Девелопмент как развитие недвижимости. Задачи и этапы девелоперского процесса

14.12.2015 13:19

4714

В ходе девелопмента выполняется решение целого комплекса связанных задач. Это дает возможность выделить в нем ряд составляющих. И хотя количество и конкретное содержание этих элементов для разных стран в силу различий в национальных законодательствах могут отличаться, схема девелопмента остается общей.

Процесс девелопмента, по мнению С.Н. Максимова, можно разделить на восемь базовых этапов («Девелопмент (развитие недвижимости). Организация, управление, финансирование»).

1. Инициирование проекта девелопмента

Инициаторами проекта способны выступать как владелец объекта, будучи заинтересованным в увеличении ценности недвижимости в итоге качественного преобразования, так и инвестор, который ищет наиболее выгодные варианты инвестиций. Однако наиболее часто с инициативой выступает девелопер в поисках сферы приложения собственного капитала и своей профессиональной активности. Тогда инициатива становится производной некой инвестиционной идеи проекта, формируемой на основе представления о рынке, его наиболее перспективных формах развития, о потенциальном спросе и уровне конкуренции, перспективах развития региона.

2. Оценка инициативы

Инициатива становится результатом сравнения потенциалов рынка и объекта (здесь - участка земли, или здания, которому нужна реконструкция), и до того момента, когда она получит выражение в практических шагах к реализации проекта, она должна являться объектом предварительной оценки.

Частью оценки должны становиться выяснение физической осуществимости воплощения проекта и достаточных финансовых и правовых условий его реализации, а учет этих возможностей и наличных ограничений позволяет оценить вероятную эффективность проекта. Чаще всего имеется в виду коммерческая эффективность реализуемого проекта при обязательном учете перспективных затрат и доходов.

Имеется 2 важнейших аспекта оценки инициативы:

• анализ текущего состояния и вероятных перспектив развития рынка (анализ потенциала рынка),
• оценка дислокации объекта (анализ потенциала расположения).

Два этих аспекта внутренне взаимосвязаны, так как оценка потенциала расположения в основном основана на анализе рынка, но с точки логики их можно считать отдельными этапами оценки инициативы.

Опираясь на проведенные исследования, выполняют предварительную оценку девелоперского проекта. Из имеющихся вариантов необходимо выбрать тот проект, который на фоне имеющихся ограничений (финансовые и другие) обещает наибольший чистый доход.

3. Создание правовых возможностей воплощения проекта и формирование схем финансирования.

Обоснование экономической целесообразности проекта (его коммерческой эффективности) становится основой для практических действий, предназначенных для его реализации и создания правовых условий, позволяющих сделать процесс развития легитимным, сформировать юридические гарантии для участников проекта. Обычно говорят о приобретении юридических прав на объект развития: оно может выражаться в приобретении участка земли, договоренности о совместном внедрении проекта с собственником земли, или о приобретении у госорганов прав на застройку.

Ситуация, когда согласования завершаются до покупки участка, является оптимальной. Это дает возможность снижения неопределенности в экономических прогнозах, касающихся плотности застройки района, ограничений, обязательных отчислений.

В обратной ситуации согласование может означать значительное увеличение срока девелопмента и рост издержек финансирования.

Другой вектор работ в рамках этого этапа – определение наилучшего для проекта варианта финансирования. Основываясь на концептуальных признаках проекта, включая тип возводимого недвижимого объекта (жилая, коммерческая), разновидности жилья (стандартное, высококачественное или элитное), присутствия потенциальных инвесторов на этом рынке, финансирование можно осуществлять, основываясь на краткосрочном или долгосрочном кредитовании, выпуске ценных бумаг, за счет собственных или бюджетных средств.

Для покрытия издержек девелопмента обычно требуется краткосрочное финансирование в течение периода вплоть до окончания строительства (как правило 1-3 лет). Однако риск, обусловленный длительностью строительства, выше риска на протяжении использования готового объекта. Поэтому размер процентных ставок при краткосрочном финансировании весьма высок, а девелопер получает серьезный стимул к сокращению сроков строительства. Ряд параметров и источники краткосрочного финансирования делают девелопмент аналогом промышленного оборотного капитала, необходимого при производстве продукции.

Одновременно, если готовый объект по окончании девелопмента не продается, а поступает в распоряжение девелопера, то целесообразно организовать долгосрочное, обычно в течение 20 - 30 лет, финансирование. Во многих случаях долгосрочное финансирование применяют с самого начала девелопмента.

4. Покупка объекта для девелопмента и организация проектирования.

Данный этап специалисты по управлению проектами рассматривают среди важнейших для проекта, он задает параметры объекта недвижимости, оказывая влияние на уровень расходов на проект.

Затраты на этап обычно оценивают как 6-10% всех затрат на реализацию проекта. При этом нужно учитывать, что покупка имущественных прав на объект может отнимать время до нескольких лет.

Это обусловлено монополией некоторых интересов в случае распределения прав на недвижимость между разными владельцами, способными пользоваться уникальностью положения. Со временем строительные издержки или условия спроса могут измениться. Поэтому девелоперу необходимо предвидеть дополнительные издержки помимо основных – на нужды покупки и строительства.

Они могут включать расходы, связанные с обладанием земельным участком в ожидании наступления прибыльности девелопмента, а также расходы непосредственно на протяжении девелопмента, включая оплату труда специалистов и процентные платежи.

5. Согласование проекта в органах государственного регулирования и контроля.

Положительное заключение экспертов, которое учитывает при подготовке требования ряда организаций (ответственных за пожарный, санитарный, экологический, градостроительный и прочие виды контроля) дает основания к утверждению документации по проекту, для получения разрешения на строительные работы.

6. Формирование системы договорных обязательств, связывающих участников проекта.

Система договорных обязательств необходима, чтобы охватить участников проекта, отрегулировать приоритетные сферы:

• финансирование
• реализацию созданного объекта
• выполнение подрядных работ.

В рамках формирования договорных отношений заключают договора на долевое финансирование проекта – с кредитными и финансовыми компаниями, частными инвесторами и будущими дольщиками. Одновременно проводятся торги для заключения контрактов с подрядчиками, и если необходимо, то привлекают агентов по продаже недвижимости.

Создание договорной системы, объединяющей участников проекта представляется одним из наиболее важных условий его успешного воплощения.

Цель девелопера заключена в обеспечении проекта ресурсами для финансирования этапов строительства, привлечении самых ответственных и квалифицированных подрядчиков, соответствии притока и оттока финансовых средств для проекта, учете основных аспектов продвижения на рынок, обеспечения участников договорными отношениями в рамках осуществляемого проекта.

7. Внедрение (строительство) проекта развития

Основная задача на данном этапе заключается в обеспечении выполнения деятельности по развитию недвижимости. При этом учитывается необходимая скорость, качество и затраты. По мере внедрения проекта в едином процессе необходимо увязать финансирование работ с выполнением и снабжением материальными ресурсами.

Во большинстве случаев целесообразно привлечь со стороны высокопрофессиональных менеджеров, которые будут заняты координацией проекта, организацией работ по строительству, поставкой материальных ресурсов и так далее.

Итогом этапа строительства становится вновь созданный недвижимый объект, создание которого необходимо подтвердить актом приемки в эксплуатацию. На его основании можно зарегистрировать право (или права) на новый объект недвижимости.

Для большинства проектов этап жилищного строительства составляет от 1 до 1,5 лет – то есть около трети общего цикла девелопмента. Однако на него ложится основная доля затрат на проект (до 60-70%).

8. Распоряжение итогами развития (подтверждение прав собственности, сдача объекта в аренду, передача в управление, продажа)

Итогом развития является реализованный проект: законченное жилье, промышленные или административные постройки, модернизированное или переоборудованное предприятие, торговый центр. Использовать результаты развития - значит продать новому владельцу либо оставить в собственности, а к моменту окончания проекта отыскать съемщиков или передать его в доверительное управление.

Этот этап развития, наступающий на окончательной стадии, представляет, однако, постоянную проблему для девелоперов в течение всего процесса.

Итогом успеха бизнеса, мерой эффективности проекта способно стать лишь позитивное и своевременное решение вопросов распоряжения результатами. Им может стать полная сдача составляющих объекта в аренду в соответствии с намеченными ставкам, выгодная продажа объекта. Работу по продвижению объекта на рынок и продажу необходимо начинать задолго до окончания строительства. Это позволяет сократить период реализации по окончании строительства, ускорить возврат инвестиций.

Расходы на продвижение объекта и продажу, аренду и прочее составляют, как правило, от 5 до 10% всех затрат на проект.

Полноценное использование вновь созданного объекта связано с правовым обеспечением результатов развития. Более того, право судить об окончании процесса девелопмента дает лишь регистрация недвижимого объекта и прав на него.

Не обязательно, чтобы выделенные этапы чередовались последовательно. В реальности они часто происходят параллельно, будучи только логически связаны (например, как проектирование со строительством), другие трудно вообще рассматривать в виде отдельного этапа (в том числе все связанное с маркетингом и управлением денежными потоками).

Динамика затрат и возможности выбора путей использования средств на протяжении реализации проекта

Схема, приведенная здесь, описывает общую канву воплощения проектов девелопмента. В рамках реальной практики эта схема получает конкретное воплощение в конкретных обстоятельствах: под влиянием особенностей местного или национального законодательства, отенков правового статуса земельной собственности, специфики процедур, принятых при получении прав на застройку. Девелоперу при создании концепции проекта, создании плана реализации необходимо учитывать данные особенности и в соответствии с ними корректировать свои планы.

• < Назад
• Вперёд >