Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Улучшенные земельные участки

31.05.2015 09:09

3051

Наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка касается использования, которое должно применяться к недвижимости в целом, принимая во внимание ее существующее улучшение и идеальное улучшение, определенное в ходе анализа наиболее эффективного использования земли как свободной.

Наиболее эффективное использование в данном случае может состоять в продолжении текущего использования, предполагая в том числе модернизацию, реконструкцию, расширение, адаптацию существующих улучшений, или преобразование в другое использование с частичным или полным сносом существующих улучшений, или какую-то комбинацию этих альтернатив.

В случае продолжения текущего использования и сохранения существующих улучшений нет необходимости анализировать затраты или нормы отдачи для альтернативных видов использования, за исключением проверки или подтверждения выводов о наиболее эффективном использовании. К тому же отсутствие капитальных затрат позволяет непосредственно сравнивать вычисленные доходы с целью выбора варианта наиболее эффективного использования.

Но если достижение наиболее эффективного использования требует капитальных затрат, то нормы отдачи при каждом потенциальном использовании должны быть рассчитаны, учитывая общие инвестиции в недвижимость и все капитальные издержки. Эти нормы отдачи могут сравниваться с нормами отдачи других подобных видов инвестиций, чтобы определить, являются ли потенциальные виды использования финансово осуществимыми. Альтернативой может стать сравнение всех затрат на приобретение и капитальные улучшения для конкурирующих типов недвижимости на этом же рынке.

Анализируя наиболее эффективное использование недвижимости, занимаемой собственниками, необходимо рассмотреть возможность любой модернизации или реконструкции, соответствующей рыночным ожиданиям. Иными словами, чтобы считаться экономически осуществимыми, мероприятия по изменению улучшений должны либо обеспечить максимальный доход от будущей продажи недвижимости, либо максимальное повышение дохода от аренды или стоимости для собственника-арендодателя.

В рамках исследования для наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка, анализ юридической разрешенности направлен на изучение вопроса, соответствует ли рассматриваемое недвижимое имущество существующим правилам застройки или иного использования земли и как такое соответствие или несоответствие влияет на стоимость недвижимости. При этом исследуются многие из тех общественных и частных ограничений, которые были рассмотрены при проверке юридической разрешенности использования земли как свободной, но уже с точки зрения существующих улучшений.

Обычно существующее использование является юридически разрешенным, так как оно производилось в соответствии с действующими нормами, правилами и ограничениями. Но это не исключает ситуации, когда существующее использование входит в противоречие с положениями зонирования или иной градостроительной и землеустроительной документацией, а также частными ограничениями.

Для несоответствующей недвижимости, или недвижимости с улучшениями, которые значительно отличаются от идеального улучшения, необходимо определить, имеются ли нормативно-правовые основания для модернизации улучшений. Это может включать тот же вид анализа обоснованной возможности изменения, что рассматривался и для свободного земельного участка. Он также должен быть доказательным с позиции рынка и учитывать в стоимости оцениваемой улучшенной недвижимости затраты средств и времени, необходимых для осуществления изменений.

Проверка на физическую возможность наиболее эффективного использования предусматривает исследование физических и функциональных проблем улучшенного земельного участка, связанных с метрическими характеристиками, расположением, архитектурным и конструктивным решением, физическим состоянием улучшений и то, как эти факторы сказываются на наиболее эффективном использовании улучшенной недвижимости. Такое исследование позволяет определить степень физического и функционального износа и ответить на вопрос, являются ли они устранимыми или нет.

Сопоставление метрических характеристик существующего улучшения с идеальным улучшением позволяет определить является ли оно сверх-улучшением или недо-улучшением на определенном рынке. При этом износ может присутствовать в обеих ситуациях, но в связи с конкретными фактами, связанными с недвижимым имуществом и его рынком, он может быть либо устранимым, либо неустранимым.

Расположение улучшения может иметь существенное воздействие на наиболее эффективное использование. Например, здание, которое требует масштабной реконструкции, может иметь общие стены со смежными зданиями с обеих сторон, что существенно затрудняет проведение такой реконструкции.

Конструктивное решение экстерьера и интерьера здания может позволить или не позволить произвести изменения, делая какой-либо связанный с ним износ либо устранимым, либо неустранимым.

Физическое состояние существующих улучшений также может значительно повлиять на возможность наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости, поскольку физический износ можно устранить с помощью ремонта, но он может быть неустранимым в краткосрочной или долгосрочной перспективе.

Почти все факторы, анализируемые при исследовании физической возможности улучшенной недвижимости, могут быть измерены затратами, необходимыми для достижения наиболее эффективного использования. Затраты, включая прибыль застройщика, необходимо проанализировать с точки зрения вклада в прирост рыночной стоимости.

Если положительного прироста не будет, то вряд ли данные затраты будут целесообразными.

Как и при проверке на юридическую разрешенность, результаты проверки на физическую возможность часто являются безусловными, то есть существующее использование не требует значительных изменений, поскольку физическое состояние и функциональная полезность улучшенной недвижимости обеспечивается и поддерживается надлежащим содержанием.

Исследование финансовой осуществимости улучшенного земельного участка включает изучение рыночного спроса на данную недвижимость в ее текущем состоянии. Если текущее использование обеспечивает положительный возврат от инвестиций, такое использование считается финансово осуществимым.

Анализ финансовой осуществимости предполагает расчет стоимости улучшенной недвижимости, исходя из одного или нескольких подходов к оценке, и определение стоимости земли. Если стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость земли как свободной, то есть все основания считать, что продолжение существующего использования является финансово осуществимым. Однако определенные действия, такие как осуществление ремонта или пересмотр размера арендных платежей, все же могут увеличить стоимость имущества, и это следует предусматривать. Эти факторы обычно рассматриваются в проверке на максимальную продуктивность.

Очень часто проверка на юридическую разрешенность, финансовую осуществимость и физическую возможность приводят к выводу о возможности продолжения существующего использование. Однако в каждой из этих проверок могли быть рассмотрены и альтернативные использования или определенные действия по отношению к существующему использованию, а значит, и соответствующие затраты для того, чтобы сделать оцениваемое недвижимое имущество более ценным. Именно эти затраты становятся предметом анализа при исследовании максимальной продуктивности.

Если изменения в недвижимом имуществе увеличивают или сохраняют существующую стоимость, то тогда эти затраты внесут свой вклад с максимально продуктивное использование, и это необходимо отразить в резюме о наиболее эффективном использовании. Далее, в результате исследования максимальной продуктивности должно быть установлено, какие затраты (при их наличии) позволят оцениваемой недвижимости достичь своего наиболее эффективного использования.Такие затраты должны учитываться при определении стоимости при применении каждого подхода к оценке.

Рассмотрим несколько примеров, связанных с анализом наиболее эффективного использования улучшенного участка земли, когда его достижение не предполагает и когда предполагает дополнительные капитальные затраты.

ПРИМЕР

Необходимо оценить наиболее эффективное использование улучшенного участка земли, на котором располагается 6- квартирный жилой дом.

Обычно меблированные квартиры в этом районе сдаются в аренду студентам на 8-месячный срок по 80 долл. в месяц (мебель арендуется в местном магазине из расчета 120 долл. в год на 1 квартиру, что учитывает риск ее повреждения или утраты). Немеблированные квартиры сдаются на 1-2 года по 40 долл. в месяц.

Исследование рынка выявило, что убытки от простоя пустующей жилой площади и от неплатежей аренды находятся для немеблированных квартир на уровне 5% и для меблированных на уровне 10%, а операционные затраты – 40% потенциального валового дохода.

Для правильного выбора максимально эффективного использования определим размер чистого операционного дохода в рамках различных вариантов сдачи квартир в аренду.

Наиболее эффективным использованием улучшенного земельного участка представляется сдача в аренду немеблированных квартир расположенного здесь жилого дома, поскольку оно обеспечивает наивысший чистый операционный доход.

ПРИМЕР

Нужно определить наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка стоимостью 160000 долл., на котором расположен 4-х квартирный жилой дом, при условии, что новыми правилами зонирования предусмотрено двукратное повышение плотности застройки.

Предполагается три варианта возможного использования недвижимости:

• • • вариант 1 - сохранить существующее использование, что не потребует дополнительных капиталовложений;
    • вариант 2 - построить дополнительно 4 двухкомнатные квартиры, что обойдется в 150000 долл.;
    • вариант 3 - построить дополнительно 6 однокомнатных квартир, что обойдется в 200000 долл.

Исследование рынка показало, что потери от простоя незанятых площадей и при взимании арендной платы в этом районе оцениваются на уровне 5% от потенциального валового дохода, а суммарные операционные затраты – 40% действительного валового дохода. Двухкомнатные квартиры здесь сдаются в аренду за 550 долл. в месяц, а однокомнатные - за 400 долл. в месяц.

Выбор наиболее эффективного использования требует определения уровня доходности недвижимости для разных вариантах инвестиционных решений.

Самым эффективным использованием является дополнительное строительство четырех двухкомнатных квартир, так как оно обеспечивает наивысший уровень доходности (общую ставку капитализации).

ПРИМЕР

Необходимо определить наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка с расположенным на нем зданием магазина розничной торговли. При этом в районе нахождения земельного участка существует спрос как на торговые, так и на офисные площади.

Исходя из этого, имеется альтернатива: либо провести модернизацию здания и продолжить его использование как магазина, либо переоборудовать существующее здание под офисы или построить вместо него новое офисное здание.

Анализ рыночных данных показывает, что при использовании участка:

• • • модернизация магазина позволит получить действительный валовой доход 41 тыс. долл. при операционных затратах 12 тыс. долл.;
    • переоборудование под офис даст действительный валовой доход в 47 тыс. долл. при операционных затратах в 16 тыс. долл.;
    • строительство офисного здания принесет действительный валовой доход в 120 тыс. долл. при операционных затратах в 30 тыс. долл.

Модернизация или переоборудование продлит срок экономической жизни существующего здания еще на 15 лет, с учетом того, что новое строительство обеспечит срок экономической жизни улучшений 25 лет.
Для того, чтобы модернизировать существующее здание необходимы дополнительные инвестиции в сумме 20 тыс. долл., а для его перепрофилирования под офисы – 40 тыс. долл. Одновременно демонтаж и строительство нового офисного здания потребуют соответственно 30 тыс. долл. и 700 тыс. долл.

Учитывая затраты на приобретение данного земельного участка (200 тыс. долл., из которых 20% относятся к земле, а 80% - к земельным улучшениям), определим общие затраты на реализацию каждого варианта использования улучшенной недвижимости:

При заданной норме отдаче (10%) доход с земельных улучшений составит:

Для выбора наиболее эффективного использования с помощью метода распределения дохода определим стоимость земли для каждого из вариантов.

Расчеты свидетельствуют, что наиболее эффективным использованием станет строительство нового офисного здания, как такое, которое обеспечит наибольший прирост стоимости земли.

Отсюда следует, что общее правило для анализа наиболее эффективного использования земли как свободной или улучшенной недвижимости заключается в том, что заключительный вывод логически вытекает из поочередной проверки обоснованно возможного использования по всем 4 критериям. Логически выстроенное исследование соответствия 4 критериям формирует основу для суждения о определяемой стоимости.

Часто анализ наиболее эффективного использования содержит оценочные процедуры и данные, применяемые во всех 3 подходах к оценке. Кроме того, во многих заданиях на оценку окончательная проверка на максимальную продуктивность и финансовую осуществимость нуждаются в информации, которую можно получить только после проведения непосредственной оценки в соответствии с данными подходами.

Хотя обсуждение наиболее эффективного использования, как правило, предваряет применение подходов к оценке, итоговое заключение о наиболее эффективном использовании часто становится возможным только в результате предварительной оценки недвижимости при альтернативном использовании. Поэтому во всех разделах отчета должна прослеживаться последовательность в плане выбора наиболее эффективного использования.

Разделы отчета об оценке, в котором присутствуют связанные с определением наиболее эффективного использования вопросы.

• < Назад
• Вперёд >