Принцип наиболее эффективного использования недвижимости

13.04.2015 17:51

4588

Данный принцип служит своего рода интегратором, соединяющим все прочие принципы оценки между собой: он связывает полезность, ожидание, замещение, остаточную продуктивность, пропорциональность, вклад, принципы экономического размера, экономического разделения, соответствие и зависимость, спрос и предложение, конкуренцию и изменение.

Наиболее эффективное использование как принцип базируется на предпосылке: верхний предел цены, которую покупатель готов заплатить за недвижимость, определяется его представлением по поводу наиболее выгодного использования имущества, которое он приобретает. Учитывая, что земля является имуществом, продолжительность срока жизни которого превосходит не только срок жизни ее улучшений, но и конкретного вида использования земли, можно считать, что за редким исключением, недвижимые объекты дают возможность альтернативного использования. Однако один и тот же земельный участок может содержать постройки различного назначения. Кроме того, одна и та же постройка зачастую с равным успехом может быть использована в качестве административного, складского, промышленного или жилого объекта. Каждый из вариантов альтернативного использования несет в себе определенный набор и структуру ожидаемых выгод. Это неизбежно влияет на стоимость объекта.

Очевидно, что рынок всегда сделает выбор в пользу наиболее доходного, а значит, наиболее эффективного использования. Поэтому определение рыночной стоимости всегда исходит из посылки, что имущество будет иметь максимально эффективное использование.

Оно, в первом приближении, может определяться как такое использование, какое вероятнее всего принесет наивысшую отдачу от вложений в течение определенного периода. При этом термин «отдача» включает не только денежное содержание, но может также выражаться степенью комфортности, удобства, престижности. Иначе говоря, при определении рыночной стоимости недвижимости нужно рассматривать и ее альтернативное использование с точки зрения максимальной итоговой продуктивности имущества.

Из рассмотрения при этом не стоит исключать варианты, которые предполагают полное или частичное освобождение участка земли от имеющихся строений, с целью его дальнейшего использования экономически наиболее оправданным образом, при котором остаточная стоимость земельного участка принимает максимальное значение.

Подразумевается, что при этом альтернативное использование будет не только разумным, но и возможным, то есть полностью соответствовать предъявляемым условиям: природным, юридическим, экономическим, градостроительным и любым другим, которые могут существовать в конкретной местности по отношению к земельным участкам. Значит, наиболее эффективное использование должно не только осуществлять наивысшую отдачу, но также быть физически возможным, разрешенным с юридической стороны и целесообразным экономически.

Принципы оценки недвижимости

Международные стандарты оценки полагают, что использование, которое не разрешено законом или невозможно физически, не может полагаться наиболее эффективным использованием. Кроме того, достаточно вероятное использование выбирается между конкурирующими видами применения, каждый из которых должен быть финансово осуществимым. Только использование, отвечающее сумме перечисленных требований и позволяющее достичь наивысшей стоимости, считается наиболее эффективным использованием.

Вывод: наиболее эффективное использование следует определить как наиболее возможное, подтвержденное соответствующим законодательству образом, разрешенное юридически, выполнимое финансово, которое позволяет достичь наивысшей стоимости оцениваемого имущества.

Соблюдение данного принципа является основой и неотъемлемым элементом определения рыночной стоимости. Принцип наиболее эффективного использования позволяет создать концептуальную модель, применимую в анализе любых факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимого имущества.

Кроме того, применение данного принципа способствует разрешению многих других оценочных ситуаций. Исходя из этого принципа, следует считать, что общую стоимость недвижимости формирует земля, а предпринятые земельные улучшения только увеличивают эту стоимость. Это позволяет определять реальную степень износа и обесценения зданий, оптимальный для земли характер улучшений, выполнимость проектов по реконструкции и модернизации и так далее. Основным критерием наиболее эффективного использования при этом становится не степень вложений в модернизацию и даже не суммарный доход от использования недвижимости, а прежде всего отдача от предпринятых инвестиций, отражением которой должна являться доходность земли.

В части случаев оценка недвижимости может требовать, чтобы к использованию объекта применялось не только наиболее эффективное использование, но и другие категории. Но в этом случае определяемая стоимость должна относиться к видам стоимости, отличным от рыночной. Таким образом, соблюдение принципа наиболее эффективного использования дает возможность различать рыночную и другие, нерыночные виды стоимости, которые учитывают специфические характеристики конкретного объекта недвижимости, конкретного пользователя или собственника.

Резюме

Для оценки недвижимости могут применяться различные, широко признанные принципы, которые определяют и учитывают основные условия, факторы, обстоятельства и закономерности формирования стоимости недвижимого имущества. Они в равной степени отражают точку зрения потребителя и внутренние свойства оцениваемого объекта, взгляд на то, как эта точка зрения и свойства объекта проявляются на рынке, где непосредственно устанавливается истинная ценность имущества.

Отношение потребителя к имуществу описывается такими категориями, как его полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности гласит: недвижимость обладает стоимостью лишь в том случае, когда она полезна конкретному потенциальному собственнику, и способна удовлетворить его потребности в течение определенного периода времени.

Принцип замещения отражает поведение покупателей на рынке. Он объясняет, почему на приобретение недвижимого имущества тратится сумма не более минимальной цены имущества аналогичной полезности, которая продается на том же рынке.

Принцип ожидания заключается в том, что стоимость формируется ожиданием выгод материального и/или нематериального характера, которые будут приобретены в будущем в результате владения, пользования и распоряжения приобретаемым имуществом.
Понять, какие факторы влияют на размер этих выгод, помогают принципы остаточной продуктивности земли, вклада, убывающей и возрастающей отдачи, пропорциональности, а также экономического размера и экономического разделения.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности, земля обладает остаточной стоимостью и обретает ценность лишь в том случае, если имеется положительный остаток после оплаты всех прочих факторов производства – то есть труда, вложенного капитала и предпринимательских усилий.

Принцип вклада предполагает определение стоимости отдельных компонентов имущества с точки зрения их предельной продуктивности, величина которой устанавливается вкладом, вносимым этим компонентом в общую стоимость имущества.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи объясняет, почему этот вклад не всегда будет равен затратам на создание того или иного компонента недвижимости. При этом недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда соблюдается принцип пропорциональности между ее компонентами.

На достижение максимальной стоимости также направлены:

• принцип экономического размера, в соответствии с которым существует оптимальный размер недвижимости, наилучшим образом отвечающий рыночным предпочтениям в данное время и в данном месте;
• принцип экономического разделения, который предполагает, что существует наилучшее сочетание разделенных имущественных прав, обеспечивающее наилучшее использование имущества.

Постоянство местоположения недвижимого имущества обусловливает его зависимость от окружения и необходимость соответствия объекта этому окружению. На этом построены принцип зависимости и принцип соответствия, которые объясняют различия в качестве и способы наилучшей реализации фактора местоположения.

Принцип предложения и спроса отражает, каким образом полезность и относительная ограниченность недвижимости, а также платежеспособный спрос на нее, формируют цены на конкретном рынке в конкретное время.

Спрогнозировать будущие выгоды и уровень доходности на этом рынке помогут принцип конкуренции и принцип изменения.

Все принципы оценки тесно взаимосвязаны и взаимозависимы. Их совокупное проявление воплощается в принципе наиболее эффективного использования, согласно которому рыночная стоимость определяется максимальной стоимостью имущества при альтернативных видах использования, каждый из которых физически возможен, юридически разрешен и экономически целесообразен.

• < Назад
• Вперёд >