Финансирование инвестиций в недвижимость. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости

10.03.2016 12:25

3618

К главным формам финансовых вложений в развитие недвижимости, основанными на интеграции рынков недвижимости и ценных бумаг, принято относить следующие: «юнитизация» и «секьюритизация».

С позиции рынка недвижимости:

• юнитизация является разделением всей собственности на некоторое число долей и извлечение прибыли от владения отдельными единицами собственности,
• секьюритизация – финансирование вложений в недвижимость посредством выпуска ценных бумаг. Здесь роль ценных бумаг выполняют или облигации, которые выпускает компания-девелопер в рамках финансирования проекта, или акции, выпущенные фондами, специфика которых – инвестирование в недвижимость.

Выпущенные девелопером ценные бумаги позволяют сохранить контроль над собственностью, но их могут полноценно применять только первоклассные девелоперы.

Привлекательность трастовых акций по инвестициям в недвижимость обусловлена их преимуществами в плане налогообложения, но здесь важно соблюдать принятые ограничения как по количеству акционеров (минимум 100), так и с позиции распределения дохода (95% должно распределяться между акционерами).

Два этих вида вложений объединяет то, что через них рынок недвижимости взаимодействует с другими секторами рынка, получает схожие черты с фондовым рынком. Также с их помощью появляется возможность снижения недостатков, свойственных недвижимости в виде объекта инвестирования.

1. Для недвижимости риск несоблюдения обязательств, связанных с выплатой дохода, более высок, чем при инвестировании в ценные бумаги. Однако для недвижимости доходность обычно ниже, чем для обыкновенных акций, для которых одновременно риск компенсируется большим уровнем доходности.
2. Издержки выше при проведении сделок по недвижимости, нежели для других активов.
3. Недвижимость оказывается в невыгодном положении по ликвидности, в сравнении с другими активами.
4. Расходы при управлении недвижимостью также выше, нежели в случае управления портфелем акций либо ценных бумаг.

Резюме

Воплощение большинства инвест-проектов развития недвижимости включает привлечение стороннего финансирования из внешних источников. Это дает возможности для более рационального подхода при использовании собственных средств, и более эффективной (и более прибыльной) реализации девелоперского проекта. Объем финансирования при этом открывает большие возможности приобретения качественной и ценной земельной собственности, более кардинального варианта развития.

Девелопер, организуя финансирование, должен четко определить его способы и источники. Обыкновенно приоритетные организации, располагающие достаточными средствами для развития - коммерческие банки, специализирующиеся в краткосрочном кредитовании. Но для реализации больших и ресурсоемких проектов, с условием, что в дальнейшем девелопер продолжит эксплуатацию созданного объекта самостоятельно, можно воспользоваться поддержкой институциональных инвесторов. Ими могут стать страховая компания либо пенсионный фонд, специализирующиеся на долгосрочном кредитовании недвижимости и выпуске ценных бумаг.

Реализовать финансирование можно разными способами: вложением собственных средств и через краткосрочное и/или долгосрочное кредитование, либо выпуск ценных бумаг. Важно найти баланс в инвестировании собственных и внешних средств, обеспечив тем самым приемлемую для каждой стороны доходность на вложенный капитал.

• < Назад
• Вперёд >