Выбор и оценка проекта девелопмента. Этапы, критерии и методы. Выбор конкретного способа развития земельной собственности

26.12.2015 11:23

4194

 Выбор сегмента рынка позволяет девелоперу переключиться на очередной этап девелопмента – нахождение и выбор участка земли, предназначенного для реализации проекта. Оно определяет конкретный способ развития земельной собственности.

В процессе девелопмента поиск места означает больше, чем простое нахождение участка земли, физически позволяющего воплотить проект. Ведь местоположение существенно влияет на полезность объекта недвижимости для пользователя, и по этой причине принадлежит к факторам, имеющим огромное влияние на стоимость объектов.

При этом важно, что имеется в виду не столько физическое местоположение, сколько экономическое: то есть расположение объекта относительно факторов, делающих объект привлекательным для потребителей. Это предполагает понимание географических особенностей, знание градостроительных требований, учет социальных и политических условий, финансовых недостатков пространства, окружающего объект.

Иными словами, местоположение - экономическая категория, отражающая соотношение объекта недвижимости и факторов, способных влиять на плюсы и издержки, относящиеся к недвижимости. Они влияют на ценность недвижимости в глазах пользователя и ее стоимость.

Местоположение на практике влияет на две характеристики, которые отражают предпочтения потребителей:

• число потенциальных приобретателей;
• цена, которую они готовы заплатить за объект.

Преимущества и недостатки местоположения при этом обусловлены предназначением недвижимости. Удачное местоположение означает оптимальную дислокацию объекта согласно функциональному предназначению.

Факторы, влияющие на успех девелопмента, многообразны. Учитывая необходимость их анализа с позиции взаимовлияния, достаточно эффективным методом сравнения плюсов и минусов проекта, состояния и перспектив развития рынка является SWOT-анализ.

SWOT-анализ проекта занимается оценкой параметров проекта как его слабых и сильных сторон и их соотнесением с возможностями и опасностями, присущими рынку.

Чувствительность различных категорий пользователей к таким характеристикам местоположения недвижимости, как удаленность от центра города и транспортных артерий, значительно отличается для различных типов недвижимости. Так, нахождение на оживленной торговой магистрали - большой плюс пункта быстрого питания и гарантированный минус элитного жилья.

Исследование местонахождения в рамках девелоперских проектов происходит с учетом влияния на:

• ценность создаваемого объекта с точки зрения потребителей;
• издержки создания;
• эксплуатационные издержки.

Значимость местоположения для ценности объектов в глазах пользователей проявляется через ряд параметров: доступность участка, характер использования окружения. Это позволяет непосредственно характеризовать необходимость и возможность развития данной функции, и присутствие противодействующих и дополняющих объектов.

Расположение влияет также на издержки при создании объектов. Чаще всего это обусловлено дополнительными расходами, возникающими в период строительства объектов на территории новых районов застройки, не оснащенных инженерными сооружениями и коммуникациями.

Рост издержек часто обусловлен высокой плотностью застройки, мешающей использованию техники, организации коммуникаций со строительной площадкой, складированию стройматериалов. Он связан также с уровнем существующей инженерной подготовки, перспективами электро-, газо-, водоснабжения, телефонизации и канализации), присутствием других строений, с экологическими параметрами района.

Девелоперу приходится обращать внимание на то, что при выборе размещения объекта на местности приобретают значение нормативные требования, в первую очередь к жилой застройке. Речь идет, например, о необходимости соблюдения требований по дистанции от жилой застройки до промышленных предприятий, ориентации относительно розы ветров и по режиму инсоляции территории. Все эти обстоятельства нужно учитывать при проектировании. В противном случае этот вопрос все равно возникнет при согласовании проекта с контрольными органами (государственными, экологическими, санитарными).

Важными аспектами анализа участка, выбранного для развития, становится достаточность его габаритов для реализации девелоперского проекта, получения оптимального соотношения вклада земли и прочих факторов производства в создаваемый объект.

Опыт показывает: каждому варианту землепользования (жилой, коммерческой недвижимости и разновидностям) соответствуют оптимальные соотношения вклада земли и неземельных факторов. Именно их следует добиваться девелоперам в ходе реализации проектов.

В частности, увеличивая высотность застройки, можно добиться ряда положительных результатов:

1. существенно увеличить выход продукции на единицу площади участка, следовательно, уменьшив потребность в земле (что может существенно сказаться при росте цен и арендной платы за землю);
2. уменьшить издержки на единицу площади (однако в узких пределах). (При росте этажности с 1 до 3-4 этажей затраты на единицу площади снижаются на 3-5%.)

Однако возможности такой замены вклада земли на вклад капитала весьма ограничены.

С превышением некоторого уровня этажности итоговые затраты к единице полезной площади опять возрастают (например, для зданий свыше 5 этажей возникает нужда в использовании дорогостоящей строительной техники и материалов, внедрении дополнительного оборудования (лифтов), растут затраты по соблюдению требований противопожарной безопасности. Параллельно могут вырасти эксплуатационные издержки, в частности, в связи с ростом тепловых потерь при увеличении площади вертикальных ограждающих конструкций.

В какой-то момент увеличение высотности может представлять фактор снижения ценности объекта для пользователей. Причина в том, что каждому виду использования земли соответствует соотношение земли и капитала, делающее объект наиболее привлекательным в своем «классе».

Так, один из признаков элитности жилья – это ограничение числа квартир (тридцать-сорок). Большее количество означает потерю камерности, «избранности» и способно оттолкнуть потребителя целевого класса.

Наконец, предел высотности строения могут определять зональные правила территории и другие градостроительные нормативы.

Таким образом, вопрос замены земли капиталом имеет три аспекта – технический, экономический и юридический. Технический аспект включает физическую возможность расширения площади строения на данном участке. Экономический аспект, имеющий две стороны, обусловлен экономической целесообразностью, которая определяет соотношение цен на землю и дополнительные затраты капитала, и влияние ценности недвижимости с позиции потребителя, которая может носить ограничительный характер, как это показано в приведенном примере. Юридический аспект связан с градостроительным регламентом, который может лимитировать максимально либо минимально допустимую этажность.

Другое важное обстоятельство, способное влиять на выбор расположения и конкретный способ реализации проекта – состав передаваемых прав на участок, имеющиеся при этом ограничения и обременения.

Очевидно, что развитие земельной собственности, предполагающее соединение земли, труда и капитала должно создать такой объект, стоимость которого выше, чем нужно для возмещения затрат этих факторов, причем с определенным доходом на них.

В этом и заключается цель девелоперского проекта, реализация которого:

• обеспечит возврат вложенных в проект ресурсов (земли, капитала, труда);
• обеспечит доход на занятые в проекте ресурсы;
• даст девелоперу предпринимательскую прибыль (иначе его деятельность будет для него лишена смысла).

Достижение этих ориентиров возможно, только если в ходе проекта будут достигнуты оптимальные соотношения:

• потребностей рынка и характеристик объекта;
• местоположения и характеристик объекта;
• характеристик объекта и его цены.

В обеспечении этих соответствий и состоит вклад девелопера в реализуемый проект. Иными словами, его деятельность состоит в практическом воплощении концепции наиболее эффективного использования. С.Н. Максимов в связи с этим считает:

«Задачи девелопера и принципы оценки недвижимости по сути идентичны. Это закономерно: при определении рыночной стоимости объекта оценщик должен ориентироваться на наилучший вариант использования, а девелопер – стремиться к оптимальному варианту развития, чтобы максимизировать доход от реализации проекта. Следствием является прямая связь оценки недвижимости и эффективности девелопмента».

О справедливости данного утверждения свидетельствует следующий факт: альтернативой рассмотренному выше способу выбора проекта служит анализ наиболее эффективного использования. Он предполагает, что вероятность успеха проекта девелопмента рассматривается относительно конкретного участка земли.

• < Назад
• Вперёд >