: Центр и Южную часть.
В сентябре месяце произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения квартир на 2% (в стоимостном выражении составило 15$/кв.м.). Сама же средняя удельная цена предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 852$/м.кв.

Основное изменение по ценам пришлось на Центральную часть города. Так минимальные цены повысились на 9%, а средняя удельная и минимальная цены снизились на 3% и 4% соответственно. Что касается Южной части города, то цены практически не изменились.
В целом же можно сказать, что в сентябре месяце произошло снижение средней удельной цены предложения квартир в новых стоящихся домах на 2%.

Отчет составлен Аналитической группой компании"Глобал Инвест"