Рынок недвижимости. Факторы спроса и предложения, действующие на рынке недвижимости

20.11.2015 10:40

9110

Для анализа любого сегмента рынка недвижимости необходимо изучение показателей спроса и предложения и их сочетания.

Спрос и предложение – ведущие факторы, которые регулируют любой рынок товаров и услуг. Взаимодействие этих факторов влияет на формирование рынка покупателей или рынка продавцов. Главным движущим фактором развития рынка является конкуренция среди продавцов. Она действует в том числе на рынке недвижимости, и это приводит к балансу спроса и предложения. Но здесь имеются особенности, выяснение которых возможно в результате анализа всей совокупности факторов, влияющих на рынок.

Главная роль принадлежит: макроэкономическим факторам, политической ситуации в стране и в регионах, общеэкономической ситуации и текущему положению на финансовом рынке. Если влияние макроэкономических факторов сравнительно стабильно, тогда картина на рынке недвижимости, дающей доход, определяют микроэкономические факторы.

Факторы, которые определяют размер спроса на недвижимость:

• степень платежеспособности населения;
• колебания численности населения (в прошлом, сейчас и прогнозируемые тенденции);
• колебания в процентном соотношении между группами населения с разными уровнями образованности, уровнями миграции, числом браков и разводов;
• изменения вкусов и предпочтений населения. Они становятся важным фактором спроса. Но в пределах любого рынка недвижимости уловить колебания во вкусах и предпочтениях потребителей трудно, и большинство профессионалов в недвижимости полагаются в их определении на интуицию. Поскольку вкусы и предпочтения очень субъективны, их сложно описать и прогнозировать количественно, и чаще всего их определяют с помощью специальных социологических опросов;
• условия и степень доступности финансирования.

Нарастание спроса приводит к росту активности на рынке. Обязательный фактор роста спроса – расширение возможностей потребителей, рост их доходов, которые ведут к усилению активности. Точно так же снижение платежеспособного спроса влечет депрессию на рынке.

Важный фактор увеличения спроса – рост численности населения. Однако нужно иметь в виду: за ростом численности активность не возникает автоматически. Требуется рост платежеспособности населения. Аналогично, отсутствие роста населения не означает обязательно снижение активности. В то же время активность может наблюдаться при стабильной и даже снижающейся численности, и непременно присутствует в моменты роста доходов и высокой доступности финансовых ресурсов. В результате роста спроса на недвижимость происходит повышение арендной платы и цен на недвижимость, но в этом же направлении действуют инфляционные тенденции, влияющие на рост цен во всех рыночных сегментах.

В рамках краткосрочного периода факторы спроса играют большую роль, нежели факторы предложения. Предложению в целом свойственна неэластичность. Кроме того, его неэластичность в рамках краткосрочных периодов объясняет ощутимые колебания активности в операциях с недвижимостью.

Факторы, которые определяют величину предложения. Они охватывают:

• присутствие резерва пустующих недвижимых объектов в целевом сегменте рынка;
• наличие объемов новых строительных объектов и затрат на них, включая:
• темпы строительства (им определяются объемы нового жилья);
• состояние строительной индустрии, степени его влияния на уровень затрат (оно определяет доступность и стоимость факторов производства);
• текущие и прогнозируемые изменения строительных технологий, их вероятное воздействие на затраты; соотношение строительных расходов и стоимости продаж объектов;
• расходы по улучшению неосвоенных участков земли и наличие их предложения.

Доля незанятых и не арендованных (вакантных) зданий и помещений –один из важных индикаторов положения и тенденций на рынке недвижимости. Высокая доля вакансий приводит к понижению стоимости и размера арендной платы даже в случае высокого спроса. Для односемейного жилья уровень вакансий обычно равен менее 5%, для многоквартирного – выше 5%. Ещё выше – процент для помещений под бизнес. Основные соотношения подвержены изменениям в зависимости от региональной ситуации. Когда процент предложений вакансий превосходит нормальный, на рынке оказывается недостаток спроса и/или избыток предложений. В итоге конкуренция может повлечь вынужденное падение цен и ренты и последующее сокращение новых предложений. За снижением уровня вакансий следует рост цен и ставок аренды, увеличение активности инвестирования.

Расширение рынка недвижимости

Экономическая депрессия приводит к сокращению нового строительства, поскольку невыгодно продавать недвижимость при существующем низком уровне цен.

С ростом численности населения и увеличением покупательной способности быстро снижается и предложение, имеющееся на рынке пустующей недвижимости, типичное для периодов спада. Едва доля пустующих домов достигает низкой отметки, начинают возрастать цены и норма прибыли, снова становится выгодным новое строительство. Оно, в свою очередь, стимулирует расширение рынка недвижимости. Оно происходит в три этапа.

I этап экономической экспансии. В этот момент преобладает строительство одиночного жилья для тех потребителей, которые имеют достаточно средств для полной оплаты, несмотря на то, что рентные доходы от владения окажутся недостаточно высоки, чтобы компенсировать издержки. Точно также, торговые компании могут наращивать мощности и складские площади.

II этап. В это время выгодной становится постройка многоквартирных домов, офисов, торговых центров и промышленных зданий, главным образом финансируемых для извлечения прибыли из инвестиций.

III этап. Теперь возможным становится финансирование проектов разных типов. Новые здания строятся на пустующих участках, растёт активность застройщиков, и дальнейшее расширение строительных работ способно вызвать земельный бум. Обширные участки земли могут содержаться в предложениях имеющейся в регионе земли. Чем дальше участок земли от центра города и за его пределы, тем больше размеры участка.

Параллельно росту объемов строительства растут затраты на общественные улучшения. Данный тип экспансии не дает возможности двигаться медленно: необходимы технические усовершенствования, но единственная канализационная магистраль сделает тысячи акров земли пригодными для освоения.

Сокращение рынка недвижимости

Несбалансированность функционирования рынка приводит к возникновению на нем эффекта «плохих качелей»: предложение начинает превосходить спрос. Это приводит к росту числа проблем, которые связаны с продажей недвижимости. Условия получения кредитов для сделок с недвижимостью ужесточаются. В итоге возрастает количество судебных процессов, связанных с исками о передаче собственности от заемщика к кредитору по причине нарушения финансовых обязательств.

Всё это говорит о начале экономического спада. При этом многие сектора рынка достигают пиковых показателей активности, поскольку пока не наблюдается явного сокращения рентных платежей. Однако по мере роста операционных расходов растет и количество случаев, когда заемщики лишаются прав собственности. Покупка жилья финансируется преимущественно за счет не собственных, а заемных средств, и сокращение рынка недвижимости влечет заметные изменения на рынке капитала.

Если по мере ужесточения кредита число неплатежеспособных заемщиков возрастает, это сказывается на состоянии рынка: падение цен и снижение стоимости земли, резкое уменьшение активности рынка. На рынке быстро развивается рецессия на фоне общего спада деловой активности. Снижается количество арендуемой недвижимости, так как арендная плата падает быстрее, чем снижаются расходы на эксплуатацию, рецессия принимает затяжной характер.

В конце концов владельцам недвижимости приходится снизить цены. Депрессия на рынке сопровождается ростом объема нарушений финансовых обязательств. Депрессия завершается возвратом к экспансии, о начале которого сигнализирует рост спроса на недвижимость.

Важный индикатор тенденций на рынке – любое изменение цен и ставок аренд на рынке, сохраняющиеся в течение года или дольше. Большое значение имеют различия цен, заявленных в листингах продаж, и текущих цен продаж, и различие запрашиваемой арендной платы и выплачиваемой суммы, они отражают устойчивость рынка. Время, за который совершаются сделки с недвижимостью, также подтверждают устойчивость рынка. Увеличение длительности периода продажи объекта отражает снижение ликвидности рынка (при допущении, что цены установились на разумном конкурентном уровне).

Свидетельством оживления рынка является рост числа сделок с недвижимостью.

• < Назад
• Вперёд >