Доходный подход. Определение ставки дисконта

20.07.2015 12:15

2322

Неотъемлемым моментом дисконтирования ожидаемых доходов становится вычисление ставки дисконта, учитывающей, по сути, четыре фактора вложения капитала: надежность, ликвидность, риск и затраты на управление. Теоретически, данное положение позволяет рассчитать дисконтную ставку как сумму указанных компонентов.

Однако, кумулятивное построение ставки дисконта представляет риск и обычно является безосновательным. Как указывает Дж. К. Эккерт в книге «Организация оценки и налогообложения недвижимости», доля каждого из компонентов – понятие чисто умозрительное, так как обычно не существует основанных на рыночных данных, прямых доказательств их величины.

Значительно корректнее выглядят подходы к определению величины ставки дисконта, базирующиеся:

• на распределении нормы отдачи между заемным и собственным капиталом. В первом случае норма отдачи заемного капитала соответствует процентной ставке, во втором рыночным критерием служит характерные для данного сектора рынка доля и стоимость заемных средств.
• на расчете внутренней нормы отдачи, с возможностью соотнесения текущей стоимости потока будущих доходов и цены продажи аналогичной недвижимости;
• на распределении дохода между физическими компонентами недвижимости – собственно землей и земельными улучшениями, в то время как норму отдачи приравнивают к ставке капитализации для земли, которая основана на оценке рыночных данных.

Определение ставки дисконта на базе соотношения между нормами отдачи заемного и собственного капитала означает использование техники связанных инвестиций, согласно которой ставка дисконта рассчитывается как средневзвешенная величина требуемой процентной ставки для типичной ипотеки и нормы отдачи дохода собственного
капитала.

Например, ежегодная процентная ставка (YM), сложившаяся на рынке ипотеки, равна 12%, а приемлемая норма отдачи (YE) - 22%. Доля заемного капитала (M) при этом составляет 70% стоимости недвижимости.

Ставка дисконта (YO) в этом случае будет получена следующим путем:

Относительно высокая доля заемного капитала в структуре стоимости недвижимости обусловлена сравнительно высокой процентной ставкой и нормой отдачи, поскольку обе эти позиции подвержены более значительному риску.

Основные источники данных при определении норм отдачи заемного и собственного капитала - инвесторы, риэлтеры, кредитные учреждения и другие участники рынка. Также следует использовать имеющиеся данные продаж, чтобы проверить аргументированность ставок дисконта, разработанных таким способом.

Ставки дисконта, кроме техники связанных инвестиций, могут быть выведены непосредственно из информации о доходе и ценах продажи при определении внутренней нормы отдачи. Сначала устанавливаются цены продаж недвижимости определенной группы, и прогнозируется поток дохода для каждого объекта, состоящий из ежегодных доходов и реверсии (с поправкой на прирост и потери капитала) на конец периода инвестиционного владения или экономической жизни. Затем, каждый поток дохода дисконтируется по различным ставкам, пока одна из них не позволит получить значение текущей стоимости, достаточно близкой к цене продажи объекта. Наконец, ставка дисконта вычисляется как среднее, предпочтительнее, медианное значение ставок, полученных для отдельных участков.

Вычисление требуемой дисконтной ставки как внутренней нормы отдачи имеет ряд преимуществ.

Во-первых, он основывается на рыночных данных.

Во-вторых, данный способ расчета позволяет оценивать достоверность результатов из числа имеющихся продаж и последовательность ставок, выделенных для отдельных участков. Его основной недостаток заключается в сложности прогноза прогнозируемого дохода.

При оценке надо понимать: поток ожидаемого дохода формируется двумя составляющими недвижимости – землей и земельными улучшениями.

Составляя целостность объекта, земля и улучшения обладают различной природой, что оказывает непосредственное влияние на денежные потоки с каждого из них.

Земля не подвержена износу и ее стоимость со временем может только увеличиваться, а для улучшений - домов, зданий, сооружений, - износ занимает существенное место среди факторов ценообразования и обусловливает потерю их стоимости, что предусматривает формирование фонда покрытия за счет дохода от недвижимости.

При расчете нормы возврата существует много способов, среди которых чаще всего используют:

•  метод Ринга, основанный на допущении о создании фонда возмещения без учета обесценивания капитала во времени путем прямолинейного возврата капитала:

где n - оставшийся срок жизни земельных улучшений.

•  метод Инвуда, основанный на допущении о создании фонда возмещения доходом, поступающим постоянным аннуитетом по процентной ставке, той же, что и норма дохода от капитала, с учетом его обесценивания во времени.

где i – ставка процента, равная норме отдачи (дохода на капитал).

Действие фактора износа объясняет и временные отличия в форме получения дохода. Земля является гарантией постоянного дохода, улучшения – только в течение срока их экономической жизни.

Возможность получать доход без ограничения во времени - основание приравнять ставку капитализации для земли и ставку дисконта (дохода на капитал). Она включает надбавку на возмещение капитала, поскольку подразумевается, что перепродажа участка земли будет сделана по цене, равной размеру начальной инвестиции.

Следовательно, норма возврата в ставке капитализации относится к капиталу, приходящемуся на улучшения:

где YO - норма отдачи;

Н - норма возврата капитала.

К доходу от земли можно относиться как к ежегодному доходу с реверсией по окончании срока владения, а к доходу от земельных улучшений – как к ежегодному доходу, ежегодно уменьшающемуся на равную сумму, вообще без реверсии.

Приходящаяся на здание (IB) доля чистого операционного дохода в первый год составляет 10000 долл., оставшийся срок экономической жизни (n) - 20 лет, а соответствующая дисконтная ставка (YO) - 10%.

Сумму ежегодного уменьшения дохода со здания (ΔIB) можно рассчитать по формуле:

Отсюда, не составляет труда определить стоимость потока ожидаемого дохода со здания, которая будет равна 66685 долл.:

Альтернативный вариант расчета текущей стоимости ожидаемого дохода со здания (VB): определение его при помощи деления чистого операционного дохода, который приходится на здание в первый год, на сумму дисконтной ставки, на обратную величину оставшегося срока экономической жизни:

При оценке именно через учет нормы возврата капитала в структуре ставки капитализации, можно учесть компенсацию на обесценение земельных улучшений. Однако никогда не стоит применять прямую капитализацию без первоначального проектирования потока дохода от здания, не будучи уверенным, что он ежегодно уменьшается на равную сумму пропорционально обесценению стоимости земельных улучшений.

Кроме того, нужно помнить, что норма возврата неприемлема при прямой капитализации равного или увеличивающегося потока ожидаемого дохода.

• < Назад
• Вперёд >