Потребительная и специальная стоимость

01.01.2011 06:00

3675

Имущество может оцениваться по иной – отличной от рыночной – стоимости, которая будет отображать не только возможности участников рынка – покупателей или продавцов, - купить и продать, но и не рыночные условия, и нетипичные мотивации.

Такие не рыночные виды стоимости исходят из экономической выгоды или функции имущества, которые обусловлены вполне рациональными причинами, связанными с ведением бизнеса, инвестированием, налогообложением, страхованием, выполнением условий по обязательствам и прочее.

Таким образом, одной и той же недвижимости в зависимости от конкретных и четко обусловленных ситуаций, наряду с рыночной, могут приписываться и другие, не рыночные, виды стоимости. Многие из них – это стандартные виды стоимости, которые широко употребляются при оценке имущества. При этом каждый раз оговаривается, что они имеют отличия от рыночной стоимости, и, в случае необходимости, указывается, в какой мере отступление от рыночной стоимости может повлиять на результат оценки.

Потребительная стоимость - отражает ценность объекта недвижимости для конкретного лица и основана на представлении о форме дохода, полезности или выгод, которые он имеет от использования данного объекта. Такой вид стоимости фокусируется на стоимости, что вносит конкретное имущество в объект, частью которого оно является, безотносительно его наиболее эффективного использования или суммы денег, которую можно получить при его продаже.

Потребительная стоимость, как правило, определяется как составляющая стоимости действующего предприятия. Поэтому, в зависимости от результативности деятельности предприятия потребительная стоимость имущества может быть выше или ниже его рыночной стоимости.

Например, потребительная стоимость имеет тенденцию быть выше рыночной стоимости, если действующее предприятие сможет эксплуатировать его более полезно и прибыльно, чем обычный производитель такого же продукта или услуги. С другой стороны, она может быть ниже, чем рыночная стоимость, если организация не использует имущество с высокой мощностью и эффективностью. Потребительная стоимость также может являться выше рыночной стоимости, если организация имеет особые права на производство, обладает уникальными патентами и лицензиями, необычными контрактами, особой клиентурой и другими нематериальными активами, которые не передаются другим владельцам.

Специальная стоимость подразумевает дополнительный элемент стоимости, сверх рыночной стоимости, возникающий в силу физических, функциональных или экономических связей недвижимого имущества с каким-либо другим имуществом и представляющий особый интерес для конкретного лица, а не рынка в целом. Она может также проявиться и по причине уникального местоположения или временной ситуации при исключительных рыночных отношениях.

Специальная стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости. Как правило, специальная стоимость будет выше рыночной для желающего приобрести соседний земельный участок, так как он имеет особый интерес. Очень часто специальная стоимость ассоциируется с элементами стоимости действующего предприятия и с инвестиционной стоимостью или ценностью имущества, при определении которых также используются критерии, отличные от тех, которые используются для оценки рыночной стоимости.

• < Назад