Единицы сравнения и порядок проведения корректировок

15.06.2015 11:25

6182

Согласно схеме применения сравнительного подхода, после того как определены факторы, существенно влияющие на формирование рыночной стоимости объекта недвижимости, нужно уточнить показатели удельной стоимости, которые в практике оценки называют единицами сравнения.

Единицей сравнения может являться объект в целом или какая-то его часть. Удельные стоимостные показатели позволяют легко сравнивать объекты, конкурирующие на одном рынке.

При анализе продаж в категории незастроенных земельных участков можно использовать в качестве единиц сравнения:

• цену за единицу площади;
• цену за фронтальную единицу длины;
• цену за участок.

Наиболее распространенный показатель – цена за единицу площади, так как позволяет сравнивать стоимость участков различной конфигурации, площади и местоположения. Единицами сравнения здесь выступают:

• цена 1 гектара – при оценке стоимости земли сельскохозяйственных и лесных угодий, территории промышленных зон;
• цена 1 сотки – при оценке земли под застройку особняками, коттеджами и дачами;
• цена 1 кв. метра – при оценке городской земли под коммерческое строительство.

Цена за одну фронтальную единицу длины земельного участка, как правило, используется для оценки земель коммерческого назначения, расположенных вдоль автострад и побережий. В таких случаях глубина участка является нормативным показателем, причем некоторое отклонение от него почти несущественно для цены.

Цена за участок применима для стандартных участков равной площади и аналогичной конфигурации.

Для анализа продаж застроенных участков земли можно использовать в качестве единиц сравнения:

• цена за 1 кв.м. общей площади постройки;
• цена за 1 кв.м. полезной площади постройки;
• цена за 1 куб.м. постройки;
• цена за одну комнату, квартиру либо другую единицу недвижимого имущества;
• цена за объект недвижимости, который приносит доход.

Самая распространенная единица сравнения – цена за 1 квадратный метр общей или полезной площади оцениваемого здания или сооружения. Такие единицы сравнения, как цена за 1 комнату, квартиру или 1 объект недвижимости, возможны только для стандартных объектов. Применительно к зданиям и сооружениям с такими большими объемными характеристиками, как промышленные корпуса, элеваторы или хранилища, как единица сравнения используется цена за 1 кубический метр.

Приведенный перечень единиц сравнения, применяемых в рамках сравнительного подхода к оценке, является примерным. Выбор единиц сравнения осуществляет оценщик при тщательном анализе ценообразующих факторов. После того, как осуществлён выбор единицы сравнения, необходимо выполнить корректировку цены продаж для сравнимых объектов в порядке, выработанном практикой оценки (Первые четыре корректировки выполняются в строгом порядке, остальные можно выполнить в произвольном):

• корректировка на переданные имущественные права, которая должна учесть разницу в наборе прав (2);
• корректировка на финансовые условия – она учитывает различия в условиях оплаты (3);
• корректировка на условия продажи, которая учитывает наличие взаимосвязи продавца с покупателем и вероятность нерыночного характера заключенной сделки;
• корректировка на время продажи – позволяет учесть во времени изменение цен на рынке;
• корректировка на местоположение – дает возможность учета разницы в ценах, в зависимости от дислокации объекта;
• корректировка на физические характеристики – учет разницы в физических характеристиках объектов;
• корректировка на экономические характеристики – учет различий в экономических условиях извлечения дохода (4);
• корректировка на использование объектов недвижимости – фиксирует отклонения от целевого использования;
• корректировка на наличие в структуре движимого имущества – вводит параметр стоимости движимого имущества, присутствующего в комплексе с недвижимостью (5).

(2) Владеть, пользоваться, распоряжаться, наличие сервитута и прочее.

(3) Оплата наличными и перечислением, с использованием закладных и ипотечного кредита.

(4) Применяется для оценки доходной недвижимости: сроки и условия аренды, скидки на арендную плату и др.

(5) Оборудование и другое.

Проводя корректировки, необходимо соблюдать правило:

Можно корректировать только цену продажи сопоставимого объекта на основании принципа вклада. В случае, если сопоставимый объект по какому-либо из ценообразующих факторов превосходит оцениваемый объект, цену его продажи необходимо уменьшить на величину вклада этого фактора, и наоборот.

Оцениваемый объект не должен никогда подвергаться корректировке.

Варианты корректировок

Различия, существующие между сопоставимыми объектами и оцениваемой недвижимостью, можно учитывать в двух формах:

• в денежном выражении,
• в процентах.

Денежные корректировки представляют собой денежные суммы, которые необходимо прибавить или вычесть из цены продажи каждого из сопоставимых объекта.

Процентные корректировки применяются, если сложно определить точные суммы в денежном выражении, в то же время рыночные данные подтверждают существование процентных различий. При этом имеются 2 варианта использования процентных корректировок:

• независимая - когда каждая из отличительных характеристик учитывается вне зависимости от остальных. Как только будут определены все виды процентных корректировок, они складываются.
• кумулятивная – когда каждая из корректируемых характеристики учитывается наряду с учетом остальных отличительных характеристик.

Кумулятивный вариант процентной корректировки получают при помощи перемножения всех рассчитанных процентных корректировок.

Применение независимых и кумулятивных корректировок проиллюстрировано в таблице 9.2.01.

Первые 4 корректировки, которые приведены в таблице, имеют отношение к условиям сделки купли-продажи, они корректируют цены продаж с учетом рыночных условий на дату оценки. Выполняя данные корректировки, необходимо соблюдать приведенную последовательность действий, и каждая очередная корректировка должна выполняться на основе предыдущей. Цена, скорректированная на момент продажи, становится базовой для всех прочих корректировок, относящихся непосредственно к оцениваемому объекту. Последовательность корректировок может быть произвольной.

Измерение корректировок

Разобравшись с видами и порядком проведения корректировок, следует перейти к измерению корректировок. При измерении корректировок применяется количественный и качественный анализ. Более предпочтительными является количественный анализ, проводимый на полной и непротиворечивой информационной базе, удовлетворяющей требованиям, предъявляемым к ней со стороны оцениваемого объекта.

В рамках сравнительного подхода наиболее часто используются следующие методы количественного анализа:

• парный анализ продаж;
• статистический анализ рынка;
• анализ доходных показателей.

Все остальные методы количественного анализа, а именно: графический анализ, анализ затрат, анализ тенденций, анализ косвенных данных являются производными от двух вышеперечисленных методов.

Качественный анализ применяют, если ощущается нехватка рыночной информации. Качественный анализ должен быть основан на ранжировании качественных характеристик ценообразующих факторов.

Наиболее популярные методы качественного анализа, которые применяются в рамках сравнительного подхода:

• метод относительного сравнения;
• метод рейтингового анализа;
• метод анализа личных интервью.

Порядок применения независимых и кумулятивных корректировок

(6) Суммируются корректировки 5-9

(7) Перемножаются корректировки 5-9

Вышеперечисленные методы изучают соотношение цены продажи и характеристик недвижимости, в категориях качества: значительно лучше, лучше, также, немного хуже, значительно хуже.

• < Назад
• Вперёд >