Способы определения стоимости. Сравнительный подход

22.04.2015 10:31

2433

Наиболее прямой и простой способ оценки объектов заключается в их сравнении с ценами, которые были получены для других аналогичных объектов. В идеале, если недвижимость не должна подвергаться оценке на базе, которая отлична от рыночной стоимости, цены продаж должны прямо указывать на рыночную стоимость.

Прямое сравнение лучше всего работает, когда объекты сопоставления идентичны друг другу. Но ведь объекты недвижимости никогда не бывают полностью идентичными, и это предполагает внесение поправок в цену продажи. Поправки могут быть сделаны на разницу в правовом состоянии объектов, условиях их использования, местоположении и физических параметрах недвижимости.

Следует принять во внимание и то, что продажи разнесены во времени и отягощены всевозможными условиями сделок. Тогда, чтобы использовать для определения цены недвижимости данные о ценах продаж, их необходимо предварительно откорректировать на особенности условий сделки. Дело в том, что на цену продажи в равной степени влияют объем передаваемых прав, характер конкретной сделки, условия финансирования, дата продажи - а также собственно характеристики недвижимого имущества.

База поправок в сравнительном подходе:

• даты продаж,
• условия продаж,
• правовое состояние объектов,
• условия использования,
• местоположение объектов,
• физические характеристики.

Для анализа различий и определения размера поправок используются качественные и количественные методы. В число количественных методов входят парный анализ продаж, статистический и графический анализ, анализ тенденций, затрат и косвенных данных.

Качественные методы изучают отношение цены продажи и характеристик недвижимости, не прибегая к квантификации. Потребность в них возникает, когда ощущается нехватка рыночной информации. Они включают анализ относительного сравнения, рейтинговый анализ, и личные интервью.

Правильный учет поправок и их размера происходит в рамках двух различных методов: с одной стороны - метода сопоставления цен продаж, с другой – метода статистического анализа рынка. Основное отличие между ними заключается только в количестве объектов оценки и масштабе выборки.

Метод сопоставления цен продаж. Стоимость определяется на основе сравнения цен продаж и предполагает сопоставление лишь подобных объектов, которые характеризуются общностью местоположения и характером использования. Сам же процесс оценки стоимости состоит в приведении цен продаж аналогичных объектов к типичным условиям сделки и к характеристикам оцениваемых объектов с помощью внесения соответствующих поправок.

ПРИМЕР

Необходимо определить стоимость усадебного дома с гаражом, если известно, что в данном районе совсем недавно был продан подобный дом, но без гаража, за 22000 долл., а два месяца тому здесь же были проданы такие же дома за 25000 долл. с гаражом и за 20000 долл. без гаража. Для определения стоимости дома нужно внести поправки на разницу в датах продажи и характеристиках объекта.

Используя попарное сопоставление, определим величину поправки на расхождение в датах продажи:

• дом без гаража, проданный сегодня - 22000
• дом без гаража, проданный два месяца назад - 20000
• величина поправки на момент продажи + 2000

Используя попарное сопоставление, определим величину поправок на расхождение в характеристиках объектов:

• дом без гаража, проданный два месяца назад - 20000
• дом с гаражом, проданный два месяца назад - 25000
• величина поправки на наличие гаража + 5000

Зная величину поправок, можно рассчитать стоимость оцениваемого объекта:

Стоимость оцениваемого дома составит 27000 долл.

Метод статистического анализа рынка. Применение данного метода связано с использованием математико-статистических методов, в основе которых лежит построение регрессионных моделей, позволяющих через известные данные определить неизвестные. Их основная цель - соотнести изменения в ценах продаж с изменениями в параметрах недвижимого имущества, построить на их основании уравнение, применяемое в оценке недвижимости. В этом контексте неизвестными данными будет искомая рыночная стоимость недвижимости, а известными – цены продаж и характеристики оцениваемого и недавно проданных объектов недвижимости.

Построение регрессионной модели предполагает анализ данных по проданным объектам, на основе которого строится уравнение, где возможные цены продаж являются функцией характеристик недвижимости. Как только такое уравнение построено, оно может быть применено для определения стоимости как проданных, так и непроданных (но подобных) объектов недвижимости.

Успешное использование методов математической статистики в сравнительном подходе зависит напрямую от количества и качества данных, которые используются. Поэтому наиболее эффективным данный подход будет при оценке жилой недвижимости, поскольку ее отличает наибольшая активность на рынке и сравнительно доступная информация.

ПРИМЕР

В одном районе были проданы 15 усадебных домов. Учитывая, что размеры всех участков одинаковы, отличия в ценах продаж были обусловлены лишь фактической стоимостью земельных улучшений, которая была определена отдельно. Это позволяет установить зависимость цен проданных объектов от фактической стоимости земельных улучшений:

Данные, представленные на графике, демонстрируют положительный наклон и точку пересечения с осью Y в положительной координате «стоимость улучшений». Это позволяет построить модель простой регрессии, общий вид которой отображает следующее уравнение:

VO = 11100 + 0,48 VB

Данное уравнение отражает существующую зависимость цен продаж от стоимости земельных улучшений и обеспечивает минимальное отклонение рассчитанных на его основе цен от фактических цен продаж

Таким образом, данное уравнение можно использовать в определении стоимости любого усадебного дома в данном районе при условии, что известна величина стоимости земельных улучшений оцениваемого объекта.

Практически все успешные модели используют данные, относящиеся к району и местоположению объекта, к размеру улучшений, типу конструкций, возрасту или состоянию. Относительно земли альтернативы разнятся от использования единой переменной - рыночной стоимости земли, - до совокупности переменных, таких как размер участка, плотность застройки, расстояние до различных центров тяготения, транспортных магистралей, соседство, топографии и прочее.

При этом важно, что модели должны предоставлять достаточно последовательные результаты относительно изменений, произошедших на рынке или с самой недвижимостью, а полученный результат - объясним с точки зрения оценки. И, наконец, стоимость, полученная с помощью модели множественной регрессии, должна быть непосредственно подтверждена через сравнимые продажи.

Рассмотренные методы могут одинаково успешно применяться в оценке улучшенных и неулучшенных земельных участков, представленных на рынке купли-продажи в качестве целостного объекта. Если при этом стоимость свободного участка соответствует стоимости земли – тогда стоимость улучшенного участка должна включать дополнительно стоимость земельных улучшений.

• < Назад
• Вперёд >