Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92

header-magazin

Оценка недвижимости. Словарь терминов и принятые обозначения

Перечень терминов и сокращений, наиболее часто используемых в девелоперской практике.

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аннуитет - серия равных по величине платежей, осуществляемых по окончании рассматриваемых периодов
Аренда - право владения и использования имущества в течение определенного срока на основании арендного договора
Внутренняя норма отдачи - ставка, в соответствии с которой будущие денежные поступления дисконтируются до текущего уровня стоимости, равного первоначальному капиталовложению
Государственное и общественное регулирование - создание и развитие инфраструктуры оценки, обеспечение законности и объективности предпринимаемых оценок, формирование среды для конкуренции в области оценочной деятельности
Движимое имущество – совокупность материальных объектов, которые можно перемещать без вреда для них
Девелопер (застройщик) - предприниматель, который преобразует землю для нового использования либо осуществляющий на ней строительство
Девелопмент - процесс развития территории и подготовки участков земли и объектов для нового их использования
Денежный поток – процесс движения денежных средств, возникающий как результат имущественного использования
Дисконтирование - определение текущей стоимости денежного потока с учетом стоимости, прогнозируемой на будущее
Емкость рынка - вероятные годовые объемы продаж определенных видов товаров при существующем уровне цен, которые зависят от уровня освоения конкурентами данного рынка, подвижности спроса, динамики конъюнктуры рынка, текущего уровня цен, качества товаров, расширения областей применения и расходов на рекламу
Земельный участок - участок земной поверхности, имеющий замкнутые границы, фиксированное положение, определенную площадь, стоимость и юридический статус
Идентификация объектов оценки и сопряженных с ними прав - установление соответствия оцениваемого объекта имеющимся исходным данным и имеющейся информации о нем
Износ (обесценение) - потеря имуществом стоимости в сравнении со стоимостью нового имущества. По признакам возникновения различают делят функциональный, физический и экономический (внешний) износ
Износ - совокупная сумма потерь для стоимости объекта, следующая из всех видов износа
Износ физический - изменение физических качеств объекта недвижимости в течение времени под влиянием естественных и эксплуатационных факторов
Износ функциональный - несоответствие с позиции функциональной полезности объекта недвижимости по отношению к современным стандартам
Износ экономический - падение стоимости имущества по причинам негативных изменений внешней среды, вызванных экономическими и прочими факторами
Кредитная (ипотечная) постоянная - отношение суммы годовых периодических платежей (суммы годового обслуживания долга) ко всей сумме кредита
Капитализация - определение стоимости оцениваемого объекта с точки зрения предполагаемых доходов от использования. Она может совершаться с использованием ставки капитализации (в процессе прямой капитализации) либо дисконтной ставки (при дисконтировании, или непрямой капитализации)
Коэффициент обслуживания (покрытия) долга – соотношение между чистым операционным доходом и годовой суммой платежей на обслуживание долга
Кредит с шаровым платежом – кредит с единственным платежом по истечении кредитного срока, включающий основную сумму кредита и накопленные проценты
Левередж (рычаг) - привлечение заемных средств с целью финансирования проектов недвижимости
Метод оценки – способ, применяемый при определении стоимости оцениваемого объекта, порядок оценочных процедур при котором позволяет осуществить определенный подход
Мультипликатор валового дохода – числовой коэффициент, выражающий стоимость недвижимости в виде суммы, кратной периодическому доходу, который приносит недвижимость
Наиболее эффективное использование – правомерное юридически, возможное физически, осуществимое финансово и вероятное использование земельного участка, приводящее к достижению наивысшей стоимости объекта оценки
Недвижимая собственность – юридическая категория, включающая совокупность прав, интересов и выгод, вытекающих из владения и пользования недвижимым объектом, способных распределяться в отношении различным ее частей и в отношении разных лиц
Недвижимое имущество (или недвижимость) – участок земли с улучшениями, которые связаны с ним неразрывно, или без улучшений, а также здания и сооружения и другое имущество, в соответствии с законодательством отнесенное к категории недвижимого имущества
Норма отдачи – процентный показатель дохода от инвестиций
Норма дохода – показатель взаимосвязи годового дохода, который приходится на тот или иной интерес, со стоимостью той части собственности, которая относится к этому интересу
Объект оценки – некое имущество и/или имущественные права, подлежащие оценке. Они классифицируются по ряду признаков (например, в материальной или нематериальной форме, целостного имущественного комплекса)
Объекты оценки в материальной форме – движимое и недвижимое имущество
Остаточная стоимость замещения - сумма стоимости земли на рынке в текущих условиях использования и стоимости восстановления (замещения) земельных улучшений при учете всех видов износа
Отчет об оценке - документ, который предоставляет оценщик в целях подтверждения мнения относительно стоимости имущества
Оценка
1. обоснованная научно точка зрения эксперта относительно стоимости объекта оценки, и сам процесс установления его стоимости;
2. совокупность упорядоченных действий по оценке для формирования заключения о стоимости объекта
Оценочные процедуры - действия и их этапы, осуществление которых в некоторой последовательности позволяет проводить оценку
Оценщик - специалист, обладающий опытом и определенной квалификацией, необходимой для оценки движимого и недвижимого имущества, дающее за оплату компетентное и обоснованное мнение о размере текущей стоимости оцениваемого объекта
Подход - общий принцип определения стоимости, опирающийся на основные принципы оценки
Пожизненное владение - имущественное право, которое действует на протяжении срока жизни владельца
Полезность - способность имущества удовлетворять потребности пользователя
Право залога - право держателя залога (лица, в пользу которого залог установлен) на удовлетворение его требований в отношении залогодателя за счет недвижимости
Право застройки - право на возведение сооружений на участке земли
Принципы оценки – основные правила, лежащие в основе подходов к оценке имущества, отображающие социально-экономические условия и схемы формирования его стоимости
Профессиональная оценочная деятельность – методическое, организационное и практическое обеспечение производства оценки, предполагающее соответствующую квалификацию, опыта и навыки
Риск инвестиционного проекта - возможность отличия реально достигнутых результатов от запланированных, возникающая вследствие необходимости принятия решений по инвестированию при неопределенности
Саморегулируемая организация оценщиков - национальная общественная организация, объединяющая профессионалов-оценщиков, которые признаю внутренние профессиональные нормы и стандарты данной организации, касающиеся оценочной деятельности
Секьюритизация - выпуск ценных бумаг, обеспечиваемых активами, с целью финансирования инвестиционной деятельности
Сервитут – принадлежащее другим лицам право ограниченного пользования недвижимым имуществом
Специализированная недвижимость - такая, которой присуща, в силу ее характеристик, полезность, ограниченная конкретными видами использования или пользователей. Такая недвижимость редко или никогда продается открыто, за исключением ее продажи как составляющей действующего предприятия
Срок окупаемости проектов - метод их оценки, когда важнейшим критерием приемлемости выступает длительность периода, за который первоначальные затраты окупается. Считается, что все последующие доходы являются чистой прибылью
Срок экспозиции - период, в течение которого оцениваемый объект может выставляться на рынке на продажу для его отчуждения по максимальной цене, длительность которого связана с соотношением предложения и спроса на аналогичное имущество, числа потенциальных покупателей и их покупательной способности, а также других факторов
Ставка дисконта - коэффициент, применяемый при определении текущей стоимости на основании прогнозируемых денежных потоков, с условием изменения их в рамках периодов прогнозирования. Ею характеризуется норма дохода на инвестированный капитал и норма возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель вправе инвестировать в покупку объекта оценки с учетом возмещения инвестиционных рисков
Ставка капитализации - коэффициент, применяемый при определении стоимости объекта на основании ожидаемого дохода от использования и предположения, что доход будет неизменным в течение некоторого будущего периода. Ставкой капитализации характеризуют норму дохода на инвестированный (собственный и/или заемный) капитал и норму возврата.
Стоимость - эквивалент ценности оцениваемого объекта, выраженный ожидаемой суммой денег
Стоимость воссоздания - текущая стоимость затрат на дату оценки для создания (приобретения) нового объекта, идентичного объекту оценки
Стоимость замещения - текущая стоимость затрат для создания (приобретения) нового объекта, аналогичного объекту оценки, для его равноценной замены
Стоимость инвестиционная – та стоимость, которой объект недвижимости обладает для конкретного инвестора с определенными инвестиционными целями
Стоимость ликвидации - стоимость имущества (исключая землю) при отчуждении ее для утилизации составляющих материалов
Стоимость ликвидационная – такая стоимость, которой обладает недвижимость в условиях вынужденной продажи за сроки, крайне малые в рамках типичного маркетинга
Стоимость меновая - стоимость, которая рассматривается при отчуждении недвижимости и проявляется в виде его цены при обмене на деньги
Стоимость оценочная (налогооблагаемая) - рассчитанная соответственно законодательным требованиям о налогообложении недвижимого имущества
Стоимость потребительная - стоимость имущества для определенного потребителя, отражающая полезность для него
Стоимость реверсии - стоимость, прогнозируемая на период, наступающий за прогнозируемым
Стоимость рыночная - расчетный показатель, за который следует обменивать имущество на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после соответствующего маркетинга, в рамках которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения
Стоимость специальная - стоимость, которой недвижимость обладает для покупателя с особыми интересами
Стоимость страховая - стоимость замещения (воссоздания) недвижимости с учетом износа, который она имела в момент заключения страхового договора
Стоимость текущая - стоимость, приведенная в соответствие с ценами на дату оценки через дисконтирование или использование фактических цен
Фактор ипотечной задолженности - соотношение размера ипотечного кредита и общей стоимости недвижимого имущества (доля заемного капитала)
Фактор самоокупаемости - точка банкротства, которую рассчитывают в виде отношения операционных расходов, в том числе обслуживания долга, и потенциального валового дохода
Финансирование недвижимости - обеспечение расходов на осуществление проекта развития финансовыми ресурсами
Цена фактическая - сумма денег, которая уплачена за объект или аналогичное имущество
Чистая текущая стоимость - разность между валовой выручкой от реализации продукции, рассчитанной за период осуществления проекта, и всеми видами расходов, суммированными за этот же период
Чистый операционный доход - прогнозируемая сумма поступлений при использовании объекта оценки, за вычетом всех затрат, связанных с ее получением
Шаровой платеж - остаток долга, не выплаченный в виде периодических платежей и подлежащий погашению по истечении кредитного срока
Юнитизация - разделение объекта собственности на некоторое число долей и извлечение прибыли из владения единицами собственности

ПРИНЯТЫЕ БУКВЕННЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ

ADD - среднее абсолютное отклонение
B - доля здания в общей стоимости недвижимости
BAL - остаток кредита
BTCF - денежный поток до уплаты налогов
C - денежный поток за период
CFO - сумма начальной инвестиции
CFt - будущий денежный поток периода t
COD - коэффициент дисперсии
COV - коэффициент вариации
Ct - денежный поток t-го периода
DCR - коэффициент покрытия (обслуживания) долга
DEPE - процент изменения стоимости
DF - коэффициент дисконтирования
DS - годовая сумма обслуживания долга
EGILk - действительный валовый доход по контрактной арендной ставке
EGILm - действительный валовый доход по рыночной арендной ставке
EGIM - мультипликатор действительного валового дохода
FV - будущая стоимость
FVA - будущая стоимость обычного аннуитета
FVAF(i;n) - фактор будущей стоимости обычного аннуитета
FVF(i;n) - фактор будущей стоимости (накопленной суммы) единицы
FVO - будущая стоимость собственности (реверсия)
H - норма возврата капитала
H - норма возврата капитала
i - процентная ставка
IAOF(i;n) - фактор взноса на амортизацию единицы
IL - чистый операционный доход с земли
ILk - чистый операционный доход, который отвечает контрактной арендной ставке
ILm - чистый операционный доход, который отвечает рыночной арендной ставке
IO - чистый операционный доход
IRR - ставка дисконта, при которой чистая текущая стоимость равна нулю
L - доля земли в общей стоимости недвижимости
LR - земельная рента
M - доля заемного капитала
n - временной период
NOIM - мультипликатор чистого операционного дохода
NPV - чистая текущая стоимость проекта
OE - операционные затраты
P - доля выплаченного займа в конце периода владения
PGIM - мультипликатор потенциального валового дохода
PI - норма прибыльности
PMT - величина одного из серии равновеликих периодических платежей
PV - текущая стоимость
PVA - текущая стоимость обычного аннуитета
PVAF(i;n) - фактор текущей стоимости обычного аннуитета.
PVBAL - текущая стоимость остатка кредита
PVE - сумма собственного инвестированного капитала
PVF(i;n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии)
PVM - начальная сумма кредита
r - величина риска, присущего праву арендатора
RE - ставка капитализации для собственного капитала
RL - ставка капитализации для земли
RM - ставка капитализации для заемного капитала
RO - общая ставка капитализации
SFF (i; n) - фактор фонда возмещения
t - период получения дохода
ΔVO - Процентное изменение в стоимости за период владения
VB - стоимость земельных улучшений
VE - стоимость интереса собственного капитала
VL - стоимость земли
VLlh - стоимость права арендатора
VLls - стоимость права арендодателя
VM - стоимость интереса заемного капитала
VO - общая стоимость недвижимости
YE - норма отдачи собственного капитала
YM - норма отдачи заемного капитала
YO - общая норма отдачи

Ответы на горячие вопросы

 

bannerforum

hoster