Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92

header-magazin

Оценка земли. Капитализация земельной ренты (метод выгод)

Метод капитализации ренты (или метод выгод) используется при оценке участков земли, стоимость которых обусловлена потенциальным уровнем прибыльности бизнеса, базирующегося на них. Таким образом, ценность этих участков непосредственно связана с прибылью (точнее, с той ее частью, которую именуют земельной рентой), которую приносит деятельность, осуществляемая на данном участке.

Метод капитализации построен на принципе добавленной продуктивности, которая связана с землей, воспринимаемой как фактор производства.

В соответствии с этим методом стоимость земли ограничивается величиной прогнозируемых доходов и вычисляется в виде капитализированной земельной ренты по формуле:

VL = LR / RL,

в которой: VL - стоимость участка;

RL - ставка ее капитализации;

LR - земельная рента.

Метод включает следующий порядок действий:

  • определение земельной ренты, создаваемой участком земли;
  • расчет ставки капитализации;
  • вычисление рыночной стоимости участка при помощи капитализации ренты.

Земельная рента – это дополнительный доход, возникающий в процессе использования земельного участка в качестве фактора производства. В случае, если собственник при его использовании не получает ренты или она отличается от стандартного рыночного уровня, в основу расчетов кладется возможный доход с аналогичного участка в течение длительного периода.

Земельная рента переводится в текущую стоимость участка земли делением ее значения в первый период после момента оценки, на соответствующую ей ставку капитализации.

ПРИМЕР

Нужно узнать стоимость участка земли, занятого богарной пашней, на территории 0,9 га, который используется длявыращивание яровой пшеницы. Известно:

  • удельная урожайность пшеницы в по месту расположения оцениваемого земельного участка равняется 20 ц/га.
  • цена 1 центнера яровой пшеницы на рынке - 400 долл.
  • типовые затраты в данном районе при выращивании пшеницы составили бы 2220 долл.
  • типичная ставка предпринимательской прибыли равна 20% от суммы затрат по выращиванию продукции
  • затраты, связанные с владением землей, равны 76 долл.
  • имеющийся уровень доходности от богарной пашни по месту нахождения оцениваемого участка –  4%,
  • риск, сопряженный с возделыванием собственником земли – 3%

Соответственно, если доход с продажи урожая составляет

400 долл./ц × 20 ц/га × 0,4 га = 3200 долл.,

а сумма затрат, в том числе прибыль предпринимателя равна 2740 долл.:

  • затраты при выращивании пшеницы равны 2220 долл.
  • прибыль предпринимателя составит (20%) 2220 долл. х 0,2 444 долл.
  • затраты по содержанию земельной собственности составляют 76 долл.

тогда земельная рента равна:

3200 долл. – 2740 долл. = 460 долл.,

Ставка капитализации в этом случае может быть получена суммированием ставки доходности участка с риском, который  связан с возделыванием собственником участка земли:

4% + 3% = 7%.

Применив процедуру прямой капитализации, можно установить стоимость участка земли, разделив величину земельной ренты на величину полученной ставки капитализации:

460 долл. / 0,07 = 6600 долл.

Значит, стоимость рассматриваемого участка земли равна 6600 долл.

Применение метода капитализации ренты подразумевает использование собственником земли. В то же время существенная доля земельного рынка занята с участками, на которых собственность отделена от пользования. Другими словами, у земельного участка имеется собственник, и имеется лицо, которое с ним заключило договор о праве пользования. Договор заключается за некую сумму – обычно арендную плату. При этом интерес собственника заключается в извлечении дохода из сдачи участка земли в аренду.

Если же доход с земли составляют арендные платежи, то в оценке участков земли применяется инвестиционный метод.

Ответы на горячие вопросы

 

bannerforum

hoster