Особые случаи в анализе наиболее эффективного использования

07.06.2015 09:12

4601

При составлении суждения по поводу наиболее эффективного использования необходимо учитывать нестандартные ситуации, к числу которых относятся:

• единственное (одноразовое) использование;
• промежуточное (временное) использование;
• несоответствующее с юридической точки зрения использование;
• использование, которое не является наиболее эффективным;
• многофункциональное использование;
• использование для достижения специальных целей.

Единственное, или однократное использование.

Наиболее эффективное использование – хоть улучшенного, хоть свободного от улучшений земельного участка - непосредственно связано с общепринятым характером землепользования в регионе его расположения. Подразумевается, что использование земельного участка для элитной коттеджной застройки будет явно неподходящим для таких дислокаций, как промышленная зона, или строительство нового мясокомбината - в пределах делового центра города.

Вместе с тем, наиболее эффективное использование порой оказывается для определенной зоны нехарактерным и даже уникальным. Например, в промышленной зоне может быть вполне достаточный рыночный спрос, чтобы поддержать одно (но только одно) большое многоэтажное офисное здание. Или земельный участок у пересечения магистралей может стать очень выгодным местом для размещения автозаправочной станции, но его могут не поддерживать окружающее землепользование или использование подобных участков. То есть такой вариант использования может оказаться единственным в своем роде, поскольку строительство еще одной автозаправочной станции будет экономически неоправданно.

В ситуациях, когда какой-либо участок с позиции рынка может иметь обоснованную возможность единственного (однократного) использования, стоимость земли для него следует определять, исходя из этого единственного использования в качестве наиболее эффективного, независимо от ее наиболее вероятного использования, предлагаемого окружающим землепользованием. Естественно, что в этом случае и идеальное улучшение может коренным образом отличаться от существующих улучшений.

Временное (промежуточное) использование.

В ряде случаев наиболее эффективное использование недвижимого  имущества может изменяться в течение достаточно короткого промежутка времени. Участок на окраине города с позиции рынка сегодня может быть не привлекательным для использования под жилую застройку, но ход городского развития может сделать этот участок чрезвычайно ценным для жилья в ближайшей перспективе. Или, к примеру, в настоящий момент может отсутствовать спрос на гостиничные площади, чтобы экономически обоснованным было строительство крупного отеля. Однако прогноз развития туризма может предсказывать резкое увеличение активности туристского бизнеса через несколько лет.

В таких случаях для недвижимого имущества целесообразным будет временное использование до возникновения подходящей рыночной ситуации. Временным использованием называется использование, которое применяется к земле как к свободной либо улучшенной недвижимости до того момента, когда она не будет готова к будущему наиболее эффективному использованию. Значит, временное использование является текущим наиболее эффективным использованием, способное изменится в относительно короткий срок – скажем, от пяти до семи лет. Например, в качестве временного использования могут быть фермы, автостоянки, спортивные площадки, старые и временные сооружения.

Особыми случаями временного использования могут считаться участки, занятые горной промышленностью и открытыми разработками, которые обычно продолжаются до момента, когда источник не исчерпается.

Оценщик должен определить временное использование оцениваемого имущества и всех сравнимых имуществ. Даже если их будущее наиболее эффективное использование идентично, разница во временном использовании сравнимых имуществ, все равно должна учитываться. Это может быть различие в требованиях по возврату временных инвестиций или в ожидаемых затратах по сносу, что, в конечном счете, обусловит разницу в уплаченных ценах.

Временное использование может вносить или не вносить вклад в размер стоимости земли или улучшенной недвижимости. Если старое здание или другое использование не может предоставить действительный валовый доход, превышающий разумные операционные затраты, то они не вносят вклад в размер стоимости недвижимого имущества. Если чистый возврат (прибыль) улучшений меньше, чем та сумма, которую могла бы обеспечить свободная земля, то здания не имеют контрибуционной стоимости. Хотя на некоторых рынках владельцы недвижимости могут предпочесть сохранить усадебное жилье на коммерческой земле в переходный период, чем оставлять землю пустой.

Действительно, стоимость улучшенной недвижимости может оказаться меньшей, чем стоимость земли в качестве свободной, когда учитываются затраты по сносу. Стоимость земли для таких участков полностью определяется его будущим наилучшим использованием.

В случае, если недвижимость имеет временное использование, должен учитываться принцип последовательного использования, согласно которому земля не может оцениваться на основе одного использования, тогда как улучшения оцениваются на основе другого. Потребительная стоимость участка при временном использовании может сильно отличаться от его рыночной стоимости как свободного участка, готового для освоения при его долгосрочном наиболее эффективном использовании. Многие устаревшие улучшения явно не соответствуют понятию «идеальное улучшение», но они создают прирост к стоимости свободной земли. Эти улучшения могут нарушить принцип последовательного использования, но на деле рынок просто признает, что во время перехода к новому использованию стоимость, внесенная старыми улучшениями к улучшенной недвижимости, делают стоимость земли и существующих улучшений выше, чем стоимость просто свободной земли.

Например,

• рыночная стоимость недвижимого имущества с существующим жилым домом, долл. 26000
• рыночная стоимость участка в случае, если он свободен (зонированного для коммерческого использования), долл. 23000
• вклад улучшений, долл. 3000

Хотя наиболее эффективное использование такой недвижимости, будь она вакантной, отличалась бы от текущего использования, старые улучшения (жилой дом) продолжают добавлять к общей стоимости недвижимого объекта.
Следовательно, текущее использование является наиболее эффективным использованием улучшенного участка на оставшийся срок экономической жизни улучшений.

Временным использованием, которое применяется для участка земли, пока он не будет готов для своего будущего наиболее эффективного использования, может быть спекулятивное использование, т.е. когда земля изначально удерживается для будущей продажи в ожидании получения дохода от повышения цен.

Покупка земли с целью ее будущей продажи (с или без временного использования) рассматривается как спекулятивная инвестиция, так как предполагает наличие высокого риска или неопределенности, которые могут иметь катастрофические последствия, ожидаемое повышение цен не произойдет, пока инвестор удерживает землю.

Однако текущая стоимость земли является функцией ее будущего наиболее эффективного использования. Даже при невозможности предвидеть конкретный вид такого использования, общая направленность будущего наиболее эффективного использования (в качестве торгового центра или технопарка) часто известна или естественным образом вытекает из типов использования земли в окружении, плана зонирования или генерального плана города. То есть всегда имеется возможность для формирования вполне логичного суждения если не об одном, то о нескольких, альтернативных вариантах наиболее эффективного использования или ожидаемых уровнях затрат и доходов.

Юридически несоответствующее использование - это использование, которое было установлено и осуществлялось на законных основаниях, но больше оно не соответствует градостроительному регламенту (положениям по землепользованию) той зоны, в которой оно расположено. Чаще всего такое несоответствие возникает в результате внесения изменений в местные правила застройки или корректировки градостроительной документации, а также, например, при отчуждении части земельного участка для общественных нужд. В обоих случаях ситуации с несоответствующим использованием считаются правовыми несоответствиями, потому что они были созданы действиями органа государственной власти или органа местного самоуправления. Изменения зонирования могут создать недоулучшенную или сверхулучшенную недвижимость.

Усадебный дом, расположенный в районе, который впоследствии был предназначен под коммерческое использование, может быть недоулучшенной недвижимостью. В таком случае жилье скорее всего снесут, чтобы участок мог быть улучшен в целях наиболее эффективного использования, либо дом будет рассматриваться как временное использование до тех пор, когда его преобразование в коммерческое использование станет финансово осуществимым.

Недвижимое имущество с правовыми несоответствиями может стать сверхулучшенным, когда положения о зонировании уменьшают разрешенную интенсивность использования имущества. Например, участок с 8-ми квартирным жилым домом, который был возведен согласно действовавшим в свое время зонинговыми правилами, может быть понижен по категории зональности до менее интенсивного использования. То есть, если свободный участок осваивался бы сейчас, то новые зонинговые правила разрешили бы построить дом только с шестью квартирами.

Несоответствующие использования могут также получиться от изменений в разрешенной плотности застройки, и изменения в правилах застройки, которые воздействуют на такие факторы, как ландшафтная архитектура, парковка, отступы и подходы.
В момент оценки земли с несоответствующим использованием нужно учитывать, что текущее использование могло бы дать повышенный доход по причине большей интенсивности использования, а значит, иметь большую стоимость, чем подобный объект, соответствующий зонированию. По этой причине при использовании метода сопоставления продаж нужно делать корректировку на фактор несоответствующего использования.

В большинстве случаев несоответствующего использования оно отражается в стоимости недвижимости. При этом стоимость земельного участка основывается на юридически разрешенном использовании в предположении, что земля свободна. Разность между стоимостью участка и стоимостью улучшенной недвижимости показывает вклад улучшений и возможную добавку к стоимости за несогласованное использование. В момент определения стоимости все добавки, относящиеся к несогласованному использованию, капитализируются на весь оставшийся период экономической жизни существующих улучшений.

Понижение зональной категории - действие органов государственной власти и местного самоуправления, направленное на уменьшение разрешенной плотности для последующего освоения (застройки).

Юридические несоответствия использования, которые отвечают наиболее эффективному использованию данного улучшенного участка земли, обычно легко различимы. Однако иногда неясно, является ли существующее несоответствующее использование наиболее эффективным использованием свободного участка. На этот вопрос можно ответить только путем проведения
тщательного анализа дохода и/или цены продажи, полученной несоответствующим использованием, и доходов и/или цены продаж, которую бы получили альтернативные виды использования, если бы недвижимое имущество было приведено в соответствие с существующими положениями.

Использование, которое не является наиболее эффективным.

В рамках принципа последовательного использования улучшение может быть оценено на основе использования, согласующегося с наиболее эффективным использованием участка земли. Однако многие существующие здания и прочие улучшения не соответствуют идеальному улучшению для своих участков и построены другим способом, чем они бы строились, если земля была бы свободной. Наиболее эффективное использование, тем не менее, может относиться по своей функции к тому же виду, что и существующее использование. В частности, наиболее эффективное использование земельного участка, улучшенного 30-летним жилым домом, может состоять в новом, более функциональном жилье. В таком случае на улучшения не воздействуют такие факторы, как экономический (внешний) износ, и их стоимость тогда не нуждается в корректировках на несоответствующее использование земельного участка.

Для определенных участков общая категория наиболее эффективного использования могла измениться – например, от многоквартирного жилья к коммерческому использованию или от усадебного жилья к промышленному использованию. Если улучшения на этих участках существовали до изменений в области рынка, то они испытывают экономическое (внешнее) обесценение и, вероятно, имеют меньшую стоимость, чем подобные улучшения на более подходящих участках. Поэтому было бы неправильно оценивать такое улучшение, как если бы это улучшение находилось на подходящем участке.

Для таких случаев принцип последовательного использования предполагает учет экономического обесценения улучшений. Например, стоимость жилого дома, находящегося на участке, для которого наиболее эффективным является промышленное использование, составляет 150000 долл., что отражает его экономический (внешний) износ, поскольку если бы он находился в зоне жилой застройки, его стоимость была бы 200000 долл.

Многофункциональное использование

Вполне естественным является то, что один участок может служить многим функциям. Лесные участки или пастбища могут также использоваться для охоты, зон отдыха и добычи полезных ископаемых. Земля, которая служит в качестве права прохода для линий электроэнергии, может также служить как парковка или открытое пространство. Поэтому наиболее эффективное использование довольно часто включает в себя больше одного варианта использования для земельного участка.

Например, использование большого земельного участка, зонированного под жилой комплекс, может предполагать размещение вдоль магистрали торгового центра, многоквартирных домов вокруг спортивной площадки, и коттеджной застройкой - на оставшейся части земли. Земельные участки для розничного магазина, как правило, в своей фронтальной части имеют платные автостоянки, а в тыловой - склад или легкое производственное строение.

Одно здание может также иметь множественное использование. Гостиница может включать ресторан, бар, магазин, в дополнение к своим номерам. Многоэтажное здание может содержать офисы, квартиры, и розничные магазины. Усадебный дом, расположенный в курортной местности и занимаемый его собственником, может иметь апартаменты для сдачи в аренду наверху.

В тех ситуациях, когда наиболее эффективное использование имущества предполагает ее многофункциональное использование, следует определить контрибуционную стоимость каждого использования. Если, например, рыночная стоимость лесного участка, который можно будет сдать в аренду для охоты, сравнивается на единичной основе со стоимостью другого лесного участка, который в такую аренду сдать нельзя, то разница должна быть стоимостью прав на охоту. Или, если необходимо определить стоимость прав на добычу нефти, то земельный участок, где ведется добыча, необходимо сравнить с подобными участками в нефтедобывающей зоне, которые не имеют таких прав.

Следует помнить, что стоимость недвижимости, для которой наиболее эффективным использованием является многофункциональное использование (т.е. интегрированный вклад всех видов использования), может оказаться меньше, равной или больше, чем сумма стоимостей отдельных видов использования недвижимости.

Использование для специальных целей.

Встречаются отдельные виды недвижимости – специализированная недвижимость или недвижимость, имеющая специальное назначение - для которых возможен только один вид или очень ограниченное число использований. Например, зерновой элеватор или нефтеперерабатывающий завод практически непригодны под другое использование. Поэтому для такого недвижимого имущества наиболее эффективным использованием будет его текущее использование, если оно остается жизнеспособным.

Если же текущее использование специализированной недвижимости является физически, функционально, или экономически устаревшим и никакие альтернативные виды использования не являются осуществимыми, то наиболее эффективное использование участка земли может быть достигнуто путем сноса строений и продажи оставшихся материалов по их утилизационной стоимости.
Иногда недвижимость, имеющая специальное назначение, может быть проанализирована и оценена на основе двух наиболее эффективных видов использования – т.е. продолжение существующего целевого использования, и преобразование в альтернативное использование. В такой ситуации суждение о наиболее эффективном использовании зависит в большей степени от того, как оно воспринимается и поддерживается рынком. Например, молитвенный дом может сначала анализироваться в рамках его наиболее эффективного использования как места поклонения (молитвы). В этом анализе стоимость вклада улучшений будет поддержана данными о затратах, продажах или доходах. Если существует рыночный спрос, то члены собрания могут быть готовы приобрести рассматриваемое имущество по стоимости, которая отражает его текущую стоимость в качестве молитвенного дома.

Если же рыночный спрос на такое использование здания небольшой или вообще отсутствует, то вполне корректным будет допущение о преобразовании этого здания для коммерческого или какого-либо другого альтернативного использования. Естественно, что рыночная стоимость (равно, как и потенциальные пользователи) недвижимости, преобразованного в коммерческое использование, будет отлична от его рыночной стоимости (и потенциальных пользователей) в качестве молитвенного дома. Значит, наиболее эффективное использование такого недвижимого имущества, как молитвенный дом, зависит от уровня рыночного спроса на такое здание.

Резюме

Анализ вариантов наиболее эффективного использования – необходимая процедура в определении рыночной стоимости любого объекта недвижимого имущества. При этом главной идеей при установлении наиболее эффективного использования становится то, что стоимость земли или всей недвижимости приобретает самое высокое значение, когда они используются наиболее эффективно. Это позволяет говорить о двух различных типах наиболее эффективного использования:

• земли в качестве свободной или при том условии, что она была бы свободной;
• улучшенной недвижимости

Поэтому наиболее эффективное использование анализируется относительно как свободного, так и улучшенного земельного участка.
Первый случай отвечает на вопрос: “Что означает наиболее продуктивное использование свободного участка земли или земельного участка под существующим зданием, если бы этого здания не было?”.
Второй случай отвечает на вопрос: “Как должна использоваться (арендоваться) существующая собственность (участок вместе с улучшениями)?”.

Иными словами, если относительно земли как свободной наиболее эффективное использование всегда представляет собой улучшение – такое, которое возможно произвести на земельном участке для получения максимальной отдачи на вложенный капитал, то для улучшенной недвижимости можно определить наиболее эффективное использование как текущее или отличающееся от текущего использования. При этом текущее использование продолжается до того момента, когда стоимость земли при наиболее эффективном ее использовании превзойдет величины стоимости всей недвижимости в ее текущем использовании с учетом издержек на ликвидацию (перемещение) улучшений.

И хотя каждый тип наиболее эффективного использования требует отдельного анализа, однако общим правилом, по сути определяющим логику проведения анализа и для свободного, и для улучшенного земельного участка, становится то, что наиболее эффективное использование – всегда физически возможное, юридически разрешенное, финансово осуществимое, а также максимально продуктивное использование.

Кроме того, некоторые особые ситуации могут потребовать специального анализа при определении наиболее эффективного использования. Эти ситуации обусловлены, прежде всего, рыночными условиями, которые сложились в районе дислокации оцениваемой недвижимости и которые связаны со следующими вариантами использования:

• единственным или однократным;
• временным или промежуточным;
• юридически несоответствующим;
• не являющимся наиболее эффективным;
• многофункциональным;
• а также использованием для специальных целей.

• < Назад
• Вперёд >