Финансирование инвестиций в недвижимость. Цель и задачи организации финансирования

18.02.2016 11:05

3512

Финансирование инвестиций предполагает анализ источников инвестируемых средств и определение наиболее приемлемого варианта финансирования. Конечно, в качестве первого вероятного источника могут выступать личные средства девелопера. Но для большинства случаев стандартом при инвестировании является кредитование, поскольку это является более весомым и значимым способом финансирования с точки зрения долгосрочности инвестиций.

Инвестиционная деятельность предполагает различные способы и источники финансирования, пригодные для использования при реализации проектов развития недвижимости. Они будут рассматриваться в этой главе.

Цель и задачи организации финансирования

Организация финансирования - едва ли не важнейший из вопросов, которые встают перед девелопером в процессе реализации проекта. Это целый комплекс сопряженных проблем, в различной мере коренящихся в природе процессов развития земельной собственности, а также ролью девелопера в данных процессах.

1. Проекты девелопмента чаще всего нельзя реализовать, не привлекая внешнее финансирование.
2. В реализацию проектов вовлечено много участников, для которых девелопер выступает как заказчик выполняемых работ.

Почти все проекты развития требуют привлечения значительных финансовых средств, и по размерам они могут намного превышать возможности инициаторов проекта (девелопера или собственника участка), поэтому он может быть воплощен только в случае привлечения внешнего инвестирования.

Кроме того, если бы девелопер сам полностью финансировал свои проекты, то для него был бы утрачен весь смысл девелопмента. Суть состоит в том, что обладая таким специфическими активами, как знание рынка, умение взаимодействовать с государственными и другими органами, девелопер рассчитывает именно из их приложения и соединения с привлекаемыми финансовыми ресурсами извлечь доход.

Тогда финансирование с целью инвестирования в недвижимость гарантирует девелоперу ощутимые преимущества.

Финансирование дает возможность:

1. Приобрести недвижимость с более высокой стоимостью, используя собственный капитал плюс кредитное финансирование.
2. Сохранить собственный капитал для иных задач, в том числе для других инвестиционных целей.
3. Распределить риск, приобретая другие инвестиции, обеспечивающие хеджирование в случае неудачного вложения средств.
4. Поднять доходность, используя положительный левередж,
5. обеспечивающего доход, который превосходит величину заемных средств.

Девелоперу следует учесть также влияние финансирования на стоимость его инвестиций. Как правило:

• если возрастает уровень кредитного финансирования, растет и риск, вызванный вероятным изменением ставок и способностью недвижимости обслуживать долг.
• рост процентных ставок ведет к снижению числа покупателей недвижимости (снижение спроса)
• рост процентных ставок вызывает уменьшение стоимости инвестиций.
• увеличение размера заемных средств влечет уменьшение денежных потоков.

Следует также принять в расчет: необходимое условие привлечения девелопером внешних инвестиций – то, что он одновременно должен выступать как инвестор. Очень важно также соблюдать равновесие при инвестировании собственных и заемных средств. Разумеется, пропорция в каждом случае индивидуальна, но наиболее распространенный подход – финансирование примерно на 30% за счет собственных средств девелопера, а на 70% и более – за счет привлеченных.

Еще одно обстоятельство, которое нужно учитывать – то, что инвестиции в недвижимость означают привлечение ресурсов для объектов с низкой ликвидностью на длительный срок. Это обусловлено:

1. длительной окупаемостью (в соответствии с характером объекта она составляет до 10 лет и более, а в таких проектах, как строительство мостов и дорожных сооружений может возрасти до десятков лет),
2. вероятностным характером итогов реализации.

Поэтому в ходе реализации проекта девелопер сталкивается со следующими вопросами:

• выбор наиболее действенных механизмов привлечения средств и возврата ресурсов (как собственных, так и привлеченных);
• достижение оптимального баланса собственных и привлеченных извне средств в качестве источников финансирования;
• выявление наиболее целесообразных источников финансирования данного проекта (с позиции интереса инвесторов, цены привлекаемых средств, надежности источника финансирования);
• организация финансирования привлекаемых организаций и специалистов в ходе реализации проекта.

• < Назад
• Вперёд >