Затратный подход. Виды износа объектов недвижимости

11.08.2015 10:10

9814

Износ в рамках оценки недвижимости воспринимается в качестве базового фактора при установлении текущей стоимости, независимо от прошлых затрат, и имеет смысл утраты полезности, и как следствие стоимости, без учета причины.

Имеется принципиальное отличие понятий износа как падения рыночной стоимости, и бухгалтерского износа, который учитывается нормами амортизации. Отличие это заключается вот в чем: оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на устаревание недвижимости, а износ бухгалтерский – это нормативная оценка запрограммированного возмещения износа материальных активов. При этом оценочный износ в ряде случаев может не соответствовать возрасту объекта, а бухгалтерский износ всегда ему пропорционален.

Значит, процесс равномерного распределения всех первоначальных затрат, связанных с покупкой недвижимости, на срок его службы, в отрыве от определения ее текущей стоимости (в бухучете - термин «амортизация») – неприменим к определению уровня износа для оценки недвижимости.

Износ в оценке недвижимости – это уменьшение стоимости воссоздания (замещения) земельных улучшений, возникающее:

• в условиях ненадлежащей эксплуатации (то есть физический износ);
• при возникновении новых, более эффективных улучшений, которые лучше отвечают современным потребностям (или функциональный износ);
• вызванное экономическими переменами, формирующими рыночную ситуацию (экономический износ).

В рамках затратного метода определить значения экономического и функционального износа возможно только при помощи данных рынка.

Таким образом, два метода - затратный и рыночных сравнений - связаны намного теснее, чем представляется вначале.

Физический износ

В экономическом плане физический износ - это потеря стоимости земельных улучшений по причине любых физических повреждений в конструкциях строения, оборудовании и отделке, то есть вызванные ухудшением физических параметров.

Размер физического износа показывает степень снижения технических и эксплуатационных параметров сооружений по сравнению с проектными величинами, и вычисляется как отношение стоимостей необходимых затрат в ремонтные работы - и воссоздания (замещения) объекта.

Во взаимосвязи с техническим состоянием здания существует четкая дифференциация в размере физического износа:

На практике различают неустранимый и устранимый физический износ.

Устранимый износ - накопленный износ конструкций, отделки и оборудования, возникший по причине ненадлежащего содержания и отсроченного ремонта. Износ называют устранимым, если затраты на устранение износа меньше, чем экономический эффект, полученный от исправления.

Устранимый износ можно трактовать как снижение стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя с целью ремонта элементов постройки, имеющих явные дефекты или повреждения. Подразумевается, что их можно восстановить до состояния, которое соответствует требованиям нормальной эксплуатации, либо заменить полностью.

Неустранимый физический износ – такой износ, который обусловлен процессом естественного старения стройматериалов, конструкций и оборудования.

Его принято рассчитывать, основываясь на остаточной стоимости элементов (но за минусом устранимого износа), расчет ведется пропорционально отношению между фактическим и ожидаемым сроком службы конструкций. Когда фактический срок службы превысил ожидаемый, считается, что износ составил 100%.

Строительные конструкции, составляющие несущий остов постройки, являются долгоживущими элементами. Их срок эксплуатации обычно равен сроку эксплуатации всего здания. Остальные элементы построек считаются короткоживущими элементами: они могут многократно заменяться в течение общего срока эксплуатации.

Устранимый износ = затратам на его устранение.

Неустранимый износ рассчитывают отдельно по различным элементам конструкции, в денежном выражении он определяется делением физического возраста элемента на срок физической жизни, и произведения полученной величины и стоимости создания элемента.

Итогом является сложение результирующих цифр устранимого и неустранимого износа.

Функциональный износ

Функциональным износом именуют потерю объектом стоимости, вызванную уменьшением функциональной полезности земельных улучшений относительно текущих рыночных требований, которые могут предъявляться к этому типу улучшений.

Характерный пример функционального износа – планировочные и конструктивные недостатки строений – таким образом, даже физически удовлетворительно сохранившиеся постройки могут оказаться «нефункциональными» и неэффективными в процессе использования. К недостаткам такого рода можно отнести: устаревшее морально лифтовое оборудование, устаревшую звуко- и теплоизоляцию, отсутствие приборов для кондиционирования воздуха, что увеличивает затраты на содержание, не позволяет достичь необходимого уровня доходности объекта, требуемого рыночной конкуренцией.

Функциональная полезность - иными словами, способность недвижимости соответствовать текущим стандартам рынка. Это критерий эффективности здания при эксплуатации в определенных целях на основании архитектурного стиля, планировочного решения, типа и состояния оборудования, качества отделки и иных характеристик улучшений.

Устранимый и неустранимый износ - элементы накопленного функционального износа.

Неустранимый функциональный износ - утрата объектом стоимости, которая вызвана недостатками либо, напротив, избыточностью конструкции строения, применяемых стройматериалов, пространственного решения, оборудования. Критерием неустранимости является то, что физическое исправление недостатков будет дороже ожидаемого эффекта.

Устранимый износ - дефекты сооружений, которые можно устранить, вызванные небольшими недостатками конструкции и планировки и стройматериалов. Одновременно износ, в экономическом смысле, устраним при условии, что затраты при этом ниже, чем возрастание стоимости объекта после устранения.

Экономический износ

Экономический износ - утрата стоимости недвижимого объекта, вызванная влиянием внешних причин. Данный износ может вести к потере стоимости не только улучшений, но и самой земли. Изменения стоимости может вызывать деградация окружающей территории, появление зон аэропортов, прокладка железной дороги, постройка торговых зон, и другие изменения рыночных условий в среде дислокации объекта. Обычно такой износ неустраним: владелец строения неспособен изменить экологическую обстановку, остановить деградацию среды и экономический спад на территории, приводящие к падению спроса на рынке.

На экономический износ влияют факторы, внешние по отношению к недвижимости, и такой износ почти всегда является неустранимым: ведь владелец недвижимости крайне редко способен сделать что-либо для устранения дефекта.

Поскольку экономический износ воздействует «извне», его воздействие непосредственно изменяет рыночную привлекательность всего объекта, и это, как следствие, требует распределения характеристик экономического износа между всеми физическими составляющими объекта.

Так, изменение привлекательности местоположения, приводящего к экономическому обесценению земельного участка, совместно с уменьшением стоимости земли обязательно уменьшит также стоимость всех улучшений. Тогда важно установить рыночную стоимость самой земли и оценить, насколько внешние причины изменили ее стоимость, и на основании этих факторов определить изменение стоимости строения. С этой целью используют отношение стоимости улучшений к стоимости недвижимости, рассчитанное после анализа объектов из непосредственного окружения. Естественно, здесь необходимо исключить влияние на стоимость улучшений физического и функционального износа.

ПРИМЕР:

Нужно определить распределение экономического износа, вызванного ухудшением местоположения в связи с размещением промышленного объекта.

Известно, что жилой дом, стоящий в санитарно-защитной зоне предприятия, был только что продан за 89000 долл., а подобный объект, стоящий вне зоны - за 92000 долл. При этом типичное соотношение стоимостей физических составляющих для этого типа объектов и в этом районе составляет 1 ÷ 4.

Методом парных сравнений можно установить, что экономический износ составил 3000 долл.

92000 – 89000 = 3000

Зная типичное соотношение стоимостей физических составляющих, можно вычислить размер экономического износа, который приходится на землю, он составляет 600 долл.:

3000 × 0,2 = 600

И на земельные улучшения, он составит 2400 долл.:

3000 × 0,8 = 2400.

У приносящей доход недвижимости экономический износ можно установить при помощи капитализации суммы потерь, обусловленных снижением платежей по аренде. Распределение экономического износа при этом рассчитывается так:

ПРИМЕР:

Нужно определить размер экономического износа, приходящегося на здание. Известно, что расположение жилья на шумной улице влечет снижение арендной платы на 50 долларов в месяц.

Мультипликатор потенциального валового дохода в этом районе при данном типе объектов составляет 60, а типичное соотношение стоимостей физических составляющих недвижимого имущества - 1 ÷ 4.

Зная показатели доходности, определим общий размер экономического износа для жилого дома, стоящего на шумной улице:

50 × 60 = 3000, из которой 80% приходится на земельные улучшения:

3000 × 0,8 = 2400.

Значит, экономический износ, относящийся к зданию, составит 2400 долл.

Практическая значимость рассмотренных примеров базируется на том, что при установлении совокупного износа улучшений ни суммы физического, функционального и экономического износов, ни снижение стоимости, относимого к земле, не касаются стоимости улучшений.

Одновременно при установлении совокупного износа земельных улучшений нужно помнить, что для строений, подвергающихся физическому и функциональному износу и выстроенных в местности с возрастающей привлекательностью, рыночная стоимость станет результатом одновременно протекающих противоположных процессов: снижения стоимости объекта из-за устаревания, и возрастания стоимости от внешних причин. Значит, оценка и учет совокупного износа – важная составляющая затратного подхода при оценке недвижимости.

• < Назад
• Вперёд >