Принципы оценки недвижимости, связанные с природой недвижимости

27.03.2015 12:11

5949

Принципы оценки недвижимости, связанные с природой недвижимости

К принципам, связанным с природой недвижимости относятся принцип остаточной продуктивности; принцип вклада; принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи; принцип пропорциональности; принцип экономического размера; принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с природой недвижимости:

• остаточной продуктивности;
• вклада;
• возрастающей и уменьшающейся отдачи
• пропорциональности;
• экономического размера;
• экономического разделения

Принцип остаточной продуктивности. Согласно положениям экономической теории, продуктивная деятельность предполагает наличие четырех факторов: земли, труда, капитала и предпринимательства (координации), которые отражают основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих производственные потребности.

Каждый из этих факторов должен быть обеспечен доходом, полученным от этой деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательство привлекаются к ней, то продуктивность земли выражается тем доходом, который остается после покрытия затрат на эти факторы и выплачивается собственнику земли как рента. Иными словами, земля имеет остаточную продуктивность и обретает ценность только тогда, когда имеется положительный остаток после оплаты всех других факторов производства.

В тоже время земля не должна рассматриваться как пассивный фактор. Благодаря своим характеристикам и, прежде всего, местоположению, она позволяет удовлетворять специфические потребности, минимизировать общие издержки, и/или увеличивать общий доход. Соответственно, чем больше привносимый землей доход, тем больше ее стоимость.

В оценке недвижимости принцип остаточной продуктивности реализуется в том, что текущая стоимость земли определяется чистым доходом, оставшимся после того, как оплачены все затраты, связанные с управлением и функционированием недвижимости, а капитал, инвестированный в земельные улучшения, полностью возмещен. Иными словами, земля может давать только остаточный доход без фиксированной или необходимой ставки отдачи.

Факторы производства и их компенсация

В самом общем виде данный принцип может быть проиллюстрирован следующим примером.

ПРИМЕР

Доход от сдачи в аренду застроенного участка составляет 40000 долл., а капитал, инвестированный в здание и землю – соответственно 120000 долл. и 30000 долл.

• Доход, полученный от аренды в течение года 40000 (минус)
• Покрытие затрат, связанных с управлением и функционированием недвижимости 22000 (минус)
• Обеспечение отдачи (10%) и возврата (2,5%) ивестированного в земельные улучшения капитала
  + 120 000 х 12.5% = 15 000 = 37000 (равно)
• Остаточный доход на землю 3000 и капитал, инвестированный в землю, дает 10% ежегодной отдачи:
  3 000 /30 000 = 10%.

Естественно, что остаточная продуктивность земли будет зависеть от соотношения четырех факторов производства, которое реализуется в принципах вклада, пропорциональности, увеличивающейся или уменьшающейся отдачи.

Принцип вклада (принцип предельной продуктивности). Согласно данному принципу стоимость любого компонента недвижимости измеряется той величиной, на которую стоимость всей недвижимости увеличивается при его существовании или уменьшается при его отсутствии. При этом дополнительные инвестиции становятся экономически целесообразными, лишь при условии, что они обеспечат соответствующее увеличение дохода.

Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого–либо фактора производства.

Иными словами, вклад – это прирост стоимости всей недвижимости в результате привнесения какого-либо нового компонента, а не фактические затраты на сам этот компонент. Тем самым, использование принципа вклада позволяет определить излишние или недостающие улучшения с точки зрения наиболее эффективного использования недвижимости.

Примером реализации этого принципа при оценке недвижимости является также определение рыночной стоимости земельных улучшений, которая определяется разницей между рыночной стоимостью улучшенной недвижимости и рыночной стоимость собственно земли. Прямым следствием принципа вклада является принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи. Сущность данного принципа заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса общая отдача сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

В экономической теории данный принцип соответствует закону убывания предельной продуктивности. Данный закон относится к ситуации, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост дохода начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной продуктивности.

Применительно к оценке недвижимости в соответствии с этим принципом дополнительные инвестиции в земельные улучшения приведут к увеличению дохода с земли до определенной границы, после чего прирост дохода станет меньше прироста капиталовложений. Данная граница отвечает максимальной стоимости недвижимости.

Следует заметить, что принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи касается не только земельных улучшений. В книге Е.И.Тарасевича «Оценка недвижимости. Энциклопедия оценки. - СПб: изд-во гос. технич. ун-та, 1997. - 422 с.», приводится пример действия принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи, относительно количества земельных участков.

Так, застройщик имеет возможность разбить земельный массив на любое количество участков и, соответственно, на каждом участке построить односемейный жилой дом. Очевидно, что от размеров участка будет зависеть цена продажи жилой недвижимости, и, соответственно, будет изменяться общий доход застройщика (табл. 5.2).

Изменение общего дохода застройщика в зависимости от количества участков

Данный пример иллюстрирует, что точка уменьшения предельной продуктивности соответствует 4 участкам, так как дальнейшее увеличение количества участков приводит к уменьшению общего дохода.

Принцип пропорциональности состоит в том, что любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание компонентов, при котором достигается максимальная стоимость земли. Если нарушается данный принцип, то появляется "недоулучшенная" или "переулучшенная" недвижимость, которая, скорее всего, потребует либо обновления, либо рефинансирования или продажи.

Диспропорция возникает, когда сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями, например, слишком маленькая автостоянка при большом офисном здании, или наоборот, переоснащено по отношению к характеру земельного участка. Она существует также тогда, когда затраты по предоставлению и объемы предоставляемых услуг для занимающих его лиц неадекватны или избыточны по сравнению с характером сооружения или окружающего соседства. В любом из этих случаев земля теряет стоимость из-за неэффективного использования.

Пропорциональность - оптимальное сочетание компонентов недвижимости, при котором достигается максимальная стоимость земли.

Принцип пропорциональности применим не только к отдельным объектам недвижимости, но и их совокупности в масштабах квартала, района, города. Он предполагает оптимальное сочетание определенных типов землепользования в пределах конкретной территории, которое может обеспечить максимальную стоимость всех земельных ресурсов. В то же время избыточное количество однотипных объектов в районе приводит к уменьшению ее стоимости.

В любом случае, для поддержания высокой ценности земли ее функциональное использование и характер улучшений должен соответствовать существующим правилам землепользования, а также потребностям и ожиданиям местного рынка. Новые объекты, появляющиеся на рынке, должны учитывать наличие существующих и строящихся объектов для максимизации своих шансов по достижению общей пропорциональности.

Естественное функционирование рынка всегда направлено на достижение сбалансированности и пропорциональности. Поэтому этот принцип широко используется при определении рыночной стоимости и применяется в процессе анализа наиболее эффективного использования, предполагающего получение максимального чистого операционного дохода и максимальной стоимости земли. По сути, принцип пропорциональности связывает между собой принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи.

Достижение наиболее эффективного использования соблюдением еще двух принципов связанных с внутренней структурой недвижимости: оптимальным размером ее физических компонентов (принцип экономического размера) и распределением, связанных с ней прав (принцип экономического разделения).

Принцип экономического размера предполагает наличие оптимального размера недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и окружению. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Понятие экономического размера в равной степени применимо и к земельным участкам, и к земельным улучшениям. Если в районе жилой усадебной застройки обычным является земельный участок площадью 1500 кв. м, то уменьшение ее до 750 кв. м, вероятнее всего, приведет к снижению стоимости земли в расчете на 1 кв.м. Аналогичный эффект будет иметь и чрезмерное увеличение общей площади жилого дома, расположенного на участке.

Экономический размер - оптимальный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным условиям, типу землепользования и окружению.

В районах, где нарушен принцип экономического размера, на практике наблюдается эффект прироста стоимости консолидированного (объединенного) участка. Например, каждый из двух соседних земельных участков в районе промышленной застройки, по отдельности может оказаться слишком маленьким для размещения промышленного предприятия. Будучи объединенными, они приобретут значительно большую ценность для промышленной застройки. При этом стоимость консолидированного участка, скорее всего, будет больше, чем сумма стоимостей каждого из участков, продаваемых раздельно. В этом состоит суть понятия совокупной (марьяжной) стоимости.

ПРИМЕР

Два соседних земельных участка, будучи купленными по 15000 долл. и 12000 долл. соответственно, после их объединения были проданы за 32000 долл. То есть совокупная стоимость обеспечила прирост в 10000 долл.:

• Стоимость консолидированного участка 32000 (минус)
• Стоимость первого участка 15000 (минус)
• Стоимость второго участка 12000 (равно) = 27 000
• Прирост стоимости 5000

Таким образом, принцип экономического размера — это тот же принцип пропорциональности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Принцип экономического разделения. Экономическое разделение предполагает, что право собственности на недвижимость может быть разделено на два или более имущественных интереса, сочетание которых приведет к возрастанию общей стоимости объекта.

Имущественные права могут быть разделены относительно:

• физических компонентов (земля, здания, помещения, надземное и подземное пространство);
• финансовых компонентов (собственный и заемный капитал, совместный и долевой капитал);
• времени (различные виды аренды, несовпадающие периоды владения, будущие имущественные права);
• полноты правомочий (ограниченное право пользования чужим имуществом, доверительное управление, ограничение на использование имущества).

Распределение имущественных прав, связанных с недвижимостью, целесообразно настолько, насколько оно позволяет обеспечить оптимальную структуру настоящих и ожидаемых выгод и как следствие – максимальную стоимость.

Например, собственник земельного участка может предоставить право застройки отдельно на наземную (под строительство офиса) и подземную (под строительство гаража) части участка двум различным застройщикам. Или, при временном разделении, вполне оправданно будет заключение нескольких договоров аренды одной и той же недвижимости с несовпадающими периодами пользования. Или, очевидным будет увеличение стоимости недвижимости в пользу, которой установлен сервитут, дающий право на ограниченное использование соседнего участка для выезда на магистраль.

Важной сферой реализации принципа экономического разделения, которая будет рассмотрена в последующих главах, посвященных финансовому анализу недвижимости, является определение оптимального сочетания интересов застройщиков, вкладывающих в объект недвижимости собственный капитал, и кредиторов, предоставляющих ипотечные ссуды.

• < Назад
• Вперёд >