Понятие недвижимости и недвижимой собственности

01.01.2011 06:00

4073

Существенным следствием постоянства местоположения является необходимость особого способа передачи объектов недвижимости от одного владельца к другому – через переход прав на эти объекты.

Поэтому объектом оценки скорее являются права по отношению к недвижимости, чем эта недвижимость как физическая вещь. Следует обратить внимание, что в этом контексте Международные стандарты оценки четко разграничивают понятие недвижимости как физической вещи и понятие недвижимой собственности.

Понятие недвижимой собственности охватывает все права, интересы и выгоды от владения и использования недвижимости, которые могут распределяться как по отношению к ее различным частям, так и между разными лицами.

Это позволяет описывать недвижимую собственность как пакет прав, которые могут распространяться на весь земельный участок и земельные улучшения, только на земельный участок или только на земельные улучшения, в том числе и на их отдельные части и действовать на протяжении различных периодов времени. Причем, покупая и продавая недвижимость, участники рынка относят конкретную стоимость к конкретному интересу (праву) в собственности. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде дохода, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса или проживания.

Поскольку пакет прав может быть разделен на большое количество составляющих, появляется возможность создания новых комбинаций прав, позволяющих решать конкретные задачи. Это дает возможность, во-первых, привлекать необходимое количество инвесторов путем обмена прав на собственность, во-вторых, - изымать, если это оправданно общественными интересами, определенные правомочия собственника путем введения ограничений на некоторые виды использования недвижимости или ее развития: деление, объединение, застройку земельного участка.

Отсюда можно сделать два вывода:

• недвижимую собственность целесообразно рассматривать еще и как сумму прав на существующее использование и прав на развитие, что обусловливается сугубо экономическими факторами, так как стоимость недвижимости будет значительно выше, если существует возможность ее дальнейшего развития;
• все права, интересы и обязательства в недвижимом имуществе проистекают от собственности на земельные участки, которые, как правило, удостоверяются юридическими документами на право собственности, аренды, залога, наследования и т.п. и регламентируются национальным законодательством, устанавливающим способ и форму получения дохода с недвижимого имущества.

Таким образом, объект оценки недвижимости одновременно существует в материальной и нематериальной форме. С одной стороны, и земельный участок, и земельные улучшения - это вполне осязаемые вещи, у которых можно определить основные физические свойства и характеристики. С другой стороны, права относительно этих материальных вещей представлены в нематериальной форме, наличие которых подтверждается соответствующими документами. По сути, это две взаимосвязанные между собой характеристики единого объекта – недвижимого имущества, - в равной степени обуславливающие его стоимость.