Сравнительный подход к оценке недвижимости

11.06.2015 12:13

3743

Сравнительный подход к оценке моделирует рынок недвижимости через сравнение оцениваемых объектов с их аналогами, которые были недавно проданы, либо заявки на их продажу только поступили. Аналогичные объекты выбираются с таким расчетом, чтобы они были максимально схожи с оцениваемым объектом по как можно большему числу параметров.

Эта глава посвящена рассмотрению принципов оценки, которые лежат в основе сравнительного подхода, этапов проведения оценки с его помощью, обсуждению методов определения рыночной стоимости недвижимости, которые реализуются в рамках сравнительного подхода, преимуществ и недостатков этих методов, и области их применения.

Основные положения

Сравнительный подход в общих чертах основан на 3 принципах оценки недвижимого имущества:

• спроса и предложения,
• замещения,
• вклада.

Спрос и предложение

Рыночная стоимость недвижимости формируются под влиянием многочисленных факторов, которые могут относиться как непосредственно к данному объекту недвижимости, так и в целом к рыночной среде. В любой момент времени имеется только одно рыночное равновесие, создающее баланс величины спроса и предложения. Однако известно, что в рамках короткого периода спрос на недвижимость ощутимо более изменчив, нежели предложение, поскольку реагирует также на изменение денежной массы, величины процентных ставок, а также инфляционные ожидания и прочие факторы. Поэтому спрос на аналогичные объекты недвижимости – один из тех факторов, которые в значительной степени применимы к определению стоимости объекта недвижимости.

Замещение

Максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости задается минимальной ценой, за которую можно приобрести другую недвижимость, обладающую эквивалентной полезностью. Рациональный покупатель заплатит за недвижимость не более, чем за сравнимый с ним объект недвижимости равной полезности. Рынок недвижимости реагирует различием в цене объектов на разницу в полезности данного объекта и его наилучшей альтернативы.

Вклад

Рыночная стоимость недвижимости очень тесно связана с присутствием или отсутствием некоего ценообразующего фактора. Известно, что двух одинаковых объектов недвижимости не существует даже в относительно однородном рыночном сегменте, так как недвижимость всегда различается по набору таких основных параметров, как размеры, планировка, бытовые удобства, инженерные коммуникации, прочность и возраст конструкции, оформление интерьера и прочее.

К тому же покупатель недвижимости приобретает не только строительную конструкцию, но и набор характеристик местоположения: социальную инфраструктуру, инженерную инфрастуктуру, экологию, и так далее. Таким образом, недвижимость состоит из набора элементов различной природы, каждый из которых вносит денежный вклад в ее рыночную стоимость.

Схема применения сравнительного подхода

Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости предполагает последовательное выполнении ряда действий:

• сбор рыночной информации на интересующем сегменте рынка недвижимости;
• формирование информационной базы данных для дальнейшего анализа;
• выделение факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости;
• определение единиц сравнения, позволяющих сравнивать ценообразующие факторы;
• разработка модели связи единиц сравнения с факторами влияния;
• расчет корректировочных показателей, учитывающих различия в ценообразующих факторах;
• применение разработанной модели в отношении объектов сравнения для расчета скорректированных цен продаж данных объектов;
• анализ скорректированных цен продаж;
• определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Область применения и существующие ограничения подхода

Если не вдаваться в подробности формализации, то сравнительный подход к оценке недвижимости кажется достаточно простым, что позволяет непрофессиональным участникам рынка недвижимости выносить свои суждения о величине рыночной стоимости объектов. Когда рынок достаточно развит и информационно поддержан, то практически каждый покупатель и продавец, неявно используя сравнительный подход и ориентируясь на цены объектов-аналогов, более или менее точно определяют рыночную стоимость целевого объекта недвижимости.

Однако в простоте сравнительного подхода кроется масса трудностей и условностей, которые необходимо преодолевать профессиональным оценщикам недвижимости. В первую очередь трудности касаются отличий в характеристиках и состоянии объектов, их местоположении, обременении и условиях финансирования. Информация о реальных ценах на недвижимость является конфиденциальной и вследствие чего малодоступной, кроме того, некоторые характеристики недвижимости могут быть неявными или крытыми, а сами сделки могут носить нерыночный характер.

Таким образом, практическое применение данного подхода допустимо при наличии достаточно развитого рынка недвижимости. В условиях отсутствия или недостаточной развитости рынка, и если оцениваемая недвижимость представляет собой специализированный объект, имеет исключительные экономические выгоды и обременения, которые не отражают общее состояние рынка, использование данного метода нецелесообразно.

• < Назад
• Вперёд >