Оценка земли. Метод распределения дохода

21.09.2015 15:12

2539

При оценке улучшенных участков земли, с условием наиболее эффективного использования, задействуют метод распределения дохода. Он, как и метод остатка для земли, опирается на принцип ожидания и добавленной продуктивности, не основанной на земельных улучшениях.

Стоимость земли в согласии с ним определяется через капитализацию чистого операционного дохода, извлеченного посредством аренды застроенного участка земли, и сниженного на величину дохода, который относится к улучшениям, по ставке капитализации для земли, по формуле:

VL = (IO – VB × RB) / RL,

в которой: VL – это стоимость земли;

IO – чистый операционный доход;

VB - стоимость улучшений;

RB - ставка капитализации для улучшений;

RL - ставка капитализации для земли.

Метод работает следующим образом:

• рассчитывается стоимость расходов на улучшения, при условии наиболее эффективного использования участка;
• устанавливается чистый операционный доход от участка на основании рыночных ставок платы за аренду;
• вычисляется доход, падающий на улучшения, в виде произведения рыночной стоимости улучшений, на ставку капитализации от улучшений;
• считается доход с земли в форме разницы между чистым операционным доходом от участка и тем доходом, который приходится на улучшения;
• определяется рыночная стоимость земли через капитализацию дохода с нее.

Центральный момент метода – вычисление дохода по физическим элементам всего недвижимого объекта и ставкам капитализации. При этом возможно распределить доход между физическими составляющими при адекватном определении доли улучшений в суммарной стоимости собственности.

Чистый операционный доход, приходящийся на долю земельных улучшений, определяется на основе рыночной стоимости этой доли и размера ставки капитализации для земельных улучшений. Она демонстрирует интерес инвестора, основанный на улучшениях, который рассчитывает на возврат средств и на вознаграждения за вклад:

RB = Y + H,

здесь RB - ставка капитализации, демонстрирующая инвестиционный интерес

Y - норма отдачи на капитал (ставка дохода);

Н - норма возврата на капитал.

Ставка дохода на капитал здесь опирается на ставку капитализации для земли, она может быть рассчитана через общую ставку капитализации улучшенного участка земли по формуле:

Y = RL = RO – H × B,

RL - ставка капитализации для земли

RO - общая ставка капитализации

B – доля стоимости улучшений в структуре стоимости недвижимого имущества

Как уже было отмечено, норма возврата определяется оставшимся сроком жизни улучшений. За него принимается то количество лет, в течение которых надлежащее техническое обслуживание и хозяйственное использование позволит улучшениям давать доход.

Предпринимаемые модернизации и ремонты, как и ненадлежащая эксплуатация земельных улучшений, либо могут удлинять, либо укорачивать оставшийся срок экономической жизни. В случае, когда сооружения и здания по техническим и экологическим условиям не соответствуют общепринятым требованиям к проживанию и осуществлению деятельности, данный фактор в определении остального срока жизни учитывают отдельно.

Когда оставшийся срок жизни улучшений не дает возможности установить падающий на их долю чистый операционный доход, за доход с земли следует принять совокупно чистый операционный доход с единого объекта недвижимости.

Отсюда видно, что метод распределения дает возможность максимально отобразить экономический интерес, обусловленный физическими компонентами объекта недвижимости.

ПРИМЕР

Необходимо установить стоимость участка земли, где планируется выстроить офисное здание, предполагаемый экономический срок жизни которого 25 лет. Расходы на реализацию земельных улучшений, включая проектирование, возведение, финансирование, маркетинг и менеджмент, прибыль застройщика – совокупно составят 9 млн. долл.

Известен также потенциальный валовой доход от сдачи в аренду здания при текущих рыночных условиях: он может составить 3,2 млн. долл. с учетом риска недополучения платежей по аренде 10%. Операционные расходы на эксплуатацию и содержание недвижимого объекта, складывающиеся из расходов на управление, коммунальные платежи, текущий ремонт строения, его охрану, уплату налогов, связанных с собственностью, составят 700 000 долл.

Интерес инвестора составляет 21%. Имея данные о стоимости здания и интересе инвестора, отражающем ставку капитализации улучшений, определим доход, относящийся к ним:

9000000 × 0,21 = 1890000

Знание экономического срока жизни здания, а также ставки капитализации улучшений, можно найти ставку капитализации для земли:

0,21 – 1 / 25 = 0,21 – 0,04 = 0,17

Также, зная величину общего дохода от застроенного участка земли, размер риска недополучения платежей, операционных затрат и дохода, приходящегося на улучшения, можно установить размер дохода, приходящегося на землю, а затем прокапитализировать его в стоимость земли:

(2180000 – 1890000) / 0,17 = 1705882

Видно, что стоимость участка земли составит около 1706 тыс. долл.

Тем не менее, складываются ситуации, в которых определить рыночную стоимость для улучшенных участков земли невозможно: например, там, где их используют для строительства общественных зданий и таких объектов, которые не несут коммерческих функций, или особых объектов производственного значения, и тех объектов, для которых не имеется развитого рынка.

Недвижимость такого рода редко продается и сдается в аренду. Но в случае, если такая недвижимость продается, стоимость земли устанавливается на уровне показателей рыночной цены земли в данном районе. И тогда при оценке земли задействуют метод развития.

• < Назад
• Вперёд >