Оценка эффективности привлечения заемных средств. Ипотечно-инвестиционный анализ

15.04.2016 12:15

3713

 Наличие всевозможных финансовых интересов, входящих в стоимость недвижимости, используется при нахождении размера стоимости, отвечающей интересам заемного и собственного капитала.

Преимущественно при оценке недвижимости прибегают к ипотечно-инвестиционному анализу. Он включает расчет с включением общей ставки капитализации, содержания типов капитала в недвижимости, размера его прироста-потери на протяжении типичного периода инвестиций.

В процессе нахождения общей ставки – базового фактора анализа - применяют 3 типа дохода на собственный капитал:

• чистый операционный доход за вычетом платежей для обслуживания долга;
• рост доли собственного капитала при погашении кредита;
• прирост либо убыль капитала в рамках периода владения.

Формализованно расчет общей ставки капитализации представим таким образом:

здесь RO - общая ставка
M - доля заемного капитала
RM - ставка для заемного капитала
YE - норма отдачи собственного капитала
P - доля выплаченного по истечении владения займа
SFF(YE, n) - фактор взноса в фонд возмещения по норме отдачи собственного капитала
ΔVO – процентные колебания стоимости за период владения

Результат суммирования первых двух компонентов формулы M× RM + (1 – M) × YE - средневзвешенное значение ипотечной постоянной и одновременно норма отдачи на собственный капитал. Другими словами, аналог дисконтной ставки, определяемой из модели инвестиционной группы. Только здесь вместо нормы отдачи берут ставку капитализации заемного капитала, содержащую также возврат инвестиций. 3-й и 4-й элемент формулы поэтому служат «уравниванию позиции», которую занимает доход на собственный капитал.

P × M× SFF(YE, n) выражает прирост собственного капитала в процессе погашения кредита. Его дисконтирование считают по отдаче собственного капитала, потом вычитают из суммы, поскольку он отражает доход с источника, отличного от ежегодного дохода, ложащегося на собственный капитал.

ΔVO × SFF(YE, n) показывает обеспечение снижения либо роста капитала в инвестиционный период владения. Данная составляющая также дисконтируется соответственно норме отдачи собственного капитала, вычитается при приросте капитала и прибавляется при его уменьшении в период владения.

Общую ставку, рассчитанную выше, можно использовать при капитализации операционного дохода в общую стоимость.

ПРИМЕР

Необходимо узнать стоимость недвижимости, принесшей чистый доход (IO) 450000 долл. Заемный капитал (М) - 70% стоимости. Ставка составляет 14%, срок кредита равен 20 лет. Допустимая для девелопера норма отдачи на капитал (YE) - 16%, срок владения до продажи (n) - 5 лет. Прогнозируется, что к перепродаже недвижимость вырастет (ΔVO) на 30%.

Стоимость недвижимости находим, применив ипотечно-инвестиционный анализ.

Сначала, чтобы узнать общую ставку капитализации, найдем составляющие, которые отсутствуют в условии:

• ипотечная постоянная - RM = IAOF(14%; 20 лет) = 0,15099
• фактор взноса в формирование фонда возмещения - SFF(16%;5 лет) = 0,14541
• доля выплаченного займа по истечении срока владения - P = 0,0726

P = 1 – PVAF (14%, 15 лет) / PVAF (14%, 20 лет) = 1 – 6,14217 / 6,62313 = 0,0726

Теперь найдем общую ставку капитализации

RO = M× RM + (1 – M) × YE – P × M× SFF(YE, n) - ΔVO × SFF(YE, n) = 0,7 × 0,15099 + (1 – 0,7) × 0,16 – 0,0726 × 0,7 × 0,14541 – 0,3 × 0,14541 = 0,1057 + 0,0480 – 0,0074 – 0,0436 = 0,1027

Найдя величины операционного дохода и ставки капитализации, вычислим стоимость

VO = IO / RO = 450000 / 0,1027 = 4381694

Стоимость недвижимого имущества, которая обеспечит интерес обоих видов капитала, равна 4381700 долларов. Чтобы упростить расчеты, Л. Эллвуд и Ирвин Джонсон разработали таблицы, позволяющие найти общую ставку капитализации в любых соотношениях ставки и заемного капитала.

Анализ предоставляет возможность отражать типичные инвестиционные ожидания разделением на виды капитала и определять доход на составляющие. В рамках анализа дисконтирование дохода на собственный капитал делается всегда по норме отдачи.

Это особенность ипотечно-инвестиционного анализа в сравнении:

• с методом связанных инвестиций (инвестиционно-групповой модели), где увеличение доли собственного капитала при погашении дисконтируют по процентной ставке;
• с методом остаточной капитализации, где прирост-потерю капитала дисконтируют, исходя из ставки дисконта, равной ставке капитализации.

Понятно, что есть отличие в риске для отдачи ежегодного дохода на собственный капитал, изменения капитала и роста доли собственного капитала при погашении кредита. Однако можно вывести необходимую норму отдачи собственного капитала прямым анализом инвестиционных ожиданий либо как внутреннюю норму отдачи.

Единственный явный недостаток данного вида анализа – потребность в расчете множества переменных при нахождении общей ставки капитализации. Но принимаемые прогнозы и допущения обязательно должны найти рыночное подтверждение.

В частности, размер процентной ставки должен соответствовать величине взимаемой кредитными организациями в ситуации типичного соотношения суммы займа со стоимостью недвижимости. Одновременно кредитные платежи должны отразить типичную политику кредитных организаций. Также инвестиционный период должен соответствовать аналогам. А изменения капитала должны быть обоснованными.

Использование общей ставки капитализации в ипотечно-инвестиционном анализе означает: поток дохода обязан быть равновеликим для каждого периода либо его нужно привести к таковому. В таблицах Эллвуда содержится «J-коэффициент»: он помогает установить размер общей ставки капитализации при различных допущениях, относящихся:

1. к процентным изменениям структуры дохода и стоимости,
2. к норме отдачи собственного капитала.

• < Назад
• Вперёд >