Управление рисками в девелоперском проекте. Суть и источники рисков в деятельности девелоперов

31.01.2016 13:35

3027

Воплощение инвестиционных проектов развития недвижимости связано с различными рисками, предвидение и учет которых является профессиональной обязанностью девелопера. Их возникновение обусловлено вынужденным принятием ряда решений в состоянии неопределенности.

Источник неопределенности девелопмента заложен в его природе. Будучи связан с созданием качественно новых объектов, он неизбежно сталкивается с разрушением устойчивых взаимосвязей, изменением внешних и внутренних связей объектов.

Суть этих изменений и, как следствие, итоги проекта никто не может просчитать с абсолютной достоверностью и точностью, по причине разнообразия факторов, обусловивших рыночную ситуацию и влияющих на созданный объект, невозможности получения полного объема информации для принятия однозначных решений.

Здесь рассматриваются вопросы происхождения рисков при осуществлении девелоперских проектов, их классификации и анализе, и о реакции на них девелоперов.

Суть и источники рисков в деятельности девелоперов

Риски – неотъемлемая и существенная часть предпринимательской деятельности - любой, а тем более связанной с инвестиционными проектами. Причина в том, что проекты в девелопменте носят долгосрочный характер и окупаются в течение сравнительно протяженного периода: начиная с рождения идеи и заканчивая их практическим внедрением, проходит 3-5 лет, а для некоторых проектов сроки их реализации могут исчисляться десятками лет. Следует учитывать, что направления инвестирования средств в проекте формируются в начальной фазе инвестиционного цикла. Отсюда следует, что неизбежна значительная неопределенность окончательных результатов при осуществлении всех проектов девелопмента.

Неопределенность становится источником рисков, и необходима их минимизация через приобретение информации. В идеале неопределенность необходимо сводить к нулю – к полной определенности, посредством приобретения достоверной и качественной информации. Сделать это, как правило, на практике не удается. По этой причине, принимая решение в ситуации неопределенности, необходимо формализовать ее и оценивать риски, причиной которых она является.

Говоря об инвестиционных рисках, имеют в виду вероятность потерь (отклонений достигнутых в реальности результатов от запланированных), которая возникает из-за потребности в принятии инвестиционных решений в ситуации неопределенности.

Риск присутствует, если имеется несколько вероятных вариантов развития событий в результате определенного решения, и вероятность последствий тем или другим образом поддается измерению.

Девелоперские проекты в этом плане обладают множеством особенностей, которые проблему рисков делают особенно значимой.

1. Любой девелоперский проект - не только инвестиционный процесс, но и инновационный, в итоге которого на рынке появляется новый продукт с уникальными характеристиками, а это значит, что очень сложно предсказать точно реакцию рынка на появление этого продукта.
2. Проекты девелопмента – сложный организационный и деятельностный процесс. В нем занято большое число участников, качество работы которых существенно сказывается на окончательном результате проекта. И каждый участник – потенциальный носитель рисков определенного рода, поэтому девелопер, налаживая взаимодействие участников проекта, обязан предвидеть риски, обусловленные участием кого-либо из них, и снизить вероятные последствия.
3. Как упоминалось неоднократно, главный источник финансирования девелоперских проектов – привлекаемые средства инвесторов. Это налагает на девелопера повышенную ответственность за снижение проектных рисков.

Стоит отметить, что и девелопмент как особый род деятельности, и функция девелопера, заключенная в снижении рисков, порождены сферой развития недвижимости. На деле ничто не способно помешать собственнику здания или участка земли организовать самостоятельно строительство либо реконструкцию. Однако организация инвестиционных процессов в сфере недвижимости представляет - столь многогранная проблема, что для полноценной реализации требует привлечения профессионалов.

Девелопер принимает на себя основную долю рисков и обязан предусмотреть возможность их наступления, принять необходимые меры для их снижения, предвидеть наилучшие варианты поведения при переходе потенциального риска в действительность. По сути, он должен управлять рисками.

Управление рисками необходимо начинать с их распознавания, которое предполагает:

1) Выявление всего спектра рисков, обусловленных реализацией проекта; 2) их описание, 3) их классификацию 4) их характеристику.

Следующий этап в процессе управления рисками – их анализ, цель которого заключена:

1) в определении их вероятности; 2) в их оценке (3) учете возможных убытков.

И наконец, управление предполагает соответствующую реакцию на риски, включая осуществление практических шагов.

Они могут включать:

• предупреждение рисков (риски должны закладываться в предпринимаемые расчеты, учитываться при заключении партнерских договоров, страховаться);
• мониторинг вероятных рисков (непрерывное наблюдение за реализацией проекта, фиксация отклонений в графике, контроль денежных потоков).
• переоценку и корректировку принятых решений (включая пересмотр текущих показателей, смену партнеров и прочее).

• < Назад
• Вперёд >