Анализ рынка недвижимости за февраль 2010

Анализы рынка недвижимости

01.03.2010 09:42

4981

В феврале месяце 2010 года средняя удельная цена предложения практически на всех сегментах рынка недвижимости осталась без существенных изменений. Лишь на первичном рынке жилья  изменение цен более ощутимо и наблюдается снижение средней удельной цены предложения.

На рынке жилой недвижимости, за февраль месяц произошли следующие изменения:
•    на вторичном рынке многоквартирного жилья (квартир) наблюдается  стагнация средней удельной цены предложения
•     на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
•    на рынке коттеджной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
•    на рынке первичного жилья (квартир) наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 5%.

Анализ стоимости жилья (квартир) на вторичном рынке

За февраль месяц 2010 года в выборку попало 395 объявлений о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в феврале месяце средняя удельная цена предложения осталась на уровне прошлого месяца и составила 824$/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За февраль месяц 2010 года в выборку попало 191 объявление о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Самое значительное повышение средней удельной цены предложения произошло в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык», в феврале месяце оно составило 5%.
Снижение средней удельной цены предложения  в данном месяце не наблюдается ни в одном районе города (по двум районам у нас недостаточно данных для того, чтобы сравнить с прошлым периодом).

На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в стоимостном выражении равно 6$/кв.м. в сторону повышения, сама же средняя цена предложения составляет 695$/кв.м.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение средней удельной цены предложения  произошло в следующих районах города:
•    в Центральной части города произошло самое небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 2%, изменение в ценовом выражении составляет 16$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 842$/кв.м.
•    в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло повышение средней удельной цены предложения на 3%, изменение в ценовом выражении составляет 32$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель изменения). Сама же средняя удельная цена предложения составляет 1057/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем.
•    в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала наблюдается повышение средней удельной цены предложения равное 3%, что в стоимостном выражении составляет 24$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 747$/кв.м.
•    в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» произошло повышение средней удельной цены предложения на 4% (28$/кв.м. в стоимостном выражении). Средняя удельная цена предложения составляет  681$/кв.м.
•    в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» как и в прошлом периоде наблюдается повышение средней удельной цены предложения равное 4%, изменение в стоимостном выражении составляет 20$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 587$/кв.м.
•    в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается самое ощутимое повышение средней удельной цены предложения равное 5% (или 25$/кв.м. в стоимостном выражении). Средняя удельная цена предложения составляет 556$/кв.м.
•    в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» произошло повышение средней удельной цены предложения на 3%, что в ценовом выражении составляет 18$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения за февраль месяц составляет 640$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах:
•    в районе ниже БЧК как и в прошлом периоде наблюдается колебание показателя средней удельной цены предложения в пределах 1% (7$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону повышения). Средняя удельная цена предложения составляет 535$/кв.м.
•    в районе мкр. «Джал» и «Старого» аэропорта в феврале месяце наблюдается колебание средней удельной цены предложения менее 1% (изменение в ценовом выражении составляет 2$/кв.м. в сторону снижения). Сама же средняя удельная цена предложения составляет 726$/кв.м.

В общем, состояние рынка в феврале месяце 2010 года продолжает оставаться стабильным, изменение средней удельной цены предложения находится в пределах 1%, как и в прошлом исследуемом периоде, но намечается тенденция к повышению цен, что вполне характерно весеннему периоду (сезонное колебание).

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За февраль месяц 2010 года в выборку попало 65 объявлений о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в феврале месяце 2010 года произошло колебание средней удельной цены предложения  в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 4$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 760$/кв.м.

Средняя удельная цена предложения по районам:
•    Центр города – 819$/кв.м., наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 3%, в стоимостном выражении изменение составило 26$/кв.м.
•    район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 960$/кв.м., наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, в стоимостном выражении изменение составило 12$/кв.м. в сторону повышения.
•    район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район рынка Кудайберген – 760$/кв.м., средняя удельная цена предложения повысилась на 6% (42$/кв.м. в стоимостном выражении) по сравнению с прошлым месяцем.
•    Северный район города ниже БЧК – наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 5%, в стоимостном выражении изменение составило 25$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 519$/кв.м.
•    район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 609$/кв.м., наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 4%, изменение в стоимостном выражении составило 25$/кв.м.
•    район мкр.«Джал» и Старого аэропорта – 902$/кв.м., средняя удельная цена предложения снизилась на 6%, изменение в стоимостном выражении составляет 57$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель).
•    район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» –682$/кв.м., средняя удельная цена предложения не изменилась по сравнению с прошлым месяцем.
•    Южная часть города выше микрорайонов – 999$/кв.м. (самый высокий показатель средней удельной цены предложения), произошло небольшое снижение средней удельной цены равное 2% или 19$/кв.м. в стоимостном выражении.
•    район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 647$/кв.м., произошло повышение средней удельной цены предложения на 6%, в стоимостном выражении изменение составляет 38$/кв.м.

В заключении можно сказать, что в феврале месяце на рынке 2-3-х уровневых элитных домов в некоторых районах города наблюдается положительная динамика изменения цен, в других их снижение, либо незначительное колебание. Но, в общем, произошло колебание  средней удельной  цены предложения в пределах 1%.

Анализ рынка земельных участков

•    За период с 01.02.2010 по 28.02.2010 года при ценовом анализе использовалось 133 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольшее повышение средней удельной цены предложения наблюдается в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак», которое составило  3,3%, что в стоимостном выражении менее выражено и равно 0,8$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 24,8$/кв.м.
Наибольшее снижение средней удельной цены предложения наблюдается в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген», средняя удельная цена предложения составляет 32,1$/кв.м., снижение которой произошло на 4,2%, что в стоимостном выражении соответствует 1,4$/кв.м.

Повышение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города:
•    повышение средней удельной цены предложения равное 3,0% произошло в Южной части города выше микрорайонов, что в стоимостном выражении составляет 1,9$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 65,9$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города:
•    в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и ул. Боконбаева, пр. Манаса и ул. Карпинского, произошло снижение средней удельной цены предложения на 1,6%, изменение в стоимостном выражении составило 4,0$/кв.м.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 252,6$/кв.м.
•    также снижение средней удельной цены предложения равное 3,7%  (8,7$/кв.м. в стоимостном измерении) наблюдается в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-атинская), средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 224,3$/кв.м.
•    в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал» произошло снижение средней удельной цены предложения  на 3,9%, на 3,6$/кв.м. в стоимостном выражении.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 89,7$/кв.м.
•    в Южных микрорайонах средняя удельная цена предложения хоть и незначительно, но снизилась. Изменение составляет 1,7% или 2,0$/кв.м. в стоимостном выражении. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 117,3$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения наблюдается в следующих районах города:
•    колебание средней удельной цены предложения в пределах 1% произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и ул. Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), в стоимостном выражении изменение составляет 0,8$/кв.м. в сторону снижения. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 136,1$/кв.м.
•    в районе ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» произошло колебание средней удельной цены предложения  в пределах 1% (изменение составляет 0,4$/кв.м. в сторону снижения). Сама же средняя удельная цена предложения составляет 40,9$/кв.м.

В целом можно сказать, что в феврале месяце 2010 года во многих районах города наблюдается хоть и незначительное, но снижение средней удельной цены предложения, либо ее небольшое колебание, и лишь в двух районах наблюдается положительная динамика цен.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 32 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: Центр и Южную часть.
В феврале месяце 2010 года произошло снижение средней удельной цены предложения квартир на 5% (в стоимостном выражении составило 46$/кв.м.). Сама же средняя удельная цена предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 800$/м.кв.

Минимальная цена предложения в Центре города увеличилась на 100$/кв.м. и составила 700$/кв.м., в Южной же части города она осталась без изменения. Максимальная же цена предложения в Центре города осталась без изменения, а в Южной его части снизилась на 200$/кв.м. (объекты с самыми высокими ценами «ушли» с рынка продаж – все квартиры были проданы). Если говорить об изменении средней удельной цены предложения, то можно указать, что как в Центре, так и в Южной части города произошло ее снижение (на 6 и 4% соответственно).

В целом можно сказать, что в феврале месяце 2010 года произошло снижение  средней удельной цены предложения квартир в новых строящихся домах на 5%.

Отчет составлен "Аналитической группой компании Глобал Инвест"