Рынок недвижимости. Характеристики отдельных сегментов рынка недвижимости

15.11.2015 11:30

2415

В ходе анализа рынка и оценки степени эффективности инвестиций в недвижимость нужно учесть, что у каждого сегмента рынка имеются существенные особенности. Например, для понимания принципов функционирования рынка односемейных жилых домов инвестору нужно знать особые экономические характеристики такого жилья.

К числу факторов, влияющих на состояние рынка жилья, относят:

• степень уникальности каждого объекта недвижимости;
• особые местные ограничивающие факторы – налоги, регулирующие зонирование правила, варианты контроля арендной платы, степень доступности различных услуг, уровень контроля окружающей среды;
• экономический климат в целом и важнейшие тенденции;
• наличие или отсутствие возможностей "быстрой" продажи;
• стабильность и изменчивость улучшений, наличие или отсутствие стандартизации способно приводить к возникновению как привлекательных нюансов, так и дефектов;
• сроки договоров аренды, с ростом длительности приводящие к снижению рыночного предложения;
• степень информированности покупателей и продавцов;
• деление покупателей на тех, кто готов и способен воспользоваться преимуществами сделки самостоятельно, и тех, кто предпочитает следовать советам продавцов;
• особенности финансовых условий, влияющих на цены;
• вероятность юридических трудностей при обмене;
• эмоциональные привязанности некоторой доли продавцов, не склонных отдавать недвижимость по рыночным ценам.

От большинства товаров других товаров односемейные жилые дома отличают 4 экономических характеристики:

• фиксированность местоположения;
• продолжительность срока эксплуатации;
• размер экономических единиц;
• связь стоимости частной собственности с общественной инфраструктурой.

Эти характеристики влияют на реакцию покупателей и продавцов, и их поведение на рынке. Поэтому их следует рассмотреть более подробно.

Фиксированность местоположения

Данная характеристика жилья включает 4 аспекта:

• уникальность каждого объекта, так как он жестко связан с конкретным местом; не может существовать двух идентичных объектов недвижимости, потому что каждый участок земли отличается от другого;
• прямое воздействие окружающей среды на конкурентоспособность недвижимости на рынке и его пригодность в качестве жилья. Односемейные дома, размещенные в округе, где все остальные дома довольно старые и находятся в плохом состоянии, будут оцениваться покупателями иначе, чем в округе, где дома примерно такого же срока эксплуатации находятся в хорошем состоянии;
• ограниченность рынков жилья. Существующее в каждый момент предложение жилых домов не эластично в краткосрочном периоде. Объем долгосрочного предложения жилой недвижимости определяется активностью рынка в данном регионе;
• значительные юридические сложности, условности и ограничения при оформлении сделки купли-продажи жилья в сравнении с аналогичными сделками по прочим типам недвижимости. Здесь может возникнуть много трудностей, связанных с передачей титула собственности и выполнением требований по оформлению документации, что влияет на реализацию недвижимости.

Длительность срока эксплуатации

Любая недвижимость характеризуется длительным сроком эксплуатации. Большое количество домов можно использовать на протяжении от тридцати до пятидесяти лет. Некоторые строения пригодны к использованию и после двухсот лет своего существования. Большинство типов домов рассчитано на срок экономической эксплуатации в несколько десятилетий. Большие сроки эксплуатации и физического существования – причина, по которой собственность играет на рынке роль резерва предложения на протяжении длительного времени. Включенный в инвентарную опись жилья, объект надолго становится определяющим фактором для местного специального рынка.

Величина экономических единиц

Стоимость продажи объектов индивидуального жилья во странах мира высока настолько, что многим потенциальным покупателям приобретение дома доступно только один раз в жизни. Предпринимая инвестиции в недвижимость, необходимо учитывать эту характеристику жилья, чтобы исключить избыточное вложение капитала.

Связь стоимости частной собственности и общественной инфраструктуры

Стоимость жилья определяется (без учета качества его постройки или архитектурной привлекательности) состоянием и перспективами развития инфраструктуры - наличием дорог, коммуникаций, средств связи, школы, магазинов и т.п. Общественный транспорт также играет большую роль в жилых кварталах. На реализуемость и цену продажи жилого дома на рынке влияет наличие поблизости общественных мест отдыха, школ и других общественных учреждений.

Рынок доходной жилой недвижимости функционирует иначе, чем рынок односемейных домов. Типичные покупатели односемейного дома, прежде всего, присматривают место, где они будут жить со своей семьей. Исследования отражают деление покупателей недвижимости на две группы:

1. переезжающие из одного района в другой – в основном, по причине смены места работы либо из-за ухода на пенсию;
2. меняющие место жительства в пределах одного региона ради повышения жизненных стандартов путем получения лучшего жилья или более привлекательного окружения.

В отличие от них, цель приобретателей небольшого доходного жилья (главным образом в многосемейных, сдаваемых в аренду домах) – вложение капитала и потенциальная экономия на налогах. Часть подобных инвесторов предпочитают также проживать в приобретенном ими доме, но придают большее значение качеству недвижимости как инвестиционного объекта, но не жилья.

Те инвесторы, которые вкладывают свой капитал в небольшое доходное жилье, озабочены больше влиянием местоположения недвижимости на качество инвестиций, а не уровнем жизни в конкретном объекте. Значительная часть владельцев-жильцов многосемейных домов готовы к проживанию в микрорайонах, менее привлекательных, чем те, которые они выбрали бы, приобретая односемейный дом. В отличие от владельцев отдельных семейных домов, незначительная доля хозяев домов, сдаваемых в аренду, предпочитает проживание в обособленном районе.

По этой причине такие дома располагаются в местах с доступом к транспортным артериям, связывающим их с торговыми центрами и местом работы. Поскольку в одном и том же районе плотность постройки многосемейного жилья выше, нежели односемейного, зависимость последних от общественных коммуникаций выше.

Обычно приобретатели доходной недвижимости в качестве потенциальных инвестиций рассматривают объекты, расположенные на более обширной территории, нежели покупатели односемейных домов.

Среди участников рынка присутствуют как индивидуальные, так и институциональные инвесторы: это страховые и инвестиционные компании, коммерческие банки, кредитующие под залог недвижимости, пенсионные фонды, паевые инвестфонды.

• < Назад
• Вперёд >