Анализ рынка недвижимости за ноябрь 2009

Анализы рынка недвижимости

01.12.2009 09:42

4738

В ноябре месяце средняя удельная цена предложения на различных сегментах рынка недвижимости практически не изменилась.

Так на рынке вторичного жилья (квартир), а так же жилых домов частной индивидуальной застройки и  первичном рынке жилья (квартир) произошло лишь небольшое колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%. Лишь на рынке коттеджной 2-3-х уровневой застройки и рынке земельных участков  изменение цен более ощутимо и наблюдается хоть и небольшая, но все таки тенденция к снижению цен.

На рынке жилой недвижимости, за ноябрь месяц произошли следующие изменения:
• на вторичном рынке многоквартирного жилья (квартир) наблюдается  колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке коттеджной застройки наблюдается небольшое снижение средней удельной цены предложения на 3%
• на рынке первичного жилья (квартир) наблюдается колебание средней удельной цены предложения около 1%.

Анализ стоимости жилья (квартир) на вторичном рынке

За ноябрь месяц 2009 года в выборку попало 408 объявлений о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в ноябре месяце произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 5$/м.кв. в сторону снижения, а сама средняя удельная цена предложения на квартиры составила 841 $/м.кв

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За ноябрь месяц в выборку попало 204 объявления о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Самое значительное повышение средней удельной цены предложения произошло в районе «Ошского» рынка и «Западного» автовокзала, в ноябре месяце оно составило 7%.
Самое значительное снижение средней удельной цены предложения  также на 7% произошло в районе мкр. «Джал» и «Старого» аэропорта.

На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в стоимостном выражении равно 4$/кв.м. в сторону снижения, сама же средняя цена предложения составляет 697$/кв.м.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение средней удельной цены предложения  произошло в следующих районах города:
• в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала наблюдается самое ощутимое повышение средней удельной цены предложения равное 7%, что в стоимостном выражении составляет 43$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 700$/кв.м.
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» произошло повышение средней удельной цены предложения на 3% или 22$/кв.м. в стоимостном выражении. Средняя удельная цена предложения составляет  666$/кв.м.
• в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» произошло повышение средней удельной цены предложения на 6%, что в ценовом выражении составляет 35$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения за ноябрь месяц составляет 626$/кв.м.
• в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м  «Кок-Жар» также произошло повышение средней удельной цены предложения равное 4%, что в ценовом выражении составляет 25$/кв.м.. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 620$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах города:
• в Северном районе города ниже БЧК также наблюдается снижение показателя средней удельной цены предложения на 6% или 30$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя удельная цена предложения составляет 515$/кв.м.
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается снижение средней удельной цены предложения также на 6%, изменение в стоимостном выражении составляет 35$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 520$/кв.м.
• в районе мкр. «Джал» и «Старого» аэропорта в ноябре месяце наблюдается самое ощутимое снижение средней удельной цены предложения равное 7%, что в ценовом выражении составляет 58$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель).  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 740$/кв.м.
• в районе ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай произошло  снижение средней удельной цены предложения на 3% или 31$/кв.м.. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 872/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах:
• в Центральной части города произошло колебание средней удельной цены предложения менее 1%, изменение в ценовом выражении составляет 3$/кв.м.в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 856$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло колебание средней удельной цены предложения также менее 1%, изменение в ценовом выражении составляет 5$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 1000/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем.
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении равно 8$/кв.м. в сторону снижения. Средняя удельная цена предложения составляет 555$/кв.м.

В заключение можно сказать, что в ноябре месяце ситуация с ценами предложения на рынке жилых домов индивидуальной застройки в целом практически не изменилась, произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%. Но, в общем, намечается тенденция к снижению цен предложения.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За ноябрь месяц в выборку попало 78 объявления о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в ноябре месяце произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения  равное 3%, что в стоимостном выражении составляет 23$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 737$/кв.м.

Средняя удельная цена предложения по районам:
• Центр города – 836$/кв.м., произошло ощутимое снижение средней удельной цены предложения на 9%, в стоимостном выражении изменение составило 78$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель).
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 931$/кв.м., наблюдается небольшое изменение в сторону снижения показателя средней удельной цены предложения равное 2%, что в стоимостном выражении составляет 22$/кв.м.
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район рынка Кудайберген – 682$/кв.м., средняя удельная цена предложения не изменилась по сравнению с прошлым месяцем.
• Северный район города ниже БЧК – наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, в стоимостном выражении изменение составило 7$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 516$/кв.м.
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 555$/кв.м., наблюдается небольшое снижение средней удельной цены предложения на 2%, изменение в стоимостном выражении составило 13$/кв.м.
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» –722$/кв.м., средняя удельная цена предложения увеличилась на 4%, изменение в стоимостном выражении составляет 31$/кв.м.
• Южная часть города выше микрорайонов – 1015$/кв.м. (самый высокий показатель средней удельной цены предложения), произошло повышение средней удельной цены предложения на 4% или 37$/кв.м. в стоимостном выражении.
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 640$/кв.м., средняя удельная цена предложения увеличилась на 3% по сравнению с прошлым месяцем, или 20$/кв.м. в стоимостном выражении.

В заключение можно сказать, что в ноябре месяце на рынке элитных домов средняя удельная цена предложения ведет себя по-разному: в некоторых районах было ощутимое снижение цен, в других наблюдается положительная динамика цен, а в некоторых они остались без изменений. Но, в общем, произошло снижение средней удельной цены предложения на 3%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.11.2009 по 30.11.2009 года при ценовом анализе использовалось 147 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Единственная положительная динамика средней удельной цены предложения наблюдается в районе ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек», которая составила  1%, что в стоимостном выражении еще менее выражено и равно 0,4$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 41,5$/кв.м.

Наибольшее снижение средней удельной цены предложения наблюдается в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-атинская), средняя удельная цена предложения составляет 189,0$/кв.м., снижение которой произошло на 7,1%, что в стоимостном выражении равно 14,4$/кв.м.

Повышение цен предложения не произошло в других районах города.
Понижение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города:
• снижение средней удельной цены предложения равное 3,3% произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и ул. Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), что в стоимостном выражении составляет 4,0$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 116,4$/кв.м.
• также небольшое снижение средней удельной цены предложения на 2,1%  (0,5$/кв.м. в стоимостном измерении) наблюдается в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак», средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 23,6$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», снижение средней удельной цены предложения  произошло равное 4,2%, на 3,8$/кв.м. в стоимостном выражении.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 85,9$/кв.м.
• Южной части города выше микрорайонов произошло уменьшение средней удельной цены предложения на 4,4% или 3,2$/кв.м. в стоимостном выражении. Сама же средняя удельная цена предложения за ноябрь месяц составила 69,8$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения наблюдается в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, пр. Манаса и ул. Карпинского, произошло колебание средней удельной цены предложения  в пределах 1% (изменение составляет 2,2$/кв.м. в сторону снижения). Сама же средняя удельная цена предложения составляет 242,2$/кв.м.
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген» колебание средней удельной цены предложения  также произошло в пределах 1%, в стоимостном выражении которое составляет 0,2$/кв.м. в сторону снижения.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 32,9$/кв.м.
• в Северной части города ниже БЧК произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1% или на 0,2 $/кв.м. в стоимостном измерении в сторону повышения, сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 33,2$/кв.м.
• в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» произошло колебание средней удельной цены предложения чуть более 1%, изменение в стоимостном выражении составило 0,5$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 33,1$/кв.м.
• в Южных микрорайонах наблюдается стагнация средней удельной цены предложения, которая в ноябре месяце зафиксировалась на отметке 121,7$/кв.м.

В целом можно сказать, что в ноябре месяце во многих районах города цены хоть и незначительно, но снизились, либо остались на прежнем уровне, и лишь в одном из них наблюдается положительная динамика цен.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 38 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: Центр и Южную часть.
В ноябре месяце произошло колебание средней удельной цены предложения квартир около 1% (в стоимостном выражении составило 11$/кв.м. в сторону снижения). Сама же средняя удельная цена предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 844$/м.кв.   

Минимальные и максимальные цены предложения, как в Центре, так и в Южной части города не изменились и остались на прежнем уровне. Если говорить об изменении средней удельной цены предложения, то можно указать, что в Южной же части города произошло колебание в пределах 1%, а в Центре произошла небольшая корректировка (около 2%) в сторону снижения средней удельной цены предложения.
В целом можно сказать, что в ноябре месяце произошло колебание средней удельной цены предложения квартир в новых строящихся домах около 1%.

Отчет составлен"Аналитической группой компании Глобал Инвест"