Стандарт определения рыночной стоимости

28.02.2015 21:04

2347

 В практике оценки недвижимости базовыми являются понятие и определение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с международными стандартами, на её установление необходимо направлять оценки, которые проводятся:

• при передаче прав собственности,
• при установлении залогового обеспечения,
• при принудительном отчуждении собственности и возмещении ущерба,
• для целей налогообложения и бухгалтерской отчетности.

Это свидетельствует о базовой роли рыночной стоимости в различных сферах экономической жизни и необходимости стандартизации.

Понимая значимость рыночной стоимости и стремясь к повышению надёжности её определения, международный комитет создал особый стандарт, который целиком посвящён раскрытию этого термина. Он гласит: рыночная стоимость недвижимости - это оцениваемая сумма денег, за которую объект недвижимости может быть обменян между продавцом, который готов её продать, и покупателем, который готов её купить, в момент деловой сделки, при которой каждая из сторон совершала бы свои действия расчётливо, компетентно и без принуждения.

Указанный стандарт был разработан для усовершенствования системы нормативных документов. Главная задача, на решение которой он ориентирован – практическая реализация прав потребителей на гарантированное получение оценочных услуг высокого качества.

Его основные цели:

• унификация базовых терминов, применяемых при оценке недвижимости,
• регламентация направлений оценки и видов стоимости,
• установление последовательности проведения оценки, применяемых процедур и методов расчёта,
• регламентация единых норм оформления итогов оценки.

Стандарт контролирует процесс оказания профессиональных услуг в сфере оценки недвижимости, принадлежащей частным лицам, предприятиям любых форм собственности и государственным органам.

Стандарт создан для применения физическими и юридическими лицами, предоставляющими услуги оценки объектов недвижимости, подлежащей государственной регистрации.

У каждой составляющей определения рыночной стоимости имеется собственное концептуальное содержание. Его можно раскрыть при помощи детальных комментариев.

... «оцениваемая сумма». Термин означает стоимость в денежном выражении (преимущественно в местной валюте), которую в рыночной коммерческой сделке необходимо заплатить за недвижимость. Рыночная стоимость означает наиболее вероятную и обоснованно достижимую цену на рынке на момент оценки. Определение исключает снижение или возрастание рассчитываемой цены, обусловленное особыми факторами или обстоятельствами: нетипичными видами финансирования, обременённостью договором продажи с обратной арендой, специальными соображениями или уступками кому-либо, кто имеет отношение к продаже, а также любыми факторами специальной стоимости.

... «недвижимость следует обменивать». Подразумевается, что цена недвижимости – это оцениваемая, а не фактическая или определённая предварительно сумма. Это цена, на основе которой, согласно ожиданиям рынка, следует заключать на дату оценки сделку, удовлетворяющую всем другим элементам определения рыночной стоимости.

... «на дату оценки». Это значит, что рыночная стоимость определяется в конкретный момент времени. Поскольку и рынки, и условия на них гибко изменяются, оцениваемая стоимость может оказаться некорректной или не соответствовать другому моменту времени. Итог оценки отражает реальное состояние рынка и факторы, действующие на конкретный момент оценки, а не любую другую дату. Дата самой оценки и дата отчёта о ней могут отличаться, однако дата отчёта не может быть ранее даты оценки. Кроме того, определение означает единовременный расчёт по контракту на продажу без изменения стоимости, которое было бы возможным при сделке по рыночной стоимости.

... «между готовым купить покупателем». Это означает у покупателя наличие мотива для покупки и отсутствие принуждения. Он не стремится к этому и не намерен покупать по любой цене. Он приобретает с учётом имеющихся на рынке реалий и сообразно с текущими рыночными прогнозами, а не руководствуется предполагаемым или воображаемым рынком, который нельзя продемонстрировать и наличие которого не стоит ожидать. Покупатель не заплатит цену выше той, которая обусловлена рынком. Текущий владелец недвижимости и другие участники являются составляющими рынка. Перед оценщиком стоит задача: выдвигать реалистичные прогнозы по поводу рыночных факторов либо предполагать показатели рыночной стоимости более высокие, чем те, что являются обоснованно достижимыми.

... «готовый продать продавец» – это не тот, кто готов продать по любой цене из-за слишком большого желания или принуждения, и не тот, кто рассчитывает на получение цены, которая может являться необоснованной на рынке в текущий момент. Готовый продать продавец обладает мотивацией к продаже недвижимости на рыночных условиях за наиболее привлекательную цену, которая достижима в условиях открытого рынка, по итогам должного маркетинга, какой бы ни была цена. «Готовый продать продавец» – это гипотетический владелец, поэтому обстоятельства реального владельца при этом не рассматривают.

... «в коммерческой сделке» означает сделку сторон, не имеющих особых или специальных отношений друг с другом, способных сделать уровень стоимости нетипичным для рынка: повышенным или сниженным ввиду присутствия элемента специальной стоимости. Подразумевается, что сделка по рыночной стоимости возникает между сторонами, которые не связаны между собой и действуют абсолютно независимо.

... «после должного маркетинга». Это означает, что имущество будет выставлена на рынок в форме, наиболее подходящей её продажи по наилучшей разумной стоимости, которая обоснована согласно определению рыночной стоимости. Длительность экспозиции недвижимости может меняться сообразно рыночным условиям, но должна быть достаточной для привлечения к ней внимания адекватного количества потенциальных приобретателей. Период экспозиции, исходя из определения рыночной стоимости, рассчитывается до даты оценки.

... «при которой каждая из сторон совершала бы свои действия расчётливо, компетентно» означает: готовый продать продавец и готовый купить покупатель в полной мере информированы о сути и параметрах недвижимости, о её текущем и перспективном использовании и о положении на рынке на момент оценки. Подразумевается, что каждый из них преследует собственные интересы, действует расчётливо и компетентно, чтобы в итоге получить наиболее привлекательную цену соответственно своему положению в сделке.

Расчётливость участников определяется их отношением к факторам рынка на момент оценки, а не к выгодам в некий более поздний момент. Продажа имущества на рынке с падающими ценами по меньшей стоимости, чем прежние показатели цен, нерасчётливой не является. В этом случае, так же как и в других случаях купли-продажи в условиях меняющихся цен на рынке, расчётливый продавец или покупатель действуют сообразно наиболее достоверной информации о рынке, доступной в момент сделки.

... «и без принуждения». Подразумевается, что обе стороны заинтересованы в совершении сделки, но ни одну из них не принуждают к заключению сделки против желания.

В качестве рыночной стоимости принимается стоимость имущества без учёта накладных расходов на совершение сделки купли-продажи и налогов, связанных со сделкой.

Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования является неотъемлемым фактором определения рыночной стоимости. При таком использовании стоимость недвижимого имущества является максимальной и адекватна рыночной стоимости.

При этом понятие рыночной стоимости не связано с фактической сделкой, заключённой на момент оценки, и не означает, что сделка будет гарантированно заключена.

• < Назад
• Вперёд >