Финансирование инвестиций в недвижимость. Способы кредитования при финансировании

26.02.2016 12:35

4128

В мировой практике финансирования распространенным способом поддержки проектов развития недвижимости является кредитование:

• краткосрочное (обычно кредитный инвестор – это коммерческий банк);
• долгосрочное (или прямой инвестор – то есть страховая компания, пенсионный фонд, либо кредитный - ипотечный банк);
• сочетания этих видов кредитования одновременно.

Отличия долгосрочного и краткосрочного финансирования лежат в следующем:

• кредитное обеспечение;
• технология выдачи и возврата кредита;
• риски кредитования и принципы управления ими.

1. Обеспечение кредита.

Формы, которые приобретают краткосрочные кредиты банка на строительство – кредитование «корпоративное» либо под проект. При первом варианте для банка важны стабильность и активы компании, ее прибыль и денежные потоки. При втором варианте сам проект играет роль обеспечения кредита – являясь при этом относительно ненадежным обеспечением.

Долгосрочное кредитование преимущественно предоставляется при надежном обеспечении – в его роли выступает недвижимость.

2. Технологии выдачи и возврата кредита.

Существует отличие между механизмами кредитования строительства и ипотечного. При долгосрочном кредитовании средства предоставляются в момент выдачи кредита (целиком и единовременно), погашение же происходит обычно частями на протяжении действия кредита.

При кредитовании строительства обычно происходит обратное: кредитные ресурсы предоставляются частями, по факту завершения этапов, а их погашение происходит единовременно – вся сумма возвращается по окончании кредитного срока.

Самые распространенные методы кредитования строительства:

1. Поэтапный. Его суть заключается в том, кредитор по завершении части работы предоставляет соответствующую часть средств, получая право удержания для созданной части объекта;
2. Метод драфта. Кредитор по нему выделяет средства по мере подтверждения выполнения работ от лица, контролирующего строительство (например, архитектора);
3. Метод ваучеров. В этом случае кредитор получает от субподрядчиков счета за работы, выполненные фактически, и предоставляет финансирование.

3. Связанные с процессом кредитования риски и механизмы управления. Кредитуя строительство, инвесторы особое внимание уделяют следующим факторам риска:

• вероятность превышения себестоимости относительно рыночной стоимости объекта;
• задержка ввода объекта в строй;
• несоответствие объекта нормативам, требованиям качества.

Поскольку риск при кредитовании строительства выше, процентные ставки по кредитам в строительстве также существенно выше, нежели по долгосрочным кредитам. В плату за кредит при этом входят:

1. Плата за выдачу кредита,
2. Выплата процентов по кредиту, выдаваемого, обычно по «плавающей» ставке. Она меняется вслед за базовой процентной ставкой, типичной для кредитора, превосходя ее на заранее оговоренное количество процентов.

Одновременно, в отличие от долгосрочного, краткосрочное кредитование меньше подвержено рискам, обусловленным инфляцией по причине сравнительно малых сроков строительства. Напротив, для долгосрочного кредитования важны инфляционные риски, особенно в ипотеке, поскольку им здесь уделяют большее внимание.

Рассмотрим каждый способ финансирования подробнее.

Краткосрочное кредитование

Данный вариант опирается на взаимоотношения девелопера и коммерческого банка.

Банк и девелопер принимают на себя всю полноту риска строительства, рассчитывая, что реализация объекта состоится, и под него в течение работы по проекту или по ее завершении будет выдан долгосрочный ипотечный кредит, который даст возможность возвратить кредит.

Девелоперы по ряду причин считают более выгодным краткосрочное кредитование банков, нежели обращение к институциональным инвесторам:

• большинство девелоперов – компании, недостаточно крупные, чтобы предоставить гарантии институциональным инвесторам;
• лучшие проекты, куда институциональные инвесторы, будучи преимущественно консервативными, готовы вкладываться, составляют минимальную долю рынка;
• с укрупнением проектов возникает нужда в привлечении нескольких институциональных инвесторов, и это сужает круг кандидатур;
• институциональные инвесторы подвергают девелопера более тщательному и полному контролю, чем банки.

Известно, что финансирование девелоперских проектов для банков – операция достаточно рискованная. Во-первых, по определению девелопмент – процесс создания ценности, в момент получения займа не существующей. Во-вторых, у большинства коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, недостаточно квалифицированных кадров для установления эффективности проекта.

Поэтому, как правило, процентная ставка банков на кредиты под строительство ощутимо выше, чем проценты при долгосрочном финансировании. К тому же, предоставляя заем на развитие недвижимости (обычно 70-80% от величины проектных затрат), банки предъявляют дополнительные требования к гарантиям возврата.

Гарантией может стать страхование кредита. Однако его, как правило, недостаточно, и данный вариант считают особенно рискованным.

Долгосрочное кредитование

Долгосрочное кредитование предполагает, что один и тот же инвестор обеспечивает одновременно краткосрочное и долгосрочное финансирование. Им может стать коммерческий банк, однако чаще в этой роли выступают институциональные инвесторы (страховые компании и пенсионные фонды)

Довольно распространенный вид финансирования при этом – форвардное. В этом случае инвестор выдает краткосрочный кредит, предназначенный для девелоперского проекта, а в конце строительства выкупает объект.

Этот вид финансирования дает девелоперу преимущества, поскольку снижает риск вероятной непродажи объекта по окончании строительства. И хотя собственником становится инвестор, эксплуатацию объекта весьма часто производит девелопер, который выступает как управляющий. Это позволяет участвовать в получении доходов от аренды объекта.

Кроме этого, данный способ и институциональному инвестору сулит ряд преимуществ, поскольку из-за повышенного риска возрастает доходность инвестиций. Инвестор также может влиять на проектные решения и выбор арендаторов. Если в ходе строительства арендная плата возрастает, то инвестор получает дополнительную прибыль от этого.

Принцип форвардного финансирования заключается в следующем: еще на этапе принятия решения о строительстве девелопер с инвестором договариваются о следующем: инвестор предоставляет финансирование объекта на условиях распределения дохода, который планируется получить от эксплуатации объекта, либо основываясь на базовой ренте или базовой доходности.

В согласии с методом базовой ренты участники договариваются о ставке базовой арендной платы (она будет равна среднерыночному показателю для аналогичных объектов), и о распределении вероятного прироста арендной платы в некой пропорции (обычно 50/50).

По методу базовой доходности инвестор и девелопер оговаривают базовую («приоритетную») ставку доходности. На ее основании инвестор в первоочередном порядке извлекает доход от аренды, тем самым обеспечивая себе гарантированный доход, если принято решение об одновременном участии в распределении прироста платы.

Девелопер, давая инвестору возможность участия в распределении дохода, полученного от эксплуатации, снижает риск падения дохода, аналогично тому, как происходит в случае ипотечного кредита на условиях фиксированной ставки процента.

По сути к форвардному финансированию близок механизм финансирования, построенный на принципе обратной аренды. В его рамках созданный объект недвижимости, независимо от варианта краткосрочного финансирования, будет продан институциональному инвестору с условием, что он сдаст его в аренду компании-девелоперу на определенный срок по фиксированной ставке аренды. Тогда продажа с обратной арендой для девелопера является возможностью финансирования других проектов.

Продажа с обратной арендой и форвардное финансирование предпочтительны для страховых компаний и пенсионных фондов: характер инвестиций при этом становится наиболее долгосрочным.

Сочетание долгосрочного кредитования с краткосрочным

Самый распространенный и наименее рискованный принцип финансирования проектов – сочетание видов кредитования, когда коммерческий банк дает краткосрочный кредит, подключая к выдаче институционального инвестора, специализирующегося на долгосрочном финансировании (например, специализированный ипотечный банк).

Механизм получения гарантий. Крупный инвестор обязуется предоставить долгосрочный кредит (залогом выступает объект недвижимости по завершении строительства), или обязуется выкупить его. Это называют «выводящим соглашением», потому что оно выводит банк-кредитор из зоны риска и гарантирует возврат кредита.

Кредитор, институциональный инвестор и заемщик заключают трехстороннее соглашение, позволяющее участникам свести риски, связанные с объектом, к минимуму:

• кредитор и заемщик получают гарантии того, что выполнив условия «выводящего» соглашения, они получат от институционального инвестора (покупателя) постоянное финансирование. То есть инвестор таким образом «выкупает» кредит;
• институциональный инвестор получает от них гарантии того, что «выводящий» платеж будет принят исключительно от него. Это позволит инвестору спланировать деятельность и избежать риска, связанного с необходимостью внезапного поиска объектов для кредитования.

• < Назад
• Вперёд >