Процесс оценки недвижимости. Послеоценочный этап

19.05.2015 07:30

2638

В отдельных случаях предусматривается рецензирование отчета и утверждение результатов оценки, которые следует отнести к послеоценочному этапу работы.

В послеоценочный этап входит возможное рецензирование итогового отчета об оценке и проведение повторной оценки.

Рецензирование итогового отчета об оценке предпринимается с целью проверки точности соблюдения оценщиком:

• норм и требований нормативно-правовых и методических документов,
• условий договора о выполнении оценки,
• полноты, достаточности и достоверности использованной информации,
• обоснованности принятых допущений и обоснованности выбора (либо отказа от использования) способов определения стоимости,
• безошибочности вычислений,
• обоснованности результата.

Международные правила по оценке №11 «Рецензирование оценок» (International Valuation Guidance Note No.11, Reviewing Valuations // IVS 2003) рассматривает несколько видов рецензирования, в частности проводимых с целью проверки:

• соответствия требованиям, предъявляемых конкретным рынком и соответствия общепринятым принципам оценки (административное рецензирование);
• обоснованности и приемлемости выполненного анализа, принятых допущений и выводов относительно стоимости (техническое рецензирование);
• точности расчетов, обоснованности использованных данных, уместности способов оценки и соблюдения задания, регулятивных требования и профессиональных стандартов (камеральное рецензирование), а при необходимости – подтверждения рыночных и иных данных на основе дополнительного исследования (полевое рецензирование).

Рецензирование, как правило, проводится по требованию заказчика или лиц, использующих результаты оценки для принятия окончательного решения, в частности органами государственной власти и местного самоуправления, судами и другими заинтересованными лицами. Однако оно может осуществляться и по личной инициативе оценщика.

Рецензирование является одним из видов профессиональной оценочной деятельности, суть которого заключается в том, что оценщик дает беспристрастное суждение касательно работы другого оценщика. Обычно проведение рецензирования отчета поручается оценщику, который имеет достаточный опыт практической деятельности и отвечает критерию независимости, то есть рецензент не должен иметь материальной и другой заинтересованности в результатах оценки и способен действовать объективно и независимо от заказчика рецензии и оценщика, который выполнял отчет, а также заказчика оценки и собственника объекта оценки.
Рецензент, используя информацию, отраженную в отчете об оценке, готовит аргументированное заключение относительно полноты и достоверности используемых при оценке исходных данных; обоснованности выбранной базы оценки; соблюдения стандартов оценки соответственно целей и базы оценки; обоснованности примененных подходов и методов; возможности использования отчета в рамках поставленной цели.

При наличии замечаний к отчету, рецензент должен указать в какой мере выявленные недостатки способны повлиять на объективность и достоверность заключения относительно стоимости объекта. При этом рецензент не должен брать в расчет никакую иную дополнительную информацию, возникшую между моментом завершения составления отчёта об оценке и между датой рецензирования.

В обязанности рецензента входит анализ и оценка обоснованности результата, полученного в работе, но он не обязан и не имеет права давать заключение о стоимости объекта оценки. В случае, если возникнет потребность в ревизии величины стоимости, то в таком случае должна быть проведена повторная оценка в полном объеме.

Повторная оценка проводится в отношении уже оцененного ранее объекта при необходимости перепроверки либо актуализации имеющегося результата.

В первом случае, оценка должна выполняться в полном объеме при соблюдении всего спектра требований к оценке и требований к оформлению результатов, во втором – речь идет о доработке ранее выполненного отчета при том условии, что не произошло существенных изменений ни в физическом состоянии объекта, ни в его положении на рынке. При этом при актуализации результаты повторной оценки могут быть представлены в форме краткого отчета, неотъемлемой частью которого является выполненный ранее полный отчет.

Резюме

Оценка стоимости включает комплекс работ, которые можно условно разделить на несколько характерных этапов. Каждый этап имеет особое значение для того, чтобы оценка целиком соответствовала требованиям независимости и объективности.

Работа оценщика должна начинаться на стадии предварительного изучения ситуации. Еще на этом этапе необходимо составить точное представление о целях и ее функции оценки, особенностях объекта оценки, а также о спектре возможностей для ее выполнения. После этого должно быть сформулировано окончательное задание на проведение оценки и заключен договор с заказчиком. Очень важно, чтобы стороны оценки понимали цели и задачи работы однозначно.

Непосредственно оценку начинают со сбора и анализа информации, позволяющей сформировать представление о реальной стоимости объекта и обусловливающих ее факторах. Предметом исследования при этом выступают:

• текущая ситуация на рынке, где представлен объект оценки;
• параметры оцениваемого объекта и сопоставимых с ним;
• соотношение спроса с предложением на подобные объекты.

Данные, будучи собраны и проанализированы, становятся основой для наиболее эффективного использования объекта и обоснования выбора варианта адекватного подхода к оценке.

В зависимости от положения недвижимости на рынке, при определении его стоимости можно использовать три подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. Результаты оценки оформляются в окончательное значение стоимости.

В итоге проведения оценки должен быть составлен результирующий документ – отчет. Он станет основным аргументом обоснования достоверности полученного результата.

Отчет об оценке может стать предметом рецензирования, т.е. его проверки другим оценщиком. При необходимости проводится повторная оценка.

• < Назад
• Вперёд >