Оценка земли. Метод cоотнесения

30.08.2015 11:30

2254

Метод соотнесения применим в оценке застроенных земельных участков.

Он, как и экономический, основан на участии земли в структуре стоимости участка, улучшенного или планируемого к улучшению. Главный критерий - наиболее эффективное использование. Разница для метода соотнесения при уточнении вклада заключается в использовании закономерности, согласно которой для определенной категории недвижимости и ее местоположения имеется нормальное (типичное) отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка.

Это позволяет узнать стоимость земли, определив ее как долю в структуре стоимости застроенного участка:

VL = VO × L,

где VL - стоимость земли;

VO - ожидаемая цена продажи участка;

L - доля земли в стоимости участка.

Порядок действий при работе метода:

• выбираем элементы сравнения оцениваемого участка с его аналогами;
• уточняем для каждого элемента характер и степень отличия аналогов от предмета оценки;
• выбираем для каждого элемента поправки к цене аналогов, отвечающие характеру и степени отличий от оцениваемого участка;
• корректируем поэлементно цены аналогов, чем нивелируем отличия от предмета оценки;
• рассчитываем стоимость оцениваемой земли, определив модальное или медианное значение;
• находим наиболее вероятное значение доли земли в стоимости застроенных аналогов;
• находим рыночную стоимость земли как долю в стоимости данного участка.

Главный момент метода - нахождение наиболее вероятного значения доли земли в структуре стоимости застроенного участка некой категории и дислокации.

Нужно помнить: по мере старения построек, доля земли в цене участка возрастает. Это причина, по которой типичное соотношение цены земли и общей стоимости обычно устанавливается для участков, где уже имеется либо предполагается сравнительно новая застройка.

ПРИМЕР

Задача: найти стоимость улучшенного участка с многоквартирным домом в районе N, застроенном с таким расчетом, чтобы на один кв.м. жилой площади приходились 1,13 кв.м. земли. Анализ показывает: стоимость одного кв.м. площади таких квартир в районе с долей земли 11% в структуре стоимости недвижимости составит 542 долл.

Найдем стоимость одного кв.м земли как долю в структуре стоимости недвижимости:

542 / 1,13 × 0,11 = 52,76

Мы видим, что стоимость одного кв.м. земли составит 52,76 долл.

• < Назад
• Вперёд >