Способы определения стоимости. Доходный подход

26.04.2015 09:21

3074

Применение методов сравнительного подхода предусматривает наличие в рыночном обороте полного права на недвижимость. Несмотря на это, значительная доля операций на рынке связана с недвижимостью, собственность и пользование которой разделены.
Например, пользователем здания является не собственник недвижимости, а стороннее лицо, заключившее с владельцем договор аренды с целью временного владения и пользования этим зданием за определенную плату.

То есть собственник может получить доход с недвижимости не только от продажи, но также от ее сдачи в аренду. Такой подход привлекателен для того, кто намерен инвестировать капитал и получать отдачу на него, для кого рынок недвижимости является средством осуществления инвестиционных возможностей.

Основным аргументом, который определяет ценность недвижимого имущества в такой ситуации, является доход от арендных платежей. При оценке такого объекта приоритет отдается инвестиционному методу: он является базовым методом для доходного подхода. Стоимость в соответствии с ним определяется на основании капитализации дохода от аренды недвижимости. Применение инвестиционного метода начинается в таком случае со сбора и обработки данных о текущих рыночных арендных платежах и расходах по содержанию и эксплуатации недвижимости, необходимых для определения дохода, подлежащего капитализации.

Для приведения ожидаемых доходов с объекта недвижимости в его текущую стоимость существуют различные способы. Самым простым способом является прямая капитализация, которая предполагает расчет и применение доходных (рентных) мультипликаторов и ставок капитализации, которые отражают соотношение дохода и цены продажи.

Их значение определяется через сопоставление рыночных данных о доходах и текущих ценах продажи аналогичной недвижимости: это дает возможность аккумулировать риски, сопряженные с получением дохода от недвижимости.

Отношение цены продажи к валовому доходу (потенциальному или действительному) от аренды недвижимости выражается как коэффициент, который носит название:

• мультипликатор потенциального валового дохода (PGIM), или
• мультипликатор действительного валового дохода (ЕGIM).

Результаты оценки будут точнее, если есть возможность определить и применить мультипликатор чистого операционного дохода (NOIM) или его обратную величину, общую ставку капитализации (RO).

Например, если типичный ежегодный потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду равен 500 000 долл., а типичный чистый операционный доход – 240000 долл., и эта недвижимость была продана за 2800000 долл., то

• мультипликатор потенциального валового дохода будет равен PGIM = 2800000 / 500000 = 5,60;
• мультипликатор чистого операционного дохода NOIM = 2800000 / 240000 = 11,67;
• общая ставка капитализации будет равна RO = 240000 / 2800000 = 0,086.

Получив значения мультипликаторов и ставок капитализации, типичный доход можно привести к текущей стоимости:

• либо путем умножения, например, чистого операционного дохода (IO) на соответствующий мультипликатор V0 = I0 Ч NOIM;
• либо путем деления чистого операционного дохода (I0) на общую ставку капитализации

ПРИМЕР

Нужно рассчитать стоимость земельного участка, сданного в аренду, при условии, что мультипликатор чистого операционного дохода – 12,5; а общая ставка капитализации соответственно – 8%. При этом чистый операционный доход от аренды составляет 2500 долл.

Применив процедуру прямой капитализации, можно рассчитать стоимость земельного участка: или делением чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, или путем умножения на мультипликатор чистого операционного дохода

2500 Ч 12,5 = 31250

или

2500 / 0,08 = 31250.

Значит, стоимость земельного участка равна 31250 долл.

Применение в расчёте стоимости недвижимости рентных, или доходных  мультипликаторов и общих ставок капитализации дает большое преимущество. Во-первых, они показывают отношение дохода и цены продажи, сложившееся на рынке: это позволяет избежать принятия каких-либо допущений и прогнозов, необходимых при других способах капитализации. Считается, что единственное допущение в прямой капитализации касается значения ожидаемого дохода с недвижимости в следующий после оценки год. Во-вторых, всегда имеется возможность осуществлять статистический мониторинг достоверности полученных значений доходных (рентных) мультипликаторов и общих ставок капитализации.

Одновременно, кроме прямой капитализации, достаточно широко используются другие оценочные процедуры доходного подхода, базирующихся на дисконтировании денежного потока. Тогда компонентами денежного потока будут:

• ежегодные доходы (типичный чистый операционный доход по периодам)
• реверсионный доход по завершении срока экономической жизни земельных улучшений, либо в конце любого другого срока владения.

Анализ дисконтированного денежного потока включает определение некоторых показателей – таких, как оставшийся срок экономической жизни или инвестиционный период владения; будущий поток дохода с недвижимости и от реверсии; ставку дисконта.

Ключевую роль здесь играет ставка дисконта – требуемая норма отдачи от общей инвестиции в недвижимость, которая включает как ежегодный доход, так и распределенный пропорционально прирост (или уменьшение) капитала.

Значение текущей стоимости ожидаемых доходов в контексте характера их динамики может быть установлено с помощью факторов таблицы сложных процентов:

1. путем умножения на фактор текущей стоимости PVF(i; n) каждого ежегодного дохода и стоимости недвижимости по окончании периода владения с последующим суммированием полученных результатов.
2. путем умножения на фактор текущей стоимости обычного аннуитета PVAF(i; n) или деления на фактор взноса на амортизацию единицы IAOF(i; n) ежегодного дохода, если он формируется или приведен к постоянным равным платежам, и суммированием полученного результата с текущей стоимостью реверсии.

ПРИМЕР

Необходимо рассчитать текущую стоимость ожидаемых доходов от определенной недвижимости. Известно, что типичный чистый операционный доход для подобной недвижимости составляет 10000 долл. в год, ставка дисконта установлена на уровне 14%, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет, а стоимость недвижимости по окончании срока экономической жизни составит 20000 долл.

Применяя фактор текущей стоимости обычного аннуитета (PVAF(14%,20 лет) = 6,623131) и фактор взноса на амортизацию единицы (IAOF(14%,20 лет) = 0,150986), определим стоимость потока ежегодных доходов:

10000 Ч 6,623131 = 66231

или

10000 / 0,150986 = 66231

По сути, фактор взноса на амортизацию (IAOF (14%, 20 лет) = 0,150986) соответствует ставке капитализация, т.к. равняется сумме нормы отдачи общей инвестиции (YO = 0,14) и нормы ее возврата - фактора фонда возмещения (SFF (14%, 20 лет) = 0,010986). При этом ставка дисконта отражает доход на инвестицию, а фактор фонда возмещения – доход от инвестиции.

Используя фактор текущей стоимости (PVF(14%,20 лет) = 0,072762), определим стоимость реверсии

20000 Ч 0,072762 = 1455

Сумма полученных результатов составит текущую стоимость ожидаемых доходов с данной недвижимости:

PVO = 66231 + 1455 = 67686 долл

Таким образом, дисконтирование денежных потоков может быть представлено как капитализация по норме отдачи, в соответствии с ней значение стоимости недвижимости определяется текущей стоимостью чистого дохода за конкретный период, рассчитанной с применением фактора текущей стоимости обычного аннуитета и/или фактора текущей стоимости единицы (реверсии).

В ряде случаев стоимость отдельных объектов зависит от оценки потенциального уровня прибыльности бизнеса, который в них расположен. Тогда ценность такого объекта определяется той прибылью, которая обеспечивается деятельностью, осуществляемой на них.

Такие ситуации возникают преимущественно при оценке стоимости сельскохозяйственных и лесных угодий. Но они могут возникать также при расчете стоимости различных типов застроенных участков (гостиниц, ресторанов, театров, стадионов), которые приобретены или арендованы вместе с бизнесом, и должны оцениваться как коммерческие единицы. Тогда именно прибыльность бизнеса, а не другие факторы сравнения, определяют стоимость, которая должна быть уплачена за недвижимость и возможность приобретения выгоды.

В этом случае стоимость объекта недвижимости определяется при помощи метода выгод на базе рыночных соотношений между ценой недвижимости (или арендной платой) и уровнем прибыльности бизнеса.

Но и в этой ситуации нужно располагать сравнительными доказательствами отношения прибыли к арендной плате или инвестированному капиталу. При наличии достаточных данных о рыночных операциях по продаже или аренде, приоритет отдается другим методам сравнительного и доходного подхода.

Применение метода выгод требует специальных знаний конкретного бизнеса для адекватного расчета чистой прибыли, представляющей собой максимальную сумму, которую бизнес может позволить себе выплатить в виде арендной платы за имущество.

ПРИМЕР

Необходимо определить стоимость гостиницы, сданной в аренду на 10 лет. Ее годовой валовой оборот составляет 1 400 000 долл.; величина затрат, связанных с работой гостиницы, куда входят прямые и эксплуатационные затраты, выплаты по обязательствам и оплата налогов, составляет 833 000 долл., а годовая прибыль – 70000 долл.

Предполагается, что по завершении срока аренды объект будет продан за 3 000 000 долл., а приемлемая ставка дохода равна 10%.

Воспользуемся данными о доходах и затратах бизнеса и определим сумму, которая должна быть получена в качестве арендной платы за гостиницу:

1400000 – (833000 + 70000) = 497000

Применив фактор текущей стоимости обычного аннуитета (PVAF (10%, 10 лет) = 6,14457), определим стоимость потока ежегодных доходов от аренды гостиницы:

497000 Ч 6,14457 = 3053851

Фактор текущей стоимости (PVF (10%, 10 лет) = 0,385543), позволяет рассчитать текущую стоимость дохода от продажи гостиницы

3000000 Ч 0,385543 = 1156629

Сумма текущей стоимости обычного аннуитета и текущей стоимости реверсии будет соответствовать стоимости гостиницы: VO = 3053851 + 1156629 = 4210480 долл.

Завершая рассмотрение методов доходного подхода, следует отметить, что в их основе лежат одни и те же оценочные процедуры: либо прямая капитализация, либо дисконтирование денежного потока.

• < Назад
• Вперёд >