Степень конкурентности и открытость. Цена

01.01.2011 22:41

3901

Понятие рынка предполагает, что трансакции совершаются без лишних ограничений деятельности продавцов и покупателей и каждая из заинтересованных сторон действует соответственно конъюнктуре рынка и других ценообразующих факторов, а также в меру своих возможностей и компетенции с учетом индивидуальных потребностей и желаний.

И хотя за рынками недвижимости признается их несовершенство в силу неэластичности предложения, низкой ликвидности недвижимости и регламентированности ее использования, рынок является той средой, где реализуется в полной мере принцип полезности, и который во взаимодействии с потребностью в нем, ограниченностью ресурса и покупательной способностью поддерживает и формирует  рыночную стоимость. Важнейшими характеристиками рынка являются степень конкурентности и открытость.

Степень конкурентности, определяется числом покупателей и продавцов, контроля над ценами со стороны отдельных покупателей и продавцов, степенью однородности товара, наличием неценовой конкуренции, открытости рынка. Диаметрально противоположными моделями рынка являются рынок чистой монополии и рынок чистой конкуренции. Никакие рынки, в том числе и рынки недвижимости, не являются в полной мере чисто монопольными или чисто конкурентными. Поэтому, определяя рыночную стоимость, стоит допускать, что гипотетическая продажа оцениваемого объекта происходила бы при той степени конкуренции, которая является нормальной для соответствующего рынка.

Таким образом, оценкой ценности недвижимого имущества является рыночная (меновая) стоимость соответствующего рынка в конкретный момент времени и отображает рыночный точка зрения на выгоду, которую имеет собственник этого имущества.

Под открытостью рынка мы понимаем отсутствие каких-нибудь существенных препятствий технологического, финансового, правового или другого характера, которые бы делали неосуществимым или затрудняли появление на рынке недвижимости новых продавцов и покупателей.

Цена - это факт, отображающий, сколько суммы было потрачено на покупки похожих объектов в прошлых сделках. Цена также используется для обозначения предлагаемой или запрашиваемой суммы денег за конкретный объект. При этом не важно, была ли она оглашена публично или осталась конфиденциальной. Цены прошедших сделок и цены покупателя или продавца не обязательно представляют собой меру стоимости на дату оценки. Из-за финансовых возможностей, мотиваций, или специальных интересов определенного покупателя или продавца, цена, уплаченная за объект, может иметь или не иметь отношение к стоимости, которая могла бы быть приписана этому объекту другими лицами. Теоретически, стоимость и цена количественно будут равны между собой только в условиях совершенного рынка. Тем не менее, цена является показателем относительной стоимости.

При этом, чтобы цена какой-нибудь сделки могла считаться адекватно приближена к рыночной стоимости, не надо абсолютного соответствия условиям совершенного рынка. Важно, чтобы обстоятельства сделки носили типичный характер и не действовали бы на ее цену.

Поэтому, для однозначной трактовки рыночной стоимости, условия при которых цена сделки может использоваться в качестве ориентира для ее установления, были специально включены в определение понятия рыночной стоимости.

• < Назад
• Вперёд >