Оценка земли. Метод остатка для земли

16.09.2015 11:22

2605

Метод остатка пригоден при анализе улучшенных участков земли в случае наиболее эффективного использования. Метод основывается на двух принципах: ожидания и добавленной доходности, не обусловленной земельными улучшениями.

Согласно методу, размер стоимости земли можно определить разностью текущей стоимости капитализированного чистого операционного дохода, рассчитанного для улучшенного участка, и величины стоимости земельных улучшений на нем.

Суть данного метода отражается формулой:

VL = IO / RO - VB,

в которой: VL – величина стоимости земли

IO – чистый операционный доход с улучшенного участка

RO - величина капитализации улучшенного участка

VB - стоимость улучшений.

Метод диктует следующий порядок действий:

• вычисление чистого операционного дохода от земли с применением рыночных ставок платы за аренду;
• установление величины ставки капитализации дохода;
• расчет значения рыночной стоимости участка через капитализацию операционного дохода;
• нахождение рыночной стоимости расходов на улучшения;
• расчет стоимости земли нахождением разности между стоимостью участка и стоимостью затрат на улучшения.

Нужно учитывать: основной источник дохода от улучшенного уачстка земли – поступления от аренды построек и сооружений. Это справедливо для всех участков – в том числе тех, которые в аренду не сдаются, а используются самим собственником. Представляют исключение только те участки, в рамках которых совершается экономическая деятельность, которая приносит доход, тождественный аренде (в том числе рестораны, отели, автостоянки, танцевальные залы).

Чистый операционный доход для улучшенного участка земли можно определить с помощью потенциального валового дохода в ходе сдачи в аренду земли и (либо отдельно) улучшений на ней, с учетом различных потерь при простое помещений, неплатежах по аренде и операционных затратах.

Ставка капитализации улучшенного участка может определяться как отношение операционного дохода и цены продажи, характерной для таких объектов земельной собственности (RO = IO / VO), или с помощью определения долей для ставки капитализации для участка земли и улучшений в структуре стоимости недвижимости (RO = RL × L + RB × B).

Приняв во внимание, что стоимость улучшенного участка представляет собой разность между капитализированной стоимостью участка и улучшений, необходимо точно отразить оставшийся срок экономической жизни. Если срок отражает полное обесценение улучшений, стоимость земли описывается капитализированным операционным доходом от улучшенного участка. Стоимость земли может быть снижена на величину затрат на снос сооружений, для того, чтобы привести участок в соответствие с незастроенным аналогом.

Если по правовым либо иным причинам участок сразу не может быть освобожден от сооружений, нужно учесть дополнительное снижение стоимости земли на величину периода ограниченного использования.

Длительность периода ожидания застройки либо иного использования участка равняется предусмотренному сроку до вступления в действие различных предпосылок, необходимых для обеспечения законности освоения земельного участка.

Целесообразно применять метод остатка, если:

1. весь объект недвижимости приносит стабильный ежегодный доход, соответствующий наиболее эффективному использованию и имеется возможность оценки;
2. данные, касающиеся быстроты капитализации доходов от аренды объекта, имеются либо ее можно довольно точно оценить;
3. определить стоимость улучшений можно благодаря рыночным данным.

ПРИМЕР

Необходимо узнать стоимость земли на участке, где расположены торговые постройки площадью 3 тысячи кв.м., стоимость которых составляет 1,900 тыс. долл.

Известно также, что сдача в аренду такого же здания возможна за 33 тысячи долл. в месяц. Размер действительного валового дохода - 85% от суммы потенциального валового, операционные расходы собственника участка по содержанию и эксплуатации сооружений составляют 78 000 долл. и соответствуют рыночному уровню.

Оценка рыночной информации показывает: ставка капитализации для участков в рассматриваемом районе с такой же функцией застройки равна 12,5%.

Опираясь на данные, отражающие доходы от аренды торговых площадей и операционные затраты, можно узнать величину чистого операционного дохода:

33000 × 12 × 0,85 – 78000 = 258600

Процедура прямой капитализации поможет определить стоимость участка земли делением операционного дохода на ставку капитализации, свойственную данному району:

258600 / 0,125 = 2068800

Техника остатка позволяет узнать стоимость участка земли: она может быть выражена разницей между стоимостями участка и улучшений:

2068800 - 1900000 = 168800

Значит, стоимость земли на данном участке составит 168800 долл.

Доход от участка создают земля и земельные улучшения. Это дает возможность представить весь доход от участка в виде суммы стоимости экономических интересов, которые связаны с каждым элементом объекта недвижимости, включая землю и улучшения. Это составляет основу метода распределения дохода.

• < Назад
• Вперёд >