Использование рыночной стоимости

01.01.2011 06:00

3587

Рыночная стоимость отражает коллективное восприятие и поведение участников рынка и строится на признании разнообразия факторов, которые могут повлиять на сделки, на рынке отличая их от других не рыночных условий влияющих на сделку. По сути, рыночная стоимость является расчетом возможной цены, которая обязана быть достигнута при продаже на время оценки при условиях что:

1. Сделка должна происходить на  конкурентном и открытом рынке, что подразумевает наличие доступных альтернативных объектов, из которых потенциальный покупатель может сделать выбор в пользу наиболее продуктивного. При всем этом подразумевается, что имущество будет свободно и соответствующим образом выставлено на рынке с разумной гласностью. Кроме того, принимается во внимание, что недвижимость это низколиквидный товар, и не является распространенным объектом купли-продажи, что требует значительного времени для адекватных переговоров и маркетинга.

2. Продавец и покупатель должны действовать на основе типичной мотивации не испытывая давления чрезвычайных обстоятельств, то есть предполагается что сделка осуществляться между сторонами несвязанными друг с другом особыми отношениями, которые действуют независимо, стремясь получить выгоду и достичь цены наилучшей с их точки зрения на данный отрезок времени.

Для этого продавец и покупатель должны быть хорошо осведомлены и у каждого должно быть, достаточно времени для рассмотрения других альтернативных вариантов.

При этих условиях покупатель недвижимости не будет платить цену выше той, которую диктует рынок, а продавец не будет требовать цену, если она не соответствует адекватной сложившемуся рынку. Отсюда получается что, рыночная стоимость это - наименьшая из реально возможных для покупателя и наибольшая из реально возможных для продавца цена.

3. Результат оценки должен отображать существующую рыночную ситуацию, а не предшествующую или предполагаемую. Для такой временной привязки обязательным является указание даты оценки, вне которой в силу изменчивости рынка и рыночных условий исчисленное значение стоимости может быть некорректным или неверным.

Соблюдение этих норм позволяет различать рыночную и иные виды стоимости, которые учитывают специфические особенности конкретной недвижимости и или конкретной сделки. Очень важно подчеркнуть, что профессионально определенная рыночная стоимость является объективной оценкой недвижимости на конкретную дату. При этом под рыночной стоимостью понимается стоимость при наиболее эффективном использовании имущества рассчитанная без учета затрат по купле-продаже с учетом налогов.

Наиболее эффективное использование имущества является неотъемлемой частью оценки рыночной стоимости. Однако это не исключает оценочных ситуаций в частности при оценке земли, которые специально оговариваются, когда расчет рыночной стоимости базируется на существующем использовании.

В этих случаях применяется такое понятие как рыночная стоимость при существующем использовании. Это понятие также рассматривается Международным комитетом по стандартам оценки в качестве рыночной базы оценки. Оно определяет сумму расчетов, за которую состоялся бы обмен земли, как если бы она была свободной, основываясь на продолжении существующего использования, между покупателем и продавцом в момент сделки, после должного маркетинга во время которой каждая из сторон действовала без принуждения компетентно и расчетливо.

• < Назад
• Вперёд >