Процесс оценки недвижимости. Подготовительный этап

11.05.2015 13:33

4059

Смысловое ядро процесса оценки складывается из принципов определения стоимости недвижимости. Но они не исчерпывают полностью его содержание. Процесс оценки начинается фактически с момента уяснения задания и завершается только после передачи заказчику отчета об оценке.

Процесс оценки включает целый комплекс работ, состав и содержание которых будет рассмотрено в этой главе. Обычно они четко описываются нормативно-правовыми документами по оценке либо нормами профессиональной деятельности оценщиков.

Весь процесс оценки, с точки зрения очередности выполнения работ, можно разделить на 3 этапа:

• подготовительный,
• собственно оценочный,
• послеоценочный.

Подготовительный этап

Задача подготовительного этапа состоит в предварительном изучении ситуации и оформлении взаимоотношений с заказчиком. Ему принадлежит важнейшая роль в процессе оценки. При этом необходимо установить и согласовать цели и задачи оценки, определить статус и компетентность оценщика применительно к данной ситуации, выявить возможный конфликт интересов.

В ходе предварительного изучения ситуации необходимо уяснить, что является объектом оценки, для чего она выполняется, и как будут использованы результаты оценки. С этой целью обычно проводится натурное обследование земельного участка и сделанных улучшений, изучение имеющихся у заказчика материалов и документов, необходимых для производства оценки, их соответствия и достаточности для выполнения работы, а также выявление всех обстоятельств и ограничений, связанных с предметом оценки и использованием результатов.

На основании изучения ситуации оценщик должен с одной стороны убедиться, что сформулированная заказчиком цель и база оценки отвечает существующим стандартам, с другой стороны - что он располагает достаточным опытом и знаниями для качественного выполнения поставленного задания.

В противном случае он должен отказаться от участия в оценке или предпринять все необходимые меры, о которых обязан известить заказчика:

• для установления ограничивающих условий в процессе оценки и использовании ее результатов, если цель и база оценки не соответствуют стандартам;
• для профессионального выполнения работы, включая и привлечение специалистов по актуальным вопросам, если предмет оценки выйдет за пределы его компетенции.

Кроме того, очень важно выявить обстоятельства, способные повлечь конфликт интересов, связанный с присутствием у оценщика (ранее или сейчас) отношений с любой из заинтересованных сторон, либо о его причастности каким-либо сделкам, проводившимся с оцениваемой собственностью. Об этом он обязан уведомить заказчика и заручиться его согласием на производство работ.

Все существенные моменты, связанные с выполнением оценки, фиксируются в задании на выполнение оценки, его содержание должно свидетельствовать об однозначном понимании оценщиком и заказчиком сути и результатов работы. И хотя задание утверждается заказчиком, его конкретный состав и структура определяются по согласованию сторон, с учетом специфики и особенностей объекта оценки.

В задании всегда отражаются:

• атрибуты оценщика и заказчика;
• основание для проведения оценки;
• идентификация объекта оценки (очерчивается недвижимость, подлежащая оценке, и имущественные права, которые необходимо оценить);
• цель оценки;
• дата оценки;
• исходные данные, состав и сроки выполняемых работ;
• перечень особых условий, связанных с выполнением оценки и использованием результатов;
• форма отчета.

В результате конкретизации цели и функции оценки в процессе согласования задания также устанавливается вид оцениваемой стоимости и связанные с его применением ограничения.

При выполнении внутренней оценки или определении отдельных видов, отличных от рыночной стоимости, в задании оговариваются особые условия, обстоятельства и интересы, связанные с объектом и клиентом, которые должны быть учтены в процессе оценки.
Иногда задание может содержать требования, ведущие к отступлению от стандартных процедур выполнения оценки. В этом случае работа может осуществляться лишь при условии, что эти требования не повлияют на надежность и достоверность оценки для предназначаемой цели и функции, а сама оценка будет выполняться с отступлениями, которые разъяснены клиенту и он с ними согласен и подтверждает целесообразность соблюдения данных требований.

Задание не только носит инструктивный характер для оценщика, но и является важнейшим аргументом при определении полноты и качества выполненной им работы.

После составления и согласования задания может стать очевидной необходимость привлечения других специалистов, которые вместе с оценщиком формируют авторскую группу. При этом нормы профессиональной деятельности требуют официальной фиксации роли каждого участника оценки.

Основные позиции задания на оценку:

• название и местонахождение земельного участка,
• наименование собственника или пользователя участка земли и прочих объектов недвижимости,
• общие сведения, касающиеся заказчика и оценщика,
• основание для выполнения оценки, где указывается договор или иной документ, согласно которому выполняется работа, а также нормативно-правовые акты и стандарты, которым соответствует проводимая оценка
• точное описание объекта оценки и состава оцениваемых прав, в котором отображается кадастровая информация, функциональные, технические и метрические характеристики земельного участка и улучшений, а также права, интересы и обязательства по отношению к ним,
• цель оценки, где приводится вид сделки или иных действий с объектом оценки, определяющих вид стоимости, который составляет предмет оценки,
• вид стоимости и его определение,
• дата, на которую определяется стоимость объекта,
• перечень исходных параметров, необходимых при проведении оценки, с одновременным указанием их источника и ответственных за их предоставление,
• состав выполняемых работ, где указываются содержание и последовательность выполнения всех этапов оценки
• перечень особых условий, связанных с осуществлением оценки и использованием результатов,
• объем и степень необходимого технического и экологического обоснования объекта оценки,
• форма предоставления результатов проведенной оценки,
• допустимый срок действия заключения и отчета о стоимости объекта,
• сроки выполнения задания на оценку,
• подписи и печати всех сторон.

Задание на оценку при необходимости дополненяется приложениями, которые детализируют информацию об объекте и этапах выполнения работы.

Последовательность выполнения работ по оценке:

Следующим элементом подготовительного этапа является заключение договора на проведение оценки, который служит основным документом, который регулирует отношения между заказчиком и оценщиком.

Договор составляется в письменной форме и содержит:

• информацию об объекте оценки, а также виде определяемой стоимости,
• сумму вознаграждения оценщика за проведение оценки,
• права и обязанности каждой стороны,
• сроки действия договора,
• порядок принятия дополнительных соглашений и внесения изменений в задание на оценку,
• юридические и финансовые реквизиты оценщика и заказчика.

В обязательном порядке в качестве условия договора выступают требования по соблюдению стандартов оценки и профессиональных норм в части ограничений по использованию результатов оценки и их публикации, конфиденциальности информации и установлении финансовой ответственности перед заказчиком за результаты оценки.

• < Назад
• Вперёд >