Оценка земли. Капитализация земельной ренты (метод выгод)

06.09.2015 17:27

3358

Метод капитализации ренты (или метод выгод) используется при оценке участков земли, стоимость которых обусловлена потенциальным уровнем прибыльности бизнеса, базирующегося на них. Таким образом, ценность этих участков непосредственно связана с прибылью (точнее, с той ее частью, которую именуют земельной рентой), которую приносит деятельность, осуществляемая на данном участке.

Метод капитализации построен на принципе добавленной продуктивности, которая связана с землей, воспринимаемой как фактор производства.

В соответствии с этим методом стоимость земли ограничивается величиной прогнозируемых доходов и вычисляется в виде капитализированной земельной ренты по формуле:

VL = LR / RL,

в которой: VL - стоимость участка;

RL - ставка ее капитализации;

LR - земельная рента.

Метод включает следующий порядок действий:

• определение земельной ренты, создаваемой участком земли;
• расчет ставки капитализации;
• вычисление рыночной стоимости участка при помощи капитализации ренты.

Земельная рента – это дополнительный доход, возникающий в процессе использования земельного участка в качестве фактора производства. В случае, если собственник при его использовании не получает ренты или она отличается от стандартного рыночного уровня, в основу расчетов кладется возможный доход с аналогичного участка в течение длительного периода.

Земельная рента переводится в текущую стоимость участка земли делением ее значения в первый период после момента оценки, на соответствующую ей ставку капитализации.

ПРИМЕР

Нужно узнать стоимость участка земли, занятого богарной пашней, на территории 0,9 га, который используется длявыращивание яровой пшеницы. Известно:

• удельная урожайность пшеницы в по месту расположения оцениваемого земельного участка равняется 20 ц/га.
• цена 1 центнера яровой пшеницы на рынке - 400 долл.
• типовые затраты в данном районе при выращивании пшеницы составили бы 2220 долл.
• типичная ставка предпринимательской прибыли равна 20% от суммы затрат по выращиванию продукции
• затраты, связанные с владением землей, равны 76 долл.
• имеющийся уровень доходности от богарной пашни по месту нахождения оцениваемого участка –  4%,
• риск, сопряженный с возделыванием собственником земли – 3%

Соответственно, если доход с продажи урожая составляет

400 долл./ц × 20 ц/га × 0,4 га = 3200 долл.,

а сумма затрат, в том числе прибыль предпринимателя равна 2740 долл.:

• затраты при выращивании пшеницы равны 2220 долл.
• прибыль предпринимателя составит (20%) 2220 долл. х 0,2 444 долл.
• затраты по содержанию земельной собственности составляют 76 долл.

тогда земельная рента равна:

3200 долл. – 2740 долл. = 460 долл.,

Ставка капитализации в этом случае может быть получена суммированием ставки доходности участка с риском, который  связан с возделыванием собственником участка земли:

4% + 3% = 7%.

Применив процедуру прямой капитализации, можно установить стоимость участка земли, разделив величину земельной ренты на величину полученной ставки капитализации:

460 долл. / 0,07 = 6600 долл.

Значит, стоимость рассматриваемого участка земли равна 6600 долл.

Применение метода капитализации ренты подразумевает использование собственником земли. В то же время существенная доля земельного рынка занята с участками, на которых собственность отделена от пользования. Другими словами, у земельного участка имеется собственник, и имеется лицо, которое с ним заключило договор о праве пользования. Договор заключается за некую сумму – обычно арендную плату. При этом интерес собственника заключается в извлечении дохода из сдачи участка земли в аренду.

Если же доход с земли составляют арендные платежи, то в оценке участков земли применяется инвестиционный метод.

• < Назад
• Вперёд >