Принципы оценки недвижимости, опирающиеся на представления пользователя

22.03.2015 12:06

2779

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

При рассмотрении взаимосвязи оценочной деятельности с экономической наукой становится очевидным, что оценка, будучи направленной на определение стоимости, которая является экономическим понятием, должна основываться и на теоретических положениях и суждениях, выработанных экономической наукой. Именно они формируют основные принципы оценки, знание и соблюдение которых позволяют оценщику провести адекватный анализ и сформировать объективное заключение о стоимости недвижимого имущества.

Подходы к оценке аккумулируют знание о том, чем руководствуется человек, формируя свое отношение к объекту, какие свойства объекта являются значимыми и какие законы действуют на рынке. То есть они охватывают весь спектр внешних и внутренних экономических связей объекта оценки и, тем самым, определяют и устанавливают те позиции, с которых он должен рассматриваться и которым соответствует отдельная группа принципов.

В отношении недвижимости, как правило, выделяют четыре таких группы:

• принципы, опирающиеся на представления пользователя;
• принципы, обусловленные природой недвижимости;
• принципы, вытекающие из рыночной среды;
• принцип наиболее эффективного использования недвижимости.

Все они будут рассмотрены ниже.

Принципы оценки недвижимости, опирающиеся на представления пользователя

В число принципов, опирающихся на представления пользователей, входят принципы:

• полезности,
• замещения,
• ожидания.

Принцип полезности. Полезность определяется как способность недвижимого имущества удовлетворять потребности пользователя в определенном месте на протяжении определенного времени. Недвижимость имеет стоимость лишь в том случае, когда она полезна потенциальному собственнику и может быть использована для реализации некой экономической функции.

Стоимость недвижимости формируется полезностью – способностью удовлетворить нужду и потребность в жилье, развлечении и отдыхе, работе или другой деятельности. Разные виды недвижимости имеют разные проявления и степени полезности. Например, полезность сельскохозяйственных угодий определяется продуктивностью почвы, величиной и качеством полученного урожая, а полезность жилой недвижимости вытекает из объема и качества построенных для той или иной цели зданий.

Полезность недвижимости, призванной приносить доход, выражается в форме потока доходов от сдачи в аренду. Даже при условии, что владелец сам пользуется собственностью, поток дохода можно определить как плату, которую пришлось бы вносить ее владельцу за аренду аналогичной собственности.

Недвижимость также может быть полезна потому, что поднимает самооценку владельца, или создает ощущение обладания семейной реликвией.

Полезность — это способность недвижимого имущества удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Другими словами, полезность недвижимости проявляется лишь при конкретном использовании и тогда, когда в нем возникает потребность. Отсюда следуют два принципиальных положения.

1. Полезность – скорее относительное, чем абсолютное качество имущества, и её степень различна для конкретных пользователей. В этом заключается большая доля субъективности в оценке полезности одного и того же имущества. По этой причине полезность собственности для конкретного человека или компании может существенно отличаться от той, которую признает рынок.
2. Полезность зависит скорее от экономической, политической и социальной ситуации, нежели от физических характеристик недвижимости. В свою очередь, степень полезности недвижимости формируют спрос и предложение на рынке, конкуренция и другие факторы, прямо или косвенно влияющие на продуктивность и эффективность ее использования. Иначе говоря, в оценке недвижимого имущества должны быть отражена его полезность, в первую очередь – с рыночной точки зрения. Оценщик обязан чётко представить, чьи потребности (и какие именно) способен удовлетворить оцениваемый объект недвижимости, каким именно образом и в какой мере они могут быть удовлетворены. То есть в чем именно заключена и насколько велика полезность данного объекта недвижимости для типичного покупателя.

Ответ на эти вопросы даст внимательное изучение ближайших окрестностей, района, города и региона, где расположена недвижимость. Не стоит ограничиваться при оценке только данными экономического характера. Нужно подвергнуть анализу преобладающие демографические, политические, социо-культурные, религиозные факторы и сложившиеся тенденции.

Следовательно, одна из важнейших поведенческих предпосылок при оценке полезности заключена в том, что человек рациональный экономически склонен выбирать из множества взаимоисключающих критериев предпочитает выбирать тот, ожидаемая полезность которого максимальна при других равных условиях.

Принцип замещения – одна из основных поведенческих предпосылок в процессе оценки недвижимого имущества. Он сводится к предположению, что, будучи нацелен на достижение определенного результата, каждый человек использует ресурсы, которыми он располагает, так, чтобы они использовались максимально эффективно. Рациональный покупатель не станет платить за приобретаемую собственность больше его минимальной цены, которая взимается за другую собственность аналогичной полезности. Иначе говоря, принцип замещения отражает принцип эффективного распределения ресурсов.

В процессе сравнения продаж альтернативой приобретения оцениваемого объекта является приобретение прочих объектов, которые имеют эквивалентную полезность. Иными словами, наивысшая стоимость оцениваемого объекта обусловлена минимальной ценой, за которую можно приобрести другой объект, имеющий эквивалентную полезность.

Создание другого объекта, имеющего ту же полезность – альтернатива покупки оцениваемого объекта. Естественно предположить: стоимость оцениваемого объекта не может превосходить затрат, которые были бы потребны для такого замещения. Величина эффективных затрат для создания нового объекта, в свою очередь, должна быть сопоставима с затратами для покупки объекта, который принесёт аналогичный доход.

Замещение - сравнение с объектами, которые имеют эквивалентную полезность.

По утверждению Генри С. Харрисона (Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. - 231 с.), принцип замещения представляет собой основу для следующих предпосылок:

1. Как правило, рыночная стоимость недвижимого имущества отражает стоимость, возникшую на основе поведения информированных покупателей в пределах рынка сопоставимой недвижимости, обладающей схожим местоположением и физическими характеристиками.
2. Расходы на постройку новой замещающей равножелаемой недвижимости как правило обозначают верхний предел стоимости, если возможно завершить такое строительство в разумные сроки.
3. Стоимость недвижимости обусловлена, как правило, ее конкурентной позицией среди выбора альтернативных возможностей для инвестирования, которые предполагают сходную величину чистого дохода.

Принцип ожидания. В предыдущей главе было подробно рассмотрено, как стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью денежных потоков, которые могут быть получены в будущем от ее владения. Однако, стоимость можно определить и как текущую стоимость прав на все ожидаемые в будущем выгоды материального и нематериального характера, возникающие от владения недвижимым имуществом.

Ожидание – определение стоимости будущих выгод.

В самом деле, в отличие от предметов, созданных для немедленного применения, покупатель, приобретая недвижимость, рассчитывает на более или менее длительный период получения выгод в будущем. Цена, которую при этом он сегодня готов заплатить за неё, представляет по сути плату за право на получение таких выгод. Следовательно, она соотносится непосредственно с ожидаемым объемом выгод. Аналогично продавец, определяя ту цену, которую он намерен получить сегодня в обмен на продаваемое имущество, соизмеряет ее с размером утрачиваемых выгод в будущем. Это значит, что реалистичная оценка ценности недвижимого имущества невозможна без определенных знаний об ожиданиях, которые соответствуют оцениваемому объекту.

Это ожидание может основываться на сложившихся тенденциях социально-экономического развития региона, на принятых решениях об изменении характера использования территории и застройки непосредственного окружения, на закономерной смене фаз жизненного цикла самой недвижимости, которые в равной степени могут повысить или понизить текущую стоимость оцениваемой недвижимости.

Таким образом, принцип ожидания описывает точку зрения приобретателя на будущие выгоды и их нынешнюю стоимость. Ожидание будущих выгод при этом учитывает вероятность изменения их характера и величины.

• < Назад
• Вперёд >