Виды стоимости

01.01.2011 06:00

3637

Под инвестиционной стоимостью (или ценностью имущества) понимается цена имущества для определенного инвестора или класса инвесторов, предъявляющих свои требования к возврату вложенного капитала.

В отличие от рыночной стоимости, инвестиционная стоимость отражает субъективную взаимосвязь между конкретным инвестором и определенным объектом недвижимого имущества как инвестицией. Поэтому инвестиционную стоимость не следует путаться с рыночной стоимостью инвестиционного имущества. Тем не менее, рыночная стоимость может отражать определенное количество отдельных оценок инвестиционной стоимости или ценности определенного имущества.

В денежном выражении инвестиционная стоимость представляет наивысшую стоимость, которую инвестор может заплатить за капиталовложение, принимая во внимание предполагаемую от него доходность с точки удовлетворения своих потребностей, желаний или инвестиционных целей. В силу этого во всех случаях, где рассчитывается инвестиционная стоимость, должны быть отражены конкретные инвестиционные критерии, которые могут не совпадать с рыночными уровнями доходности. Инвестиционная стоимость или ценность имущества может быть выше или ниже, чем рыночная стоимость имущества.

Страховая стоимость основана на понятии стоимости замещения или воспроизводства физических элементов недвижимости, которые подвержены риску уничтожения (разрушения). Она представляет из себя денежную сумму, которая может относиться к части имущества, подверженной  риску, чтобы случае утраты, обезопасить владельца  недвижимости.

В зависимости от условий договора страховая стоимость может соответствовать:

• компенсационной стоимости, отображающей затраты, необходимые для замены, перестройки (без расширения) или ремонта застрахованной недвижимости, чтобы привести его практически в тоже, но не лучшее состояние, чем то, в котором оно было на момент нанесения ущерба, принимая во внимание его возраст, состояние и оставшийся срок использования.
• восстановительной стоимости, отражающей затраты, необходимые для замены, перестройки (без расширения) или ремонта застрахованного имущества, чтобы  его можно было привести в такое же состояние, но не лучшее, чем в то, в котором оно находилось на момент заключения договора, будучи новым.

Оценочная или налогооблагаемая стоимость представляет собой стоимость недвижимого имущества, с которой взимается налог и которая рассчитывается с требованиями законодательства о налогообложении. Несмотря на то, что во многих странах в качестве налогооблагаемой базы принята рыночная стоимость, конкретные методики расчета налогооблагаемой стоимости могут привести к результатам, отличным от рыночной стоимости в том понимании, как она определяется в Международных стандартах оценки.

Ликвидационная стоимость – это денежная сумма, которая  может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком малые для проведения маркетинга с определением рыночной стоимости.

Эта стоимость может быть связана с ситуацией, когда продавец не заинтересован в продаже имущества, но вынужден его продавать, а покупатели приобретают его, зная о сложном положении продавца. По этой причине ликвидационная стоимость ассоциируется с ценой принудительной продажи или продажи в счет покрытия долга, суждение о величине, которой обычно сопряжено со сложностью прогноза и значительным количеством допущений и предположений.

Остаточная стоимость замещения широко используется в оценке специализированной недвижимости или недвижимости с ограниченным рынком и рассматривается как приемлемая замена рыночной стоимости. Она представляет, совокупную величину рыночной стоимости земли при существующем использовании и стоимости замещения (воссоздания) земельных улучшений с учетом их совокупного износа. В этом случае, оценка стоимости земли базируется на допущении о том, что существующее использование является юридически разрешенным и его сохранение будет вполне уместным, а оценка земельных улучшений предполагает, первоначально, определение восстановительной стоимости или стоимости замещения, с последующим уменьшением ее на величину потерь стоимости, связанных с физическим, функциональным и экономическим износом. Таким образом, в остаточной стоимости замещения присутствуют как рыночные, так и нерыночные элементы.

Стоимость ликвидации - это стоимость недвижимости без учета стоимости земли. Она представляет собой стоимость совокупности составляющих материалов, конструкций и строительных элементов без их дополнительного ремонта, которые предназначены к продаже, а не для дальнейшего использования.

Эта стоимость может как включать, так и не включать затраты на реализацию. В то же время, стоимость ликвидации не предполагает, что у имущества вообще нет дальнейшего использования и полезности. Это имущество может быть перестроено, переделано для аналогичного или другого использования или же использоваться в качестве запасных частей для другого имущества, которое по-прежнему пригодно. Иначе говоря, понятие стоимости ликвидации связано с оценкой имущества для утилизации, а не для первоначального использования.

Как видим, рассмотренные выше виды стоимости, различные от рыночной, позволяют разграничить широкий спектр экономических связей, возникающий в отношении недвижимости при различных оценочных ситуациях.

• < Назад
• Вперёд >