Право застройки, сервитут, реальные повинности

01.01.2011 06:00

4526

Близким к праву аренды, но более суженным по перечню правомочий, является право застройки, возникающее на основании договора застройки с собственником земельного участка, срок действия которого строго лимитирован во времени. Как правило, указывается минимальный и максимальный срок, которые чаще всего регламентированы эффективным сроком жизни здания.

Владельцу права застройки принадлежит правомочие использования этого права с целью возведения на земельном участке здания или сооружения, которые после завершения строительства переходят в его собственность. Он также имеет правомочие относительно срочного пользования земельным участком, на котором находится построенное им здание или сооружение и правомочие по распоряжению правом застройки, которое может быть отчуждено в пользу третьего лица на период до окончания срока действия договора застройки. При этом владелец права застройки не может при осуществлении своих правомочий ущемлять права собственника земельного участка, обремененного правом застройки, и не имеет права совершать какие-либо сделки относительно данного участка.

Право использовать и занимать чужую собственность, правда, не всю, а лишь ее часть, имеет место и в случаях, когда те или иные потребности (в проезде, в проходе, в прокладке коммуникаций и т.п.) не могут быть удовлетворены иным способом, чем за счет установления сервитута - права ограниченного пользования недвижимостью, принадлежащей другому лицу.

Естественно, что установление сервитута окажет влияние на стоимость как обремененной им недвижимости, так и недвижимости, в пользу которой он установлен. Поэтому собственник недвижимости, обремененной сервитутом, имеет право требовать соответствующую плату от лиц, в пользу которых установлен сервитут, или снижение размера налога.

Наряду с сервитутами может существовать также система обязательств, так называемых реальных повинностей, согласно которым один собственник недвижимости обещает другому осуществлять или наоборот не производить определенные действия, или вносить соответствующие платежи лицу, в пользу которого установлена реальная повинность, при нарушении очерченных обязанностей или запретов. При этом считается, что недвижимое имущество будет стоить больше, если соседние земельные участки будут использоваться в соответствии с соблюдением определенных обязательств.

Неотъемлемой частью права собственности на недвижимое имущество является соблюдение обязательств, установленных государством по уплате налогов на недвижимость, по регламентации функции и характера использования земельного участка, по принудительному отчуждению собственности и по присвоению государством выморочного имущества. Такие односторонние обязательства могут повлиять на использование, развитие и передачу прав на недвижимость, и тем самым отразиться на ее стоимости.

С недвижимым имуществом могут быть связаны и другие права, и финансовые интересы. Прежде всего, это – корпоративное право, в соответствии с которым недвижимое имущество находится в нераздельном владении нескольких лиц; кондоминиум, при котором объект недвижимости разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности; право доверительного управления недвижимостью, когда право собственности реализуется в интересах бенефициариев, непосредственно не управляющих недвижимостью; право залога, когда доля собственника в имуществе считается отдельным финансовым интересом.

Таким образом, оценка недвижимости - это определение стоимости всех прав, интересов и обязательств по отношению к недвижимому имуществу.