Выбор и оценка проекта девелопмента. Этапы, критерии и методы. Выбор сегмента рынка

22.12.2015 14:01

3196

 Проблема выбора является ключевой в работе девелопера. Причем успех девелоперской деятельности закладывается уже на начальных этапах, когда девелопер формирует цели и задачи проекта развития земельной собственности и выбирает сегмент рынка недвижимости в качестве возможной сферы своей деловой активности. Это объясняет потребность в детальном рассмотрении вопросов выбора и оценки девелоперского проекта.

Очевидно, что базовые критерии выбора и оценки проекта - общеизвестные параметры: предполагаемая доходность, вероятные риски проекта, ликвидность созданной недвижимости.

Выбор и оценка требуют серьезного анализа информации о рынке, определяющие потенциал сегмента рынка, выбираемого для осуществления проекта девелопмента, потенциалу местоположения земельной собственности, предполагаемой к развитию, и экономической эффективности самого проекта. Эти вопросы составляют предмет рассмотрения данной главы.

Выбор сегмента рынка

Определение сферы деловой активности девелопера начинается с определения того, в каком сегменте рынка он намерен реализовать свой проект. Для этого исследуется динамика объемных и ценовых показателей регионального рынка, параметры инвестиционной доходности по видам недвижимости.

Исходным пунктом в этом исследовании становится знание емкости тех или иных сегментов рынка - возможного количества видов недвижимых объектов, потребление которых возможно на рынке на протяжении периода времени.

При оценке этой емкости важно определить уровень и изменения спроса на рынке, характеризуемые динамикой объемов и цен продаж (аренды) и предложением объектов недвижимости потребителям.

Очередным этапом изучения емкости рынка является анализ текущего и потенциального предложения, который должен опираться на такие параметры, как ежегодный объем вводимых и незанятых площадей, и инвестиций, осуществленных в недвижимость. Предметом тщательного анализа также становится динамика уровня доходности инвестиций в объекты недвижимости разных типов, как таких, что определяют мотивацию девелопера и дают возможность реально оценить возможную степень конкуренции в рамках того или другого сегмента рынка недвижимости.

Установление емкости рынка - сложная задача, поскольку определяются будущие качественные и количественные характеристики рынка. Их невозможно установить без учета прогнозируемой динамики факторов, действующих на рынке, в первую очередь уровня доходов и спектр потребностей населения и бизнеса. В равной степени во внимание принимаются прошлые тенденции и вероятные изменения, влияние имеющихся и возникающих факторов на предложение и спрос на рынке.

Существенную роль здесь играет зависимость степени рыночной активности от развития региональной экономики. Например, для промышленной и деловой недвижимости она будет намного большей, нежели для жилой, по отношению к которой, соответственно состоянию экономики, может поменяться скорее характер сделок, чем их объем как таковой.

Очевидно, что выбирая сегмент рынка как сферы своей деловой активности, девелоперу необходимо учитывать и такие его аспекты, как основной тип осуществляемых на нем операций (аренда, купля-продажа); уровень ликвидности (относительно высокий для жилья и относительно низкий – для промышленной и коммерческой), возможность использования стороннего финансирования с учетом соотношения «кредит-стоимость».

Общим методическим подходом к решению вопросов выбора сегмента рынка для активности может стать вариант простого ранжирования сегментов по следующим параметрам: ликвидность, доходность, конкуренция, риски.

Например, в предварительной оценке рынка жилья, рынка торговых зданий и рынка офисных зданий можно использовать трехбалльную шкалу – от 1 до 3 - отражающу возрастание степени привлекательности рыночных характеристик недвижимости для девелопера.

В приведенном примере наиболее приоритетным для деловой активности девелопера является рынок коммерческих зданий.

Конечно, предлагаемый способ оценки привлекательности того или другого сегмента можно развивать и далее: данные параметры могут быть дополнены, например, параметром «доступность финансирования». Важно, чтобы выбираемые параметры имели примерно одинаковый вес с позиции рынка и оценивались объективно.

При выборе области активности важно также не забывать, что развитие недвижимости представляет собой предмет регулирования государством и местным самоуправлением. Поэтому девелоперу нужно принять во внимание и ту градостроительную политику, которую проводят органы власти на данной территории.

• < Назад
• Вперёд >