Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Цель и задачи анализа

23.05.2015 08:10

5320

Все заключения, касающиеся стоимости, базируются на использовании недвижимого имущества. Но с точки зрения участников рынка лишь наиболее эффективное использование представляется адекватным. Именно такой вариант использования может и должен лежать в основании установления рыночной стоимости недвижимости.

Максимально эффективное использование конкретного участка земли определяется не субъективным представлением владельца, застройщика или оценщика; оно формируется исключительно конкурентоспособными силами в пределах того рынка, на котором расположено недвижимое имущество. По сути, анализ эффективного использования – это всестороннее рыночное исследование альтернативных вариантов использования недвижимого имущества с точки зрения извлечения максимальной полезности, создающей основу для выбора и сопоставления объектов при использовании трех подходов к оценке.

Данная глава посвящена рассмотрению сути анализа наиболее эффективного использования, а также особенностей его проведения – как для свободного, так и для улучшенного земельного участка. В рассмотрение включаются также те особые ситуации, которые необходимо учитывать при формировании результирующего заключения о наиболее эффективном использовании.

Цель и задачи анализа

Абсолютно естественно, когда любой благоразумный инвестор или покупатель стремится к извлечению максимальной выгоды из вложенных средств через наиболее эффективное использование недвижимости. Форма использования будет зависеть также от текущих параметров рынка, а стоимость недвижимости будет максимальной. Иначе говоря, максимальная стоимость недвижимого имущества в любой момент времени соответствует наиболее эффективным ее использованием, а оно, со своей стороны, диктуется текущим состоянием рынка.

Анализ наиболее эффективного использования – это процесс выявления и обоснования альтернативных вариантов использования недвижимости, обеспечивающих максимально продуктивное использование.

При рассмотрении принципов оценки уже указывалось: наиболее эффективное использование можно определить как наиболее возможное, прежде всего физическое, использование, одновременно подтвержденное соответствующим образом, разрешенное юридически, выполнимое финансово, приводящее к наивысшей стоимости оцениваемой недвижимости.

Из определения видно, что наиболее эффективное использование – не факт, а скорее обоснованное суждение. Наиболее эффективное использование в практике оценки представляет собой предпосылку, на которую опирается рыночная стоимость. В контексте наиболее вероятной цены продажи самое эффективное использование может быть заменено термином «самое вероятное» или «самое прибыльное использование».

Термин «наиболее эффективное использование» в основном применяется к земле – по той причине, что стоимость улучшений скорее должна рассматриваться как стоимость, которая ими добавляется к земле.  Считается, что земля имеет самостоятельную стоимость, тогда как улучшения лишь вносят дополнительный вклад в стоимость недвижимости в целом. Поэтому теоретический акцент в анализе наиболее эффективного использования делается на возможное использование земельного участка, исходя из предположения, что он как бы свободен. Оценка земли как свободной даже для улучшенной недвижимости – необходимое условие при определении стоимости недвижимости. Только так можно определить реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости.

Но практика оценки показала, что в оценочной деятельности важно формирование суждения о рыночной стоимости также в разрезе максимально эффективного использования улучшенной недвижимости. Это понятие разработано в 1960-е годы для ответа на два важных вопроса:

1. как необходимо использовать существующие улучшения;
2. следует ли их сохранять в текущем использовании, либо их необходимо снести, и построить взамен новые.

Подход наиболее эффективного использования земельного участка как свободного дает ответ только на вопрос, как должен быть улучшен участок, будучи неосвоенным. При проведении реальной оценки нужно различать оба вида наиболее эффективное использования – и участка как свободного, и улучшенной недвижимости. При этом критерием первого является ее максимальная стоимость, а критерием второго становится максимизация стоимости недвижимого имущества при приемлемой норме отдачи.

Отличия наиболее эффективного использования свободного и улучшенного земельных участков можно пояснить, рассмотрев усадебную жилую застройку, расположенную в зоне, предназначенной для коммерческого использования. Если есть рыночный спрос на коммерческое использование, максимальная продуктивность земли, как если бы она была свободна, скорей всего будет основана на коммерческом использовании. Тогда улучшение жильем может внести небольшой (или вообще никакой) вклад в стоимость недвижимости в целом. Однако в случае, если рыночная стоимость жилого использования выше, чем рыночная стоимость разрешенного коммерческого использования, за минусом затрат по сносу, то наиболее эффективное использование улучшенной недвижимости основано на длительном жилом использовании.

При окончательном определении варианта наиболее эффективного использования берут в расчет следующие положения:

• при стоимости улучшенной недвижимости выше стоимости участка без улучшений, его наиболее эффективным использованием станет использование улучшенной недвижимости;
• при превышении стоимостью свободного участка стоимости улучшенной недвижимости, ее наиболее эффективное использование – это использование земли как свободной.

Анализ наиболее эффективного использования, по сути, заключается в рассмотрении обоснованно возможных вариантов использования участков земли (свободных либо улучшенных), с позиции четырех безусловных критериев, изначально заложенных в определении наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование должно быть:

• физически возможным, то есть отвечать размеру и форме участка земли, его доступности, а также условиям – инженерно-геологическим и экологическим;
• юридически разрешенным, то есть соответствовать всем требованиям и регламентам застройки и использования, установленным ограничениями: общественными (градостроительной и землеустроительной документацией) и частными (обременениями прав собственника наличием договоров с другими лицами);
• финансово осуществимым, то есть отвечать сложившейся на рынке конъюнктуре, определяющей доходность различных типов недвижимости, и гарантировать положительный возврат инвестиций;
• максимально продуктивным, то есть сохранять максимальную стоимость земли и максимальный возврат инвестиций. Измерителем возврата капитала при этом обычно становится чистая текущая стоимость или внутренняя норма отдачи.

Нужно отметить, что эти критерии взаимосвязаны и должны рассматриваться в определенной последовательности. При этом не имеет принципиального значения, что будет рассмотрено ранее – физическая возможность или юридическая разрешенность. Иногда даже целесообразнее начинать с рассмотрения юридически допустимых видов использования, так как это сразу очерчивает круг возможных альтернатив. Однако важно, чтобы исследование юридической разрешенности и физической возможности опережало проверку финансовой осуществимости и максимальной продуктивности.

Использование может быть финансово осуществимым, но это не может служить аргументом, если оно запрещено законом или невозможно физически. Определив все юридически разрешенные, физически возможные и финансово осуществимые варианты использования, можно переходить к выбору максимально продуктивного из них.

Таким образом, окончательное суждение о максимально эффективном использовании формируется только после исключения альтернативных видов использования, как таких, которые не отвечают тем или иным критериям. Оставшееся использование, которое соответствует всем четырем критериям, является самым эффективным использованием.
Разумеется, что рассматриваемые в ходе анализа виды использования должны отвечать еще одному критерию - является ли использование разумным. Разумность или обоснованная возможность является как предварительной точкой отсчета, так и заключением для использований, которые окончательно считаются наиболее эффективными.

Как уже отмечалось, теория оценки предполагает, что пока стоимость улучшенной недвижимости выше, чем стоимость земли как свободной, наиболее эффективное использование заключается в использовании улучшенной недвижимости. Но на практике новый собственник недвижимости может ликвидировать имеющиеся улучшения, даже когда стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость свободной земли. Маловероятно, что инвесторы будут платить большие суммы за землю просто для того, чтобы сохранять существующие на ней улучшения до полного обесценения улучшений. Поэтому затраты по сносу и стоимость любого оставшегося улучшения всегда будут учитываться при рассмотрении финансовой выполнимости изменения характера использования земли.

В ходе анализа наиболее эффективного использования необходимо учитывать также фактор времени для конкретного использования. Во многих случаях наиболее эффективное использование недвижимости может изменяться в обозримом будущем. В частности, наиболее эффективное использование фермы с точки зрения дальнейшего развития города может быть временным, промежуточным, использованием, которое предшествует будущему наиболее эффективному использованию под жилую застройку. Если же земля готова для освоения на момент оценки, то временного использования нет. Напротив, если у земли в ближайшее время нет потенциала на формирование участков, предназначенных под жилую застройку, то ее наиболее эффективное использование должно состоять в дальнейшем сельскохозяйственном использовании. В таких ситуациях немедленное освоение земли или преобразование улучшенного имущества, направленное на его будущее наиболее эффективное использование, как правило, не является финансово осуществимым.

Еще один фактор, который необходимо учитывать при анализе наиболее эффективного использования – интенсивность текущего использования. К примеру, если участок свободен, то его наиболее эффективным использованием будет строительство 10-этажного офисного здания, тогда как офисное здание, которое в данный момент занимает участок, имеет только три этажа. Текущее использование участка в плане интенсивности не может быть признано наиболее эффективным.

В процессе анализа наиболее эффективного использования нужно всегда принимать во внимание существующую конкуренцию, как между различными видами использования, так и внутри отдельного вида использования. Последнее особенно важно, когда участок рекомендуется использовать для конкретной функции, которая может быть размещена и на других участках, имеющих такие же или даже более благоприятные для этой функции условия.

Кроме того, с рыночной точки зрения, в районах деловой активности наиболее эффективное использование может учитывать не одну, а несколько функций, или их сочетание. Поэтому заключение о наиболее эффективном использовании земельного участка отражает общий характер требований, выдвигаемых рынком к использованию и застройке участка, нежели конкретный вид использования. Без надежного рыночного анализа невозможно получить верное представление о наиболее эффективном использовании.

• < Назад
• Вперёд >