Метод парного анализа продаж в оценке недвижимости

19.06.2015 08:35

4283

В основе парного анализа продаж лежит анализ продаж двух объектов недвижимости, почти идентичных друг другу по всем ценообразующим факторам, за исключением одного - вклад, стоимость которого и следует оценить, для выполнения корректировки.

Рассмотрим более подробно применение метода парного анализа продаж на двух примерах.

ПРИМЕР

Необходимо оценить жилой дом, который состоит из 50 полностью одинаковых квартир и был построен 10 лет назад. Для анализа оценщиком собрана следующая информация, иллюстрирующая недавние продажи многоквартирных жилых домов, расположенных в районе оцениваемого дома.

1. Первый и второй дома различаются только по возрасту, что влияет на рыночную стоимость одной квартиры, снижая ее с 12500 до 8750.

Следовательно, увеличение возраста дома с 10 до 20 лет, при равенстве прочих условий, уменьшает стоимость одной квартиры на 3750 долл.

2. Оцениваемый дом и третий дом отличаются только по возрасту, причем третий дом старше. В данном случае оцениваемый дом моложе и следовательно цена продажи одной квартиры в третьем доме
корректируется на 3750 долл. в сторону увеличения. Итоговым результатом будет рассчитанная стоимость одной квартиры в оцениваемом доме:

7600 долл. + 3750 долл. = 11350 долл.

3. Определяем рыночную стоимость дома 50 × 11350 долл. = 567500 долл.

ПРИМЕР

Необходимо оценить текущую рыночную стоимость жилого дома, который состоит из 20 одинаковых квартир. Оценщиком были собраны данные о недавних продажах сопоставимых с ним объектов. Эти данные были подтверждены их покупателями и продавцами. При сравнении характеристик оцениваемого и сопоставимых с ним объектов оценщиком была построена корректировочная таблица.

Поскольку объекты №1 и №3 значительно ближе к оцениваемому объекту, то оценщик принял решение считать стоимость квартиры равной 24500. Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого дома составляет 490000 долл.

Существенный момент при применении метода парного анализа продаж заключается в согласовании итогов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке недопустимо арифметическое усреднение полученных результатов. Обычно изучается каждый результат и выносится суждение о степени его сопоставимости с оцениваемым объектом недвижимости. Чем меньше число и размеры вводимых корректировок, тем большее значение приобретает эта продажа в ходе итогового согласования. Итоговое значение стоимости является суждением, которое выносит оценщик на основании анализа всего массива доступной информации.

• < Назад
• Вперёд >