Управление рисками в девелоперском проекте. Идентификация рисков

06.02.2016 12:15

2909

 Всю совокупность рисков, которые встречаются в ходе реализации девелоперских проектов, можно рассматривать с позиции

1. перспектив контроля над ними;
2. факторов возникновения;
3. вероятности возникновения;
4. возможных последствий.

Риски подразделяют по степени контроля на систематические и несистематические (или специфические).

К систематическим относят риски, которые возникают у любого участника деятельности определенного рода. В перечень таких рисков попадают: риск смены экономической ситуации на протяжении срока реализации проекта, риск колебания процентных ставок на финансовых рынках, риск снижения ликвидности недвижимого имущества как актива и другие.

К числу систематических рисков из-за локальности рынка недвижимости стоит отнести еще и региональные: в частности, риск снижения в регионе деловой активности, а также миграционный риск.

Систематические риски объединяет тот факт, что они не могут быть исключены с точки зрения управления отдельно взятым проектом.

Несистематические риски – те, которые присущи конкретному проекту с его особенностями: местоположением, характером развития недвижимости, составом участников и так далее. Отличительной чертой таких рисков является либо возможность их полного устранения, либо их сведения к допустимому уровню при помощи эффективного управления проектом.

Нельзя считать абсолютным деление рисков на систематические и несистематические. Как пример, риски для девелопера, основанные на особенностях рынка недвижимости (то есть систематические), с точки зрения инвестора могут восприниматься как несистематические, в силу того, что у него диапазон инвестиционной активности значительно шире.

В то же время деление рисков на систематические и несистематические дает девелоперу возможность точнее определить вектор реакции в отношении выявленных рисков.

Например, если имеется в виду систематический риск, его необходимо учесть при построении концепции проекта, заложить в экономическое обоснование для установления экономической эффективности и финансовой целесообразности проекта. Наличие риска, который входит в категорию несистематических, предусматривает меры по управлению им.

Можно выделить ряд групп рисков на основании факторов, их вызывающих - в соответствии с сущностью недвижимости как актива, который имеет юридическую, физическую и экономическую определенность, и относится в одно и то же время к реальным и финансовым активам. Обозначим эти факторы:

• юридические – вероятность утраты прав собственности, а также невозможность возмещения убытков, которые могут быть связаны с неточностями в процессе заключения контрактов и договоров, появлением претензий от третьих лиц, упущенных обременений объектов недвижимости и так далее;
• градостроительные, технологические и проектные – такие, как неверный выбор площадки для реализации проекта, несоответствие самого проекта характеру окружающей застройки, неточности конструктивных решений, ошибочный выбор материалов;
• административные – вероятные изменения налоговых условий, возникновение иных требований к выполнению обязательств по отношению к органам городского управления;
• экономические и организационные – такие, как ошибочное прогнозирование соотношения рыночного спроса и предложения, неверная оценка конкурентной среды, неправильный выбор организационной формы в процессе реализации проекта;
• финансовые – те, которые обусловлены либо связью инвест-процессов на рынке недвижимости с положением в целом на финансовом рынке, либо качественными показателями финансового сопровождения конкретных проектов.

Юридические риски. Эта категория рисков обусловлена тем, что при создании любого проекта недвижимости необходимо четкое разграничение прав его участников (включая девелопера) на уачсток земли, в пределах которого предпринимается развитие, на недвижимый объект и его составляющие, а также ясное определение сути взаимных обязательств его участников. Недостаточно четкое определение данных прав, как правило, становится источником конфликтов, которые возникают между государством и застройщиками, застройщиками и подрядчиками, застройщиками и их соинвесторами. В конечном счете это становится причиной, по которой на длительное время может затягиваться оформление прав в отношении созданного объекта.

Градостроительные, технологические и проектные риски чаще всего связаны с ошибками, допущенными при выборе места под реализацию проекта. Они могут быть также обусловлены плохой проработкой проектов развития – например, с позиции применяемых материалов и технологий. Технологические риски в часто вызывает специфика места локализации проекта (например, необходимость крепления фундаментов и грунтов, проведения дополнительных работ с целью сохранения соседних строений).

Административные риски обусловлены изменением условий, выдвигаемых органами местного управления, в течение срока реализации проектов, а также обязательств по развитию местной инфраструктуры.

Нередко возникают также ситуации, когда «административный ресурс» кем-либо используется в ходе конкурентной борьбы за лучшие площадки под застройку или за право на особые условия при ведении проектов.

Экономические риски, с которыми сталкивается девелопер в процессе реализации проектов, можно разделить на 2 основные категории:

А. Риски, вызванные недостаточно качественным анализом особенностей и перспектив экономики, и в частности рынка недвижимости в регионе:

• отсутствие или плохое качество анализа особенностей и перспектив регионального рынка, экономического или демографического состояния региона;
• недостаточный спектр примеров аналогичных проектов и сделок для качественного анализа положения на рынке;
• неправильная интерпретация рабочих данных;
• субъективный подход к данным;
• перенесение при анализе прошлого опыта девелопера на предстоящие периоды без достаточных оснований и учета изменений среды.

Б. Риски, созданные по причине неверных организационно-экономических решений в ряде вопросов:

• ошибочный выбор при реализации проекта организационно-правовой формы;
• выбор неэффективной схемы привлечения ресурсов для проекта;
• ошибки при выборе непосредственных участников проекта.

Все виды рисков, в конечном счете, могут иметь финансовое измерение: они либо увеличивают затраты на проект или сделку, либо влекут превышение заложенных в проект сроков.

Одновременно могут быть выделены непосредственно финансовые риски. Их можно разделить на следующие категории:

• риски, которые основаны на общем состоянии и изменениях финансовой системы: колебания процентных ставок по кредитам, ввод ограничений на изменения валютных курсов, отличие темпов инфляции по отношению к прогнозируемым, снижение или рост доходности для альтернативных инвестиций;
• риски, которые обусловлены выбором варианта финансирования деятельности, степенью проработки избранных финансовых решений. Если кредит, выбранный в качестве источника финансирования, предполагает больший риск в сравнении с эмиссией акций, поскольку он предусматривает более жесткий режим выплаты основного долга и процентов, который отсутствует при выпуске акций. Одновременно выпуск акций малоизвестной компании, скорее всего, не обеспечит привлечение необходимого уровня финансовых ресурсов;
• риски, которые возникают по причине низкого качества финансовых расчетов, в том числе при подготовке плана расходов и поступлений от проекта, которые способны вызвать его неликвидность на том или ином этапе. В результате они могут потребовать привлечения других, обычно более дорогих, источников финансирования, и даже вызвать несостоятельность всего проекта.

Риски можно разделить по вероятности наступления – на риски с высокой, средней и низкой вероятностью.

Риски подразделяются по последствиям – на катастрофические, средние и незначительные.

Анализ возможных комбинаций рисков по вероятности наступления и последствиям позволяет ранжировать их:

• непереносимый риск – такой риск должен быть исключен однозначно;
• трудно переносимый риск – от него необходимо как можно раньше избавиться;
• переносимый риск – он должен быть исключен по мере возможности;
• приемлемый риск.

Таким образом, любой риск можно идентифицировать для определения:

• возможности влияния на его снижение,
• вектора для управления риском,
• потребности в мероприятиях, направленных на снижение риска.

В частности, риск инфляции можно классифицировать, как систематический риск экономического характера, имеющий высокую степень вероятности и средние последствия для проекта.

Учитывая эту характеристику, можно выбрать наиболее рациональный вариант реакции на риск инфляции – ее учет в ходе расчетов, формирования ценовой политики и договорных отношений.

• < Назад
• Вперёд >