Девелопмент как развитие недвижимости. Девелопмент – одна из важнейших сфер экономики

30.11.2015 10:18

2189

Инвестиции в недвижимость напрямую связаны с девелопментом – процессом и деятельностью, направленной на развитие недвижимости – повышение продуктивности земли в результате создания новых или преобразования существующих земельных улучшений.

Процесс развития недвижимости может включать:

• инфраструктурное обустройство земельных участков;
• строительство, модернизацию или реконструкцию зданий и сооружений,
• формирование под будущее использование новых земельных участков путем объединения или деления существующих участков

- то есть материальные изменения в объекте, обеспечивающие его превращение в другой объект, который обладает большей стоимостью, чем исходный.

На первый взгляд, развитие недвижимости уже связано с процессами строительства, поскольку результатом строительства также является материальное преобразование недвижимости. Однако содержание девелоперской деятельности значительно шире. Оно охватывает весь процесс от разработки и до реализации инвестиционного проекта, включая вопросы привлечения финансирования и продажи созданных объектов. По сути, это - профессиональная деятельность, направленная на организацию процессов развития недвижимости, в рамках которой решаются многочисленные задачи, связанные с оценкой недвижимого имущества.

В данной главе будут рассмотрены особенности девелопмента в качестве процесса развития недвижимости, этапы и содержание девелоперского процесса, роль и функции, которые выполняет девелопер в этом процессе.

Развитие недвижимости - одна из наиболее важных сфер экономики

Развитие недвижимости обладает высоким мультиплицирующим эффектом. Не меняя условия социальной и хозяйственной деятельности общества, оно становится неотъемлемым элементом единого процесса развития экономики, занимая важное место в хозяйственном комплексе каждой страны.

Исследования американских специалистов показывают, что новое строительство в разные периоды истории составляло от 8 до 11% валового национального продукта США, а доля недвижимости в инвестиционном портфеле за последнюю четверть 20 века ниже доли только корпоративных акций, и она достигает 30% (См. Управление портфелями недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 1998. С. 30-31.)

Являясь важнейшим направлением реальных инвестиций, развитие недвижимости оказывает очевидное воздействие на текущие экономические процессы, на доходы бюджета и социальные отношения. Учитывая это, эффективность развития недвижимости можно оценить с разных точек:

• общего экономического или народнохозяйственного развития (экономическая эффективность);
• бюджетных интересов (бюджетная эффективность);
• создания условий жизнедеятельности человека (социальная эффективность).

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в положительном влиянии, которое развитие недвижимости оказывает на все экономические процессы и которому можно дать стоимостную оценку.

Инвестиции в недвижимость приводят к усилению активности в ряде сопряженных отраслей экономики, включая производство стройматериалов, жилищно-коммунальное хозяйство, выпуск товаров длительного пользования. В итоге он обеспечивает занятость и рост валового продукта в целом по стране. Исследования в конце 20 века в Германии показали: размер мультипликатора, который связывает инвестиции в строительство жилья с объемом ВВП страны, составлял примерно 2,5 – то есть 1 марка, которая была вложена в строительство жилья, дала 2,5 марки прироста ВВП (См.: Материалы российско-шведского семинара «Рынок жилья». СПб., 1994).

Бюджетная эффективность девелопмента проявляется в двух аспектах: прямом и косвенном.

1. Прямой эффект от девелопмента отражается в платежах и налогах, возникающих в процессе реализации проектов. К таким доходам бюджета можно отнести: плату за приобретение участков земли, состоящих в коммунальной или государственной собственности, плата за аренду участков, налоги на прибыль инвесторов и застройщиков, и с заработной платы рабочих, занятых в проектах.
2. Косвенный эффект включает доходы (бюджетную экономию), полученные бюджетом в результате функционирования нового объекта недвижимости – то есть налоги от прибыли предприятия, с имущества, земельный и другие, экономию, связанную с ростом занятости населения и его доходов.

Социальная эффективность девелопмента отражается в том, что улучшается среда проживания и деятельности (при том, что развитие недвижимости качественно изменяет как сами объекты недвижимости, так и окружение), благодаря изменениям в фонде недвижимости растут доходы и качество жизни населения.

Для девелопмента типичен высокий уровень «внешних влияний», способных существенно влиять на протекание экономических и социальных процессов на определенной, иногда достаточно значительной, территории. Это обуславливает высокую степень государственного контроля процессов развития недвижимости. Одновременно с положительным воздействием, реализация девелоперских проектов может связываться и с отрицательными внешними влияниями: временными (возникающими при строительных работах неудобствами) и постоянными (падение качества среды обитания из-за роста плотности застройки, ухудшения экологии).

Именно поэтому государство владеет правом регламентации застройки и иного использования земельных участков, которое значит, что собственник участка земли или здания не имеет права видоизменить объект недвижимости без разрешения госорганов.

В любом развитии недвижимости заключено единство экономических, физических и правовых процессов.

Являясь качественным преобразованием объекта недвижимости, девелопмент предполагает физические трансформации, обеспечивающие объект новыми потребительскими качествами, которые отвечают меняющимся потребностям общества, и являются необходимым условием роста экономического эффекта при использовании объекта.

Экономический аспект проявляется в росте ценности объекта в результате внесенных физических изменений.

Как качественное преобразование объектов, девелопмент полагает целью увеличение ценности объекта.

Сами физические изменения при этом не являются аргументами за увеличение ценности объекта. Они происходят постольку, поскольку способствуют появлению объектов, обладающих востребованными потребительскими качествами. Значит, рост ценности обеспечивают не любые физические преобразования – но те, что отвечают запросам рынка и потребителей.

Правовой аспект девелопмента базируется на юридическом оформлении изменений и появлении качественно иного объекта, обладающего большей ценностью. Регистрация нового объекта и прав на него - принципиально важный момент, так как лишь после этого можно считать процесс девелопмента завершенным.

Можно сказать, что девелопмент – это реакция рынка недвижимости на потребности, возникающие в обществе, для удовлетворения которых необходимо преобразование существующего использования земли. Оно может приобретать различные формы, однако его направленность будет всегда обусловлена меняющимися потребностями общества: рынок приспособится к новой социо-экономической ситуации и найдет оптимальные варианты землепользования.

По сути, девелопмент – это способ устранения противоречий: с одной стороны, между меняющимися потребностями общества в услугах, предоставляемых с использованием земли, с другой – имеющимися количественными и качественными характеристиками земельной собственности.

• < Назад
• Вперёд >