Управление рисками в девелоперском проекте. Реакция на риск

14.02.2016 12:25

5509

Идентификация и последующий анализ рисков девелопера являются основанием соответствующей реакции – то есть конкретных действий, которые направлены на снижение отрицательных влияний риска. Другими словами, его реакция на риск - это реализация комплекса мероприятий, предназначенных для практического управления рисками.

Обычно говорят о следующих подходах к реакции на риск:

1. предотвращение риска – активное изменение ситуации, вызвавшей его (например, отказ от продолжения проекта или получения кредита);
2. передача риска – делегирование риска другой стороне (инвестору, подрядчику);
3. разделение риска – распределение ответственности среди участников договора о финансировании;
4. сокращение риска – формирование систем защиты и безопасности (включая противопожарную, антикоррозийную и другие);
5. страхование рисков.

От текущего этапа в реализации проекта зависит содержание мероприятий по управлению рисками. Они, как правило, невозможны без тесного взаимодействия девелопера и остальных участников проекта.

Важно понимать: остальные участники проекта для девелопера могут быть партнерами в совместной деятельности и вероятным источником рисков. Необходимо учитывать это в разработке плана осуществления проекта, создании договорных отношений, непосредственно в ходе работы.

Из таблицы 18.4.01 видно, что в конкретном этапе девелоперского процесса участвуют не все, а только некоторые участники, а девелопер между ними является единственным связующим звеном, которое придает процессу развития целостность и оценивает каждого участника с позиций вклада в проект и учета риска, вероятно связанного с ним.

Уже на первоначальной стадии, связанной с инициированием проекта и оценкой этой инициативы, неадекватные оценки потенциалов рынка и местоположения, проводимые девелопером, являются источниками риска, преодоление которого требует тщательных маркетинговых изысканий и оценки наиболее эффективного использования. Иначе говоря, риск несут даже действия самого девелопера.

На стадии обеспечения правовых возможностей в рамках проекта и дальнейшей разработки вариантов финансирования источниками риска выступают общественность (оппоненты) и инвесторы, деятельность или бездеятельность которых может помешать вовремя начать реализацию проекта. От девелопера требуется принятие соответствующих действий по «рекламе» положительных сторон
проекта, иногда подкрепляемых положительными заключениями правовой, технологической и экологической экспертиз.

Наиболее рискованным считается этап внедрения проекта, когда девелоперу приходится взаимодействовать с подрядчиком. Срыв сроков, некачественное производство работ, перерасход средств, требуют, чтобы девелопер с особой тщательностью подходил к выбору организации-подрядчика, подписанию договора на ведение подрядных работ, где должны быть отражена степень ответственности подрядчика в случае неисполнения условий договора.

Наконец, на заключительном этапе, когда наступает время распорядиться результатами проекта, основной риск исходит от деятельности брокерских организаций, эффективность которой влияет непосредственно на скорость возврата инвестиций. Поэтому вполне оправданно, что для минимизации риска, сопряженного со сдачей в аренду и продажей создаваемого объекта, эту деятельность начинают задолго до окончания строительства, а иногда еще на старте проекта.

Другими словами, единая задача управления рисками распадается на несколько задач, связанным с определенным этапом и участником процесса.

1. Маркетинговые риски.

Риск может заключаться не в одном, а в двух аспектах. Первый: маркетинг довольно часто сводится лишь к рекламе, максимум – к организации продаж. В иттоге анализу рынка уделяется недостаточно внимания, что ведет к неудаче проекта. Например, переоценка текущего спроса в отношении коммерческих объектов, опирающаяся на слишком оптимистические прогнозы роста местной деловой активности или активности иностранных компаний, или механическое перенесение существующего темпа роста стоимости недвижимости на перспективу.

2. Риски проектирования.

Речь на этот раз ведется не о «технологическом», а скорее о рыночном аспекте проектных рисков – о несоответствиях проектных решений (включая архитектурно-планировочные, применение материалов) и ожиданий потенциальных приобретателей (иначе говоря, о нарушении тождества «цена – качество - потребитель»).

3. Финансовые риски.

По причине неадекватной оценки финансового состояния компаний, банков и частных лиц некоторые из участников финансирования могут не выдержать напряжение полного срока реализации проекта. Например, банки могут отказаться продолжить кредитование согласно заключенным договорам, дольщики теряют способность к соблюдению графика платежей.

Существенно и иное. Основные вложения, которые девелопер делает в проект - не финансовые ресурсы. Основной актив, инвестируемый им, имеет специфическую форму знаний, информации, навыков, наработанных связей, причем в особой сфере экономической деятельности – в рамках рынка недвижимости. Данный актив невозможно инвестировать в иных сферах экономики. Инвестор, в отличие от него, имеет средства в наиболее ликвидной - денежной - форме, а потому возможности выбора направлений для инвестирования у него гораздо шире, чем у девелопера.

4. Подрядные риски.

Весьма часто в ходе осуществления инвестиционного проекта девелоперы имеют дело с превышением сроков его реализации, недостаточным уровнем качества работ, превышением фактических затрат над затратами, предусмотренными сметной документацией. К этому необходимо присовокупить возможный рост стоимости стройматериалы и другие факторы, которые накладываются и могут взаимно усиливаться. Например, превышение сроков ведет к резкому возрастанию затрат и даже срыву проектов, а в лучшем случае к падению рентабельности до минимума.

5. Риски реализации.

Часты случаи, когда по причине неверной ценовой политики, или пассивного продвижения объекта на рынок, может надолго затянуться период реализации, вложенные средства могут быть заморожены и даже могут возникнуть прямые убытки, связанные с возрастанием эксплуатационных затрат, ложащихся на застройщика до момента продажи объекта.

Резюме

Управление рисками в период реализации инвест-проектов развития недвижимости – это важнейшее направление профессиональной деятельности девелопера. Он отвечает за конечный результат и организует взаимодействие участников. Девелоперу необходимо предвидеть риски, обусловленные присутствием различных участников рынка, и снизить вероятные последствия.

По сути, риски присутствуют на всех этапах воплощения инвестиционного проекта. Поэтому девелоперу необходимо просчитывать вероятность наступления рисков и принимать весь комплекс возможных мер для их снижения, планировать варианты возможных действий, если потенциальные риски превращаются в реальность. То есть он осуществляет управление рисками, включая их идентификацию, анализ и любую реакцию на риск.

Совокупность рисков, возникающих по мере реализации девелоперских проектов, можно рассмотреть с позиций:

1. возможности их контроля;
2. факторов их возникновения;
3. вероятности наступления;
4. возможных последствий.

Очень важно проанализировать чувствительность основных параметров проекта, характеризующих его доходность, к возможным колебаниям его «входных» данных в случае актуализации риска. Должны рассматриваться все варианты возможного изменения стоимостных и временных параметров в ходе осуществления проекта.

Мониторинг проектных рисков и анализ последствий дают девелоперу данные, необходимые для адекватных действий для предотвращения или сокращения риска, его передачу и разделение, страхование риска. При любом развитии событий наличие информации снижает степень неопределенности при принятии решений об инвестировании, и следовательно, риск, связанный с реализацией проекта.

• < Назад
• Вперёд >