Рынок недвижимости. Особенности функционирования рынка недвижимости

31.10.2015 11:10

2789

Рынок недвижимости – экономико-правовое пространство, на котором осуществляется взаимодействие предложения и спроса всех покупателей и продавцов недвижимости, имеющихся на данный момент, и где происходит совокупность текущих операций с недвижимостью. Наиболее адекватно состояние рынка недвижимости отображается экономическим благосостоянием общества.

В этой главе рассматриваются особенности работы рынка недвижимости, отличия его от прочих рынков, его структура, главные цели и задачи анализа рынка, характеристики конкретных сегментов рынка, оказывающие на него влияние факторы и общие принципы определения его емкости.

Особенности работы рынка недвижимости

В национальной экономике рынок недвижимости играет следующую роль:

• эффективное выполнение социальных функций, обусловленных созданием и применением полезных качеств недвижимого имущества;
• отчуждение прав собственности на недвижимые объекты, передачу их между экономическими субъектами и защиту их прав;
• свободное регулирование цен на объекты недвижимости и услуги;
• управление инвестиционными потоками среди конкурирующих видов объектов недвижимости;
• управление инвестиционными потоками среди конкурирующих способов использования земель.

Особенности деятельности рынка недвижимости отражаются в том, что у него нет конкретного места купли-продажи. Термин «рынок недвижимости» отражает не место, а деятельность, связанную с куплей-продажей любой недвижимости (обменом прав на нее).

Рынки недвижимости представляют собой узколокализованные (стратифицированные, сегментированные и персонифицированные) рынки. Это одна из причин, по которой инвесторы получают сведения о рынках со значительным опозданием, и как правило, недостаточно достоверные.

Локализованность рынка недвижимости обусловлена там, что каждый участок обладает уникальными характеристиками.

Сегментация рынка недвижимости происходит по:

• его использованию – в целях собственности жилого, промышленного, коммерческого, сельскохозяйственного назначения;
• географическому признаку – районы локализации представляют собой отдельные рынки. При этом одна часть города может характеризоваться одними рыночными условиями, другая – другими;
• цене – покупатели дорогой недвижимости отличаются от покупателей квартир менее дорогой категории;
• качеству продукта – даже располагаясь на одной улице, недвижимость в области гостиничных услуг из разряда 4-5 звезд по мировому стандарту и 3-звездочная могут принадлежать к разным сегментам рынка;
• инвестиционной мотивации – часть инвесторов заинтересована в собственности, не сулящей денежного потока, для которой достаточен минимальный менеджмент, но имеющей большой потенциал прироста стоимости; другая часть приобретает объекты, являющиеся хорошим налоговым укрытием, с характерным для них положительным денежным потоком;
• типу прав на собственность – различные виды прав существуют на различных рынках. В них могут входить неограниченные права собственности, права на недра, права на аренду и участие в совместном обладании, сервитуты (обязательства).

Персонификация рынка недвижимости происходит потому, что в отличие от остальных рынков, где действие отдельного покупателя или продавца оказывает на рынок в целом ничтожно малое влияние, но взаимодействие всех вместе взятых участников рынка влияет на изменение предложения, спроса и цены, на рынке недвижимости даже единственный покупатель способен повлиять на стоимость из-за сравнительной вялости рынка.

На рынке недвижимости сильнее сказываются внешние влияния – такие, как:

• сезонные колебания активности;
• смена региональной экономической конъюнктуры и единого социально-экономического фона;
• тенденции в денежной политике как правительства, так и коммерческих банков, которые определяют доступность средств для финансирования сделок купли-продажи;
• изменения в налоговом законодательстве и законах, регулирующих рынок недвижимости.

В отличие от других, рынок недвижимости является менее эффективным и организованным из-за отсутствия существенных для эффективных рынков характеристик, то есть:

• стандартизованных товаров – сортируемых, приобретаемых и продающихся по образцу;
• сезонных изменений в период деятельности рынка;
• простого и доступного финансирования;
• достаточного числа юридических требований и правительственных распоряжений и ограничений, имеющих влияние на рынок.

Характеристики эффективного рынка: свободный, открытый, не подпадающий под контроль и регулирование правительства рынок, хорошо организованный, желательно с центральной и доступной для каждого участника биржей, на которой предложения о продаже и покупке выясняются с минимальными трудностями. Конкуренция на рынке тем эффективнее, чем больше участников знает о движущих силах, действующих на рынке. Участники рынка должны быть свободными от любого принуждения, присутствующего на рынке, где доминирует только одна группа.

Рынок недвижимости по ряду параметров также отличается от конкурентного рынка, поскольку:

• недвижимость до настоящего момента невозможно стандартизировать, сортировать, продавать и покупать по образцам;
• сделки с недвижимостью касаются широкого спектра юридических прав, способных изменяться от объекта к объекту, и каждая сделка включает массу юридических формальностей и большой объем документации;
• финансирование способно накладывать жесткие ограничения на свободную работу рынка;
• нет достоверной и оперативной информации о положении на рынке недвижимости, и по этой причине риски инвесторов возрастают;
• операции на данном рынке связаны с большими операционными издержками;

Развитие рынка недвижимости связано с:

• экономическим ростом либо его ожиданием. Краткосрочные благоприятные условия способны возникать на рынке даже при отсутствии роста, но это случается редко;
• финансовыми возможностями для покупки недвижимости. Влияние на них оказывают стадии экономического развития региона (например – промышленное развитие, застой, кризис), наличие и особенности рабочих мест;
• взаимозависимость стоимости недвижимого имущества и экономической перспективы района.

Район может находиться в фазе застоя, поскольку основные отрасли промышленности из него перемещены в другие регионы страны либо
находятся в упадке. Состояние застоя характерно для районов и моногородов, которые опираются на одну промышленную отрасль, что способно вызвать быструю дестабилизацию рынка недвижимости по мере структурных изменений в экономике.

• < Назад
• Вперёд >